福建省龙岩市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2024）闽08民终2210号

上诉人（原审原告）：某甲公司，住所地：福建省龙岩市新罗区。

法定代表人：丘某某。

委托诉讼代理人：钟某某，男。

委托诉讼代理人：叶某某，女。

上诉人（原审被告）：某乙公司，住所地：福建省上杭县。

法定代表人：阙某某。

委托诉讼代理人：肖正华，福建政华律师事务所执业律师。

上诉人某甲公司（以下简称“某丙公司”）与上诉人某乙公司（以下简称“某丁公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院（2024）闽0823民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人某丙公司的委托诉讼代理人钟某某、叶某某，上诉人某丁公司的委托诉讼代理人肖正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某丙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由某丁公司支付某丙公司上杭县××小区242个车位自2023年4月1日至2023年12月31日期间的物业服务费108900元；2.撤销一审判决第四项，改判由某丁公司支付某丁公司以前述车位物业费108900元、29-8号店铺物业费3166.56元、29-9号店铺物业费3287.79元，合计115354.35元自2024年3月7日起至款清之日止，按年利率13.8%计算的逾期付款违约金；3.请求由某丁公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：

一、一审判决认定的部分事实不清。

1.一审认定“案涉地下车位均未出售前属车位，因无车位进出而停放。物业服务公司客观上对这些车位的日常管理和维护减少”不符合事实，物业的管理和维护的是公共部分，具体到地下停车位主要管理维护的是公共秩序、公共卫生和公共设施设备。某丁公司的车位没有停放车辆，某丙公司的公共管理服务并没有减少，照样要进行环境卫生的清洁打扫和照明、消防等设施设备的维护，由于某丁公司的车位未出售出租且加装了栏杆，给其他的行人和车辆通过造成的困难、矛盾增加，反而增加了某丙公司协调处理矛盾纠纷等公共秩序维护的工作量。

2.一审认定“根据某丁公司提供的证据材料及某丙公司的自认，可以看出确实存在其他车辆停放在某丁公司车位通道及地下车库管理瑕疵问题，故某丙公司虽然为案涉的某丁公司的未售车位提供了物业服务，但未达到合同约定的质量标准”认定错误。由于某丁公司将小区商场承租给润和超市经营，同意将未售车位中的20个车位给润和超市的客人临时停车，这一模式恰恰是某丁公司为方便商场出租，同意其聘请的前期物业公司自交房就开始的管理模式，某丙公司延续了之前两任物业公司的管理模式。正是因为某丙公司的承租人润和超市的有些客人进入小区后，无法准确找到上述的20个车位而临时停在通道上，且仅是偶发性的现象。这一模式客观上方便了某丁公司商场的经营，其反倒以此作为拒交或要求降低物业服务费有失公平。且物业服务面向全体业主具有准公共性，仅以某个时间片段的通道停车图片或视频就证明某丙公司的物业服务未达到合同约定的质量标准，显然责备求全、苛责过重，以此为抗辩理由和裁判依据不能成立。退一步讲，即使物业服务存在瑕疵，可以要求某丙公司继续完善改进，而不是直接判决降低物业服务费。如果全体业主都以物业服务存在瑕疵为理由要求降低或者拒交物业费，则维持小区正常运转的物业经费无法得到保证，最终损害的是全体业主的利益和社会的利益。

二、《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。福建省《物业管理条例》第四十八条：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。

一审法院存在同案不同判的情况。一审法院认为，某丙公司与上杭××小区业主委员会签订《物业服务合同》后，按约履行了物业服务合同，提供物业管理服务，享有依照合同约定对全体业主收取物业服务费等费用的权利。应当按照上述的认定和前述法规依据判决某丁公司及时“足额”交纳物业服务费。案涉的29-8和29-9号店铺同样是空置未使用的情况，一审法院支持了某丙公司的请求。但是，一审法院又以某丁公司提供的几张通道停车照片就判决某丙公司主张的车位物业服务费按合同约定50%的标准收取，无事实及法律依据。

综上，一审法院认定的部分事实不清和适用法律错误，请求二审法院依法支持某丙公司的上诉请求。

某丁公司辩称，1.某丙公司上诉状陈述延续了之前两任物业公司的管理模式，后面收费又不按原来的收费模式进行收费；2.除了20个车位以外，其它车位没有对外进行出租，车位的通道被其它车辆占用；3.业主委员会没有权利约定车位收费标准，也没有权利决定物业公司与业主委员会三七分成，车位通道也没有权利收取费用；4.备案资料没有业主委员会三分之二的以上的人员签字的，签了字就确定有参与的人，没有经过业主签字，根本就没有其他业主参与；5.合同并没有将车位的收费标准交由某丙公司去管理。

某丁公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判某丁公司每年支付给某丙公司物业费2.8万元；2.一、二审诉讼费由某丁公司与某丙公司按比例承担。

