广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）粤20民终2325号

上诉人（原审被告）：何某，男，1972年2月10日出生，汉族，住广东省江门市。

被上诉人（原审原告）：中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码914420xxxxxxxxxxxx。

主要负责人：何某。

委托诉讼代理人：舒新颖，广东保信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈莉莉，广东保信律师事务所律师。

上诉人何某因与被上诉人中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司（以下简称某甲公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2025）粤2072民初7584号之三民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

何某上诉请求：1．撤销一审判决；2．何某在租赁期间电费充值1000元未使用，现要求某甲公司返还。事实与理由：何某因庭审期间在外地出差未能出席参与诉讼，某甲公司在庭审中严重隐藏事实真相，误导法院判决。何某租赁中山市5099卡用于灯饰展厅销售灯饰，并花费300000元对商铺进行了装修。租赁面积为301.92平方米。合同期限2022年10月1日起至2025年9月30日止。租金以物业管理费的形式缴纳3019元/月，口头承诺，合同中并未标明，何某有每月缴租凭据为证（附件一），租赁保证金为19625元。何某履行合同从2022年10月1日至2023年12月31日止，未能履行完合同，导致违约。违约原因：因灯博中心经营管理不善，90%以上商铺闲置，商城客流稀少，三楼以上几乎无一客户到访，导致何某无法继续经营。何某于2023年12月电话分别通知物业销售经理吴某、区某，告知已无法继续经营要求撤场，并于2023年12月底正式停业，灯博中心一直未正面回应。2024年3月21日何某又收到某甲公司2024年1月至3月31日催缴律师函（附件三）。询问物业经理区某，这才告知要去物业管理处正式办理撤场手续才生效。2024年3月何某在物业经理区某的带领下在物业管理中心办理了正式撤场手续。某甲公司要求从2024年3月起还要补缴3个月租金才算正式结清，也就是说何某还要补缴2024年1月1日至2024年6月30日租金才算正式结清。因何某有19625元保证金和1000元预缴电费物业并未退回（附件五），所以并未理会物业公司要求。后何某又收到某甲公司通知，告知其已于2024年5月1日正式与何某解除合同（附件四）。同月某甲公司已将该铺租赁给了他人使用（目前他人仍在使用中）。该物业空置期为2024年1月1日至2024年4月30日，共4个月。每月租金为3019元，实际损失为12076元。根据民法典第五百六十三条（合同解除权），该条明确了违约金的调整规则：当事人可约定一方违约时支付违约金或损失赔偿的计算方法。若约定的违约金过分高于实际损失（通常以不超过损失的30%为限），违约方有权请求法院或仲裁机构适当减少。因某甲公司管理经营不善导致何某无法继续经营而导致违约，某甲公司应承担全部责任。根据民法典第五百八十五条明确规定：押金与违约金性质不同，若合同未明确押金可抵扣违约金，房东不得直接扣留。

某甲公司辩称：一、何某在二审新增反诉请求，应当依法予以驳回。何某在二审上诉请求中提出了“要求被何某返还1000元未使用电费”的诉求在一审诉讼过程中并未提出，属于何某在二审阶段新增的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”何某作为一审被告，在一审庭审中未能出庭参与诉讼，导致一审法院缺席判决，其未在一审中提出相关诉求的法律后果应由其自行承担。因此，何某在二审中新增的反诉请求，某甲公司不同意调解，亦不同意在本案中一并审理，故该反诉请求依法不应得到支持，请求二审法院依法予以驳回。二、何某所支付的一千元电费，2024年5月24日撤场时经双方确认的《商铺验收撤场交接表》上记载：电费余额为521.39元。关于何某在上诉请求第二项中提出的要求返还1000元未使用电费的问题。事实上，在2024年5月24日何某办理撤场时，经双方共同确认的《商铺验收撤场交接表》（详见某甲公司一审第3次提交的证据2）上明确记载，当时电费账户的余额为521.39元。该交接表是双方对撤场时各项事宜的确认，具有法律效力。何某现提出返还1000元电费的请求，与双方已确认的事实不符。综上所述，何某提起本次上诉，其新增的反诉请求依法不应得到支持。某甲公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回何某的全部上诉请求，维持一审判决。

