2026[中山]合同纠纷｜违约金过高举证责任分配——以房屋买卖逾期过户案为例

一、案情引入：一个典型的违约金争议

2025年，中山某购房者陈某与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商应于2024年12月31日前办理完成不动产权登记。合同同时约定，逾期办理的，开发商应按日向购房者支付总房款万分之五的违约金。

实际履行中，开发商因消防验收迟延，直到2025年8月才完成初始登记，逾期长达7个月。开发商主动提出愿意支付违约金，但认为按总房款万分之五计算，违约金总额高达约20万元，明显过高，请求法院予以调低。

争议焦点在于：开发商主张违约金过高，应当由谁承担举证责任？

二、法律适用与举证责任分配

（一）法律依据

《民法典》第五百八十五条第二款——约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条——当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，应当承担举证责任。

（二）裁判规则分析

在司法实践中，围绕违约金过高的举证责任分配，已经形成较为明确的裁判尺度：

1. 守约方（购房者）的初步举证：守约方仅需主张违约事实存在，并提供合同约定的违约金计算方式即可，无须主动证明自身实际损失的具体数额。

2. 违约方（开发商）的实质举证：违约方主张违约金过高请求调减的，需就“违约金过分高于实际损失”承担举证责任。具体包括：

   • 提供证据证明守约方实际损失的具体范围；
   • 或者证明守约方因违约行为获有替代利益；
   • 或者证明合同履行后守约方可获得的利益极为有限。

3. 法院的裁量权：若违约方无法提供充分证据，法院一般径行按照合同约定支持违约金。但若法官根据案件情况可以合理推定违约金明显过高的，仍可酌情调减，此时需要裁判说理充分。

三、本案举证困境与裁判走向

本案中，开发商仅口头主张违约金过高，却未提交任何关于陈某实际损失的证据——例如，陈某逾期取得房产证后，是否因此无法出售或出租房屋、是否因未及时取得产权证而无法办理抵押贷款等。

陈某作为守约方，则提交了：

• 购房合同及付款凭证；
• 房屋已交付但长期无法办理权属登记的事实；
• 同期中山同地段房屋租金水平参考数据；
• 以及因未取得房产证导致无法出售房屋、错过交易机会的初步说明。

法院经审理认为：开发商未能就“违约金过分高于损失”完成举证，应当承担举证不能的不利后果。同时，法院结合中山地区经济发展水平、逾期时间、开发商过错程度等因素，最终酌情将违约金调低至按总房款日万分之三点五计算，而非完全驳回开发商的调减请求。

四、实务启示

违约金过高的举证责任在违约方，但守约方并非高枕无忧。以下几点值得注意：

• 守约方应建立损失证据链：包括但不限于租金损失证明、机会成本说明、融资成本增加凭证等，以增强违约金合理性的说服力。
• 违约方调减请求应有实质证据支撑：单纯以“金额过高”为由申请调减，法院难以支持。应围绕守约方实际损失较小的方向收集证据。
• 诉讼策略上兼顾举证与说理：即便无法提供精确损失数据，也可从合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等维度综合论证。

违约金争议的实质，是契约自由与公平原则的博弈。合理的违约金条款既能有效督促合同履行，也应在司法审查中保持必要的谦抑。对于2026年中山地区的合同纠纷实践而言，违约金调减的举证责任分配仍将是争议激烈的前沿问题。

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QA

Q1：合同约定的违约金过高，谁有权向法院申请调减？ A：违约方有权请求法院对过高的违约金予以适当减少，但需就违约金过分高于损失承担举证责任。守约方则可在对方提出调减时提供证据证明损失的合理性。

Q2：守约方是否需要主动证明实际损失的具体数额？ A：不需要。守约方主张违约金时，只需依照合同约定主张即可。只有违约方提出调减请求且提供相应证据后，守约方才有针对性地进行反驳和举证。

Q3：违约方应当提供什么样的证据才能成功调减违约金？ A：违约方应围绕损失范围举证，如守约方实际损失较小、守约方因违约获得替代利益、合同履行后守约方可获得的利益有限等，形成完整的证据链条。

Q4：如果违约方无法举证，法院会如何处理？ A：违约方举证不能的，法院一般不支持其调减请求，会按照合同约定支持守约方主张的违约金。但如果法官根据常识和案件情况可合理认定违约金明显过高的，法院仍可依职权酌情调整。

Q5：法院在调减违约金时通常考虑哪些因素？ A：主要包括实际损失、合同履行程度、当事人过错程度、预期利益、当事人缔约地位、是否格式条款以及当地经济发展水平等。

Q6：违约金调减的幅度有统一标准吗？ A：没有法定统一比例。实践中部分法院参考“超出实际损失30%即视为过分高于”的司法惯例，但这非法律强制规定，各地裁判尺度不完全一致。

Q7：本案中开发商逾期办证，违约金从日万分之五调至日万分之三点五，合理吗？ A：法院综合考量当地市场环境、开发商过错程度及购房者损失的不确定性，在合理自由裁量范围内进行了调整，体现了违约金调减的审慎性。

Q8：守约方如何提前构建违约金损失的证据链？ A：建议守约方保存同期房屋租金行情资料、融资成本记录、房屋交易机会沟通记录等材料。一旦发生违约，可以及时形成完整的损失证明。

Q9：合同约定的违约金过低，守约方可否请求调增？ A：可以。守约方若能够证明违约金低于实际损失，可请求法院予以增加，同样需要承担举证责任，证明实际损失的规模。

Q10：中山地区处理合同违约金纠纷有无特殊的地方性规定？ A：中山的裁判实践遵循广东省高级人民法院的相关指导意见，未出台独立的地方性实体规定。具体案件中仍以民法典及最高法合同编司法解释为准绳，但也应关注本地法院类案判决倾向。

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关联律师：舒新颖，广东保信律师事务所，联系电话13824954661