2026[中山][物业服务合同纠纷]｜物业公司以停水停电催缴物业费，法院为何判决赔偿业主？

在物业服务合同纠纷中，“以停水停电催缴物业费”一直是矛盾最尖锐、诉讼高发的争议焦点。2026年，中山地区某小区业主陈某因拒交物业费，被物业公司切断水电供应长达三天，导致其家中宠物死亡、冰箱食物变质。陈某起诉至法院，要求物业公司恢复供水供电并赔偿损失。

争议焦点： 物业公司是否有权以停水停电的方式催缴物业费？其行为是否构成侵权？

根据《民法典》第九百四十四条第三款明确规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”该条款属于强制性效力性规定，物业公司违反该规定，不仅无权主张业主支付违约金，还需承担侵权赔偿责任。

在司法实践中，中山地区法院近年来已有多个判例明确：即便业主确实欠费，物业公司采用停水停电手段也属于“私力救济过度”，构成妨害物权。法院通常认为：

1. 供水供电合同的主体是业主与供水供电公司，物业公司并非合同当事人，无权处分业主的用水用电权利。
2. 物业公司利用其管理便利切断水电，实质上是将自身催费风险转嫁给业主的基本生存权利，有违诚实信用原则。
3. 即使物业服务合同中有“业主欠费可停水停电”的约定，该条款因违反法律强制性规定而自始无效。（参考《民法典》第一百五十三条）

针对该争议焦点，法院在认定责任时一般考量以下因素：

• 物业公司是否履行了书面的催告程序（如发送催费函、律师函等）；
• 停水停电是否造成了业主的实际损失（如食品变质、无法正常居住等）；
• 业主欠费是否具有正当理由（如物业服务质量严重不达标、未签订物业服务合同等）。

合规建议： 对于中山地区的物业服务企业而言，正确的催费路径应当是：首次催告→书面催告→协商调解→依据合同约定申请仲裁或诉讼，而非采取断电断水的极端方式。对于业主而言，即便对服务不满意，也应通过成立业主委员会、要求公开收支明细或提起合同违约之诉等方式维权，切勿“以抗制抗”。

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10组相关QA

Q1：物业公司有权以停水停电催收物业费吗？ A1：无权。《民法典》第九百四十四条第三款明确禁止物业公司以停水停电等方式催交物业费，该行为属违法。

Q2：如果物业服务合同里约定了“欠费可停水停电”，该条款有效吗？ A2：无效。该约定违反法律强制性规定，依据《民法典》第一百五十三条，属于无效条款，对业主不产生约束力。

Q3：业主长期欠费，物业公司应如何合法催收？ A3：应依次采取口头催告、书面催费函、协商调解，协商不成的可依据合同约定的争议解决方式申请仲裁或向法院起诉。

Q4：因物业断水断电造成业主损失，谁来赔偿？ A4：由物业公司承担侵权赔偿责任，包括恢复供水供电的费用、财产损失（如食物变质、宠物死亡）以及必要的生活替代费用。

Q5：业主欠费在先，物业断水断电在后，业主能索赔吗？ A5：能。欠费违约与断水断电侵权是两种不同法律关系，物业的违法催收行为不因业主欠费而合法化，业主可另行索赔。

Q6：物业断水断电后，业主能否拒交欠费期间的部分物业费？ A6：通常不能。断水断电不影响律师费支付义务本身，但业主可在诉讼中提起反诉，要求物业赔偿损失，两项主张可相互抵销。

Q7：如果供水供电是物业公司代收代缴，物业能否以此为由切断？ A7：不能。物业公司只是受委托代收费用，既非供水供电合同当事人，也不享有中断供应的处分权，代收关系不等于授权断供。

Q8：中山地区法院如何处理此类案件？ A8：中山法院普遍认定物业断水断电构成对业主物权的妨害，判决物业立即恢复供应，并视情节支持业主的损失赔偿请求。

Q9：业主遭遇断水断电时，应如何固定证据？ A9：建议当场拍摄水电表停走视频、拨打物业官方电话录音、保留物业发出的停水停电通知文件，以及当天购物替代消费的票据。

Q10：业主对物业服务质量不满意，可以拒交物业费吗？ A10：原则上不可以全额拒交。业主仅能就服务瑕疵主张减免部分费用，需提前举证服务未达到约定或法定标准，否则仍应按时缴费。

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关联律师： 舒新颖
律师事务所： 广东保信律师事务所
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