某甲公司向一审法院起诉请求：1．何某立即向某甲公司支付2024年1月1日至6月30日期间的物业管理费18115.20元及延迟支付违约金（分别以9057.60元为基准从2024年1月6日起，以9057.60元为基准从2024年4月6日起，均按LPR4倍计算至清偿之日止）；2．何某赔偿某甲公司支付的律师费3000元。

一审法院认定事实如下：根据物业服务协议第5.1.4条、第13.5条约定，何某逾期交纳物业管理费的，以应交物业管理费金额按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍向某甲公司支付违约金。

2024年5月20日，某乙公司委托律师向何某发出律师函，通知立即解除与何某签订的房屋租赁合同及补充协议，终止双方的合同关系，收回租赁物。2024年5月24日，何某办理了商铺验收撤场交接手续。某甲公司在其庭后提交的情况说明中主张何某应交纳涉案物业的物业管理费至2024年5月20日止，即为14024.67元。

某甲公司委托广东保信律师事务所代理本案诉讼，支出律师费3000元。

一审法院认为，由于何某事实上接受了某甲公司提供的物业服务，并就涉案物业与某甲公司签订了物业服务协议，对相关费用标准、支付期限、违约责任等进行了约定，故应按约定的标准、期限交纳相应的物业管理费。现某甲公司诉讼主张（一审诉讼过程中发生变更后）何某拖欠2024年1月1日至5月20日的物业管理费14024.67元，与约定的费用标准相符，在何某未到庭主张并举证证实已部分或全部交纳的场合，一审法院予以认定。因此，某甲公司诉讼请求何某支付物业管理费18115.20元及相应的延迟支付违约金部分有理，一审法院予以支持为支付物业管理费14024.67元及相应的延迟支付违约金；超出部分无理，一审法院不予支持。但因延迟支付物业管理费造成的损失一般即为利息损失，故双方约定的违约金计算标准即全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率4倍明显过高，一审法院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算。另外，某甲公司诉讼请求何某承担其为本案诉讼支出的律师费3000元，亦符合双方约定，一审法院予以支持。

何某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。

依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：一、何某于一审判决生效之日立即向某甲公司支付2024年1月1日至5月20日的物业管理费14024.67元以及延迟支付违约金（分别以9057.6元为基数自2024年1月6日起，以4967.07元为基数自2024年4月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至实际清偿之日止）；二、何某于一审判决生效之日立即向某甲公司支付律师费3000元；三、驳回某甲公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费415元（已由某甲公司预交），由何某负担，并直接向某甲公司支付。

本院二审期间，何某向本院提交房屋租赁合同、微信转账凭证、照片、律师函、律师函（解约通知书）、微信聊天记录、保证金凭证。上述证据拟证明何某在2023年就提出想撤场，何某与某甲公司的吴某、区某联系过，但当时其没有告诉何某怎么办，后何某才知道撤场的手续，在正常的撤场手续办完后物业公司还要何某再交三个月的物业费，但何某并没有交，物业公司不到一个月的时间就将物业出租出去了。某甲公司对此质证称，对房屋租赁合同和律师函真实性确认，关联性不确认，与本案无关；微信聊天记录关联性不确认，与本案无关，不发生在本案案款的产生期间。某甲公司二审期间向本院提交商户用电/水确认表（退场），拟证明何某于2024年5月24日撤场时，经双方确认的5099卡商铺电费余额为521.39元。何某对此质证称，当时物业公司2024年5月已经把物业出租给了第三人，但物业公司多次向何某催要，是何某提出来后，物业公司后来抄的电表给何某，何某有签名的。

一审查明认定的基本事实清楚，本院予以确认。

本院另查明，2024年3月26日，某甲公司向何某发出律师函，告知其已拖欠2024年1月1日至3月31日的物管费9057.6元未缴纳，并要求其尽快支付，否则应承担相应违约责任。何某于次日收到该律师函，但仍未缴纳上述费用。

某甲公司于诉讼期间提交的《商铺验收撤场交接表》显示，涉案商铺用电抄表情况：2024年5月24日电费余额为521.39元。本案二审期间，某甲公司同意在一审判决的物业费中扣减电费521.39元。