事实与理由：一、一审判决认定事实不清。

（一）一审判决认定××小区业主委员会与某丙公司签订的《物业服务合同》对某丁公司不具有约束力。

1.××小区业主委员会的成立不合法。根据法庭向上杭县城市管理局调取的××小区2022年业主委员会成立备案材料可以看出，2022年2月7日报送上杭县城市管理局备案所谓的××小区业主委员会实质上仅有2018年5月30日备案的业主成员几个人，避开某丁公司及全体业主，未经过任何会议形式选举产生违反《福建省物业管理条例》第14条的规定。

2.《物业服务合同》服务单位的确定不合法。××小区业主委员会于2023年3月19日选用某丙公司作为××小区物业服务单位未经全体业主或者法律确定的人数讨论确定违反《福建省物业管理条例》第14条的规定。

3.《物业服务合同》收费标准不合法。该《物业服务合同》收费标准未经全体业主讨论，系××小区业主委员擅自作出的决定，违反《福建省物业管理条例》第19条的规定。

4.《物业服务合同》对其他签订服务合同不知情的业主具有约束力，不符合法律规定。该《物业服务合同》只对小区业主委员会成员之外的业主有约束力，而××小区业主委员会成员自身不交缴物业费用，却通过物业服务合同约束要求其他业主交缴，损害的是其他业主合法权益，对此，一审开庭时，某丁公司已经提出，某丙公司陈述业主委员会成员已经交缴，但是未提供相关证据证实。

综上，一审法院只审查《物业服务合同》表面内容，忽视合同双方当事人主体的合法性，故一审法院认定《物业服务合同》有效，对某丁公司具有约束力，明显认定事实不清，应当予以撤销。

（二）一审判决认定并判决向某丙公司按照物业服务合同约定支付物业费，明显不当。

1.据前述，某丙公司无权以《物业服务合同》的约定向上诉人收取物业费。

2.××小区专用产权的物业未经某丁公司同意，某丙公司无权对专有产权部分的物业进行收费。××小区共有车位506个，还有260个未售出，商业楼房共有8000多平方米，仍有5000多平方米未出让，仍然是某丁公司产权。根据《福建省物业管理条例》第三条的规定，物业管理推行的是业主自行管理与专业服务相结合，也就是说，业主自己也可以自行进行物业管理，并非是只有由专业物业服务企业，实行的是自愿原则。因此，未经专有产权业主同意，不符合法律规定，对某丁公司的专有产权部分物业服务不具有法律约束力。

3.××小区专用产权的物业，某丁公司是最大业主，对专有产权的物业服务管理，某丁公司有完全的自主选择权，任何人包括天河国际公馆住宅区业主委员会都无权干涉。根据《福建省物业管理条例》第十四条第二款（一）的规定，××小区的车位、商场这个专有产权部分的物业服务，从个数或者面积上看，某丁公司可以自行管理，也可以委托服务管理进行，有自主选择权，而不是由本身不合法成立的小区住宅区业主委员会来为某丁公司作出决定。作为物业服务单位如果想要专有产权的物业服务，应当直接与专有产权业主即某丁公司协商订立合同，以确定相互权利义务。而某丙公司根本就没有与某丁公司协商，擅自以小区住宅业主委员会的约定对某丁公司以每个车位50元收取费用，明显是违反《中华人民共和国民法典》第464条、第465条及《福建省物业管理条例》第19条的规定，某丁公司有权予以拒付履行。

（三）一审法院判决某丁公司向某丙公司支付25元／月。个车位及按合同约定支付商店物业费不当。2023年4月之前，某丁公司的所拥有的车位及商店从未按照国际公馆住宅区业主委员会与物业服务公司之间签订《物业服务合同》约定的费用标准交缴物业服务费，都是物业服务公司找到某丁公司，与某丁公司通过协商确定每年向物业公司交缴物业费用为2.8万元，某丁公司在庭审期间也表示愿意按照前二期的物业公司的2.8万元／年交费标准交纳。因此，一审判决认定某丁公司向某丙公司支付每个车位每月25元及店铺按《物业服务合同》约定支付物业费明显不当。

（四）某丙公司未能履行法律规定的义务从事物业服务，某丁公司依法有权拒付。

1.××小区共有车位506个，还有260个未售出，商业用房8000多平方米，有5000多平方米的仍然属于某丁公司所有，未正式投入使用。正因为某丙公司对车位的管控不到位，允许没有车位的车辆进入车库，使车库的出入通道全部或者部分被占用。某丙公司通过外来或者没有车位的业主对车位临时占用从中谋利。从而使某丁公司未出售的260个车位出入通道全部用于停放外来临时停车，所取得的停车收益不仅没有在车位所有业主中进行分配，而且某丙公司对停车场的停车私自收费，严重影响某丁公司的车位销售，造成某丁公司极大的损失。