本院又查明，案涉物业协议约定，何某拖欠物业管理费三个月以上的（含三个月），某甲公司有权提出诉讼追讨上述费用，某甲公司因追讨上述费用而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费和公证费等）均由何某承担。某甲公司未举证证明就该条款向何某尽到了充分的提示、说明义务。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方的诉辩意见，本院具体分析如下：

首先，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，何某与某甲公司签订的《灯博中心物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对何某与某甲公司均具有法律约束力。在某甲公司已实际为涉案物业所处的灯博中心提供物业服务的情况下，何某作为涉案物业的业主，理应向某甲公司支付相应的物业费。

其次，根据当事人的陈述及本案证据反映，何某于2024年5月24日办理了涉案商铺验收撤场交接手续，虽何某主张商户撤场验收交接表是事后补签，其于2023年12月已告知物业公司因无法继续经营涉案商铺要求撤场并停止营业，但何某未提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。故某甲公司诉请何某支付自2024年1月1日起至2024年5月20日止的物业管理费14024.67元，合理有据，本院予以支持。另外，某甲公司确认涉案商铺在何某办理正式撤场手续时尚有电费余额521.39元，其主张在何某欠付的物业费中扣减该电费521.39元，属于其对自己权利的处分，本院予以认可，因此，何某仍需向某甲公司支付物业管理费13503.28元（14024.67元-521.39元）。何某未按协议约定支付物业服务费，应向某甲公司支付违约金，但双方约定的迟延支付物业服务费的违约金标准过高，一审法院根据本案具体情况酌情调整违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，该处理结果并无明显不妥，本院可予维持。故何某应向某甲公司支付2024年1月1日至5月20日的物业管理费13503.28元以及延迟支付违约金[分别以8536.21元（9057.6元-521.39元）为基数自2024年1月6日起，以4967.07元为基数自2024年4月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至实际清偿之日止]。

再者，案涉物业协议约定，何某拖欠物业管理费三个月以上的（含三个月，某甲公司有权提出诉讼追讨上述费用，某甲公司因追讨上述费用而支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费和公证费等）均由何某承担。本院认为，案涉物业协议属于前期物业服务合同，合同内容系由开发商与物业公司进行协商确定，业主并未参与前期物业服务合同的协商、签订。案涉物业协议载明由业主败诉时负担物业服务人追讨物业费而产生的律师费等费用的，属于格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”之规定，案涉物业协议关于欠费业主承担律师费等额外费用的条款加重了业主责任，属于与业主有重大利害关系的条款，但某甲公司于本案中并未举证证明其对该条款尽到了提示、说明义务，故案涉物业协议载明由业主败诉时负担物业公司追讨物业费而产生的律师费的条款不属于合同内容，对何某不具有法律约束力。故某甲公司依照该条款主张何某承担物业公司因本案而支付的律师费3000元，理据不足，本院不予支持。一审对此认定欠妥，本院予以纠正。

至于何某二审中增加要求某甲公司返还1000元电费的诉讼请求，由于本院前述已对某甲公司确认在何某欠付的物业费中扣减521.39元电费进行相应抵扣，何某要求某甲公司予以退还该款项，理据不足，本院不予支持。而对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。

综上所述，何某的上诉有理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、变更广东省中山市第二人民法院（2025）粤2072民初7584号之三民事判决第一项为：何某于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司支付2024年1月1日至5月20日的物业管理费13503.28元以及延迟支付违约金（分别以8536.21元为基数自2024年1月6日起，以4967.07元为基数自2024年4月6日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍计算至实际清偿之日止）；

二、撤销广东省中山市第二人民法院（2025）粤2072民初7584号之三民事判决第二、三项；

三、驳回中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费340元（中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司已向一审法院预交415元），由中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司负担100元，由何某负担240元并在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司，中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司多预交的一审案件受理费75元，由一审法院依申请予以退还。二审案件受理费340（何某已向本院预交415元），由何某负担240元，由中山市某甲物业管理有限公司古镇某甲灯博中心分公司负担100元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付何某，何某多预交的75元由本院依申请予以退还。

本判决为终审判决。

审 判 长葛贻环审判员邓文辉

审 判 员曾玲

二〇二五年七月三日

法官助理钱绮丽

书 记 员江秀英