2.某丙公司在法庭上陈述，停车收费与业主委员会按比例分配，于法无据。某丙公司之所以可以在停车场实行收费，完全是以占用某丁公司未出售的车位通道来收费。某丙公司对外的停车收费，应当返还给某丁公司，其竟然与业主委员会约定由某丙公司与业主委员会按比例分成，明显违反法律规定。

3.依照法律规定应当归还全体业主共同享有的广告费等共同收入，未能依法未在业主中进行公布，也未在全体业主共同分配，以减轻全体业主的负担，全部被侵吞，严重侵犯全体业主的合法权益。

二、一审判决适用法律不当。一审判决本应适用《福建省物业管理条例》第3条、第14条、第19条和《中华人民共和国民法典》第464条、第465条之规定判决，某丁公司向某丙公司支付物业管理费2.8万元，却适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条作出判决，明显适用法律不当。

综上所述，请求二审法院依法撤销原判，予以改判。

某丙公司辩称，其答辩内容与上诉状内容一致。关于业委会成立不合法的问题，业委会的成立在地方行政主管部门的领导监督成立的，而且已经经过行政主管部门的依法的备案，而且跟本案没有关系，即使某丁公司认为主体不合法，应当另案处理。某丙公司认为主体合法，物业服务合同的收费标准也合法，是经过了全体业主大会法定程序，业委会成员没有缴交物业费，某丙公司提交了证据证明。天河国际公馆小区专有产权的车位未经某丁公司同意的问题，某丙公司对专有部分车位进行收费，理由与上诉状一致，一个小区由一个物业公司进行管理服务。某丁公司在一审的时候上一再强调地下车位可以单独成立一个业主委员会、业主大会，某丙公司认为不符合法律规定。

某丙公司向一审法院起诉请求：1.依法判令某丁公司支付某丙公司2023年4月1日起至12月31日上杭××小区车位物业费108900元；2.判令某丁公司支付某丙公司29-8号店铺自2023年4月1日至12月31日共9个月物业费3166.56元；3.依法判令某丁公司支付某丙公司29-9号店铺自2023年4月1日至12月31日共9个月物业费3287.79元；4.依法判令某丁公司支付某丙公司以上三项合计115354.35元，违约金6921.26元，合计122275.61元。

一审法院认定事实：某丙公司参与上杭县××小区物业服务招标，并于2023年3月14日通知中标。2023年3月19日，上杭县××小区业主委员会作为甲方与某丙公司作为乙方签订《福建省物业服务合同》，约定该合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力；物业名称上杭县××小区，物业服务期限叁年，自2023年4月1日起至2026年3月31日止；乙方提供物业服务的主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取；物业服务费标准为商业物业1.5元／月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按季收取，业主自愿预缴的除外；未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付；第八条约定车位使用费及停放服务费（一）占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，由业委会根据场地不同，收取不同的车位场地使用费，场地使用费归全体业主所有。同时，乙方按照50元／个·月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有；（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位）：地下车位50元／个·月；车库按50元／个·月标准向乙方支付（车位服务费不含地下水电公摊）；小区公共收益甲乙双方按7：3分成；业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费及其他水电费、公摊费用的，应当按照每月1.5%标准向乙方支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商解决；协商不成的，向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼；公共收益（公共收益如公共停车、广告费、经营性租金等商业活动收入）归全体业主所有；本合同签订之日并经双方签字（盖章）后生效。该合同向上杭县城市管理局备案。物业服务合同签订后，某丙公司按约为上杭县××小区提供物业服务。

某丁公司为上杭县××小区建设单位，该公司在该小区尚有260个车位尚未出售，某丁公司对未售的车位安装了阻隔栏杆，享有29-8号、29-9号店面产权未出售，其中29-8号店面面积234.56平方米、29-9号店面面积243.54平方米。自某丙公司2023年4月1日为上杭县××小区提供物业服务以来，某丁公司未缴纳物业费。某丙公司于2024年3月7日向龙岩市新罗区人民法院起诉要求某丁公司支付物业费，某丁公司提出管辖异议，2024年6月28日，龙岩市中级人民法院作出批复，以某丙公司与上杭县天和国际公馆业主委员会已经补充约定合同履行中发生争议协商不成向上杭县人民法院提起诉讼为由，指定一审法院审理。

另，上杭县××小区设置了地下停车场，在某丙公司提供物业服务期间，该停车场由某丙公司经营管理，全天对业主和社会小车开放，实行计时收费。停车场中某丁公司未售出车位安装了阻隔栏杆无法停放，进入停车场的车辆有时会停放在某丁公司未售出车位的通道上。

另查明，上杭县××小区首届业主委员会成立于2018年5月28日，某丁公司派员参加并担任业主委员会委员。2022年1月15日，该小区选举产生新一届业主委员会，并经上杭县城市管理局备案，该业主委员会与某丙公司签订案涉物业服务合同。

一审法院认为，本案的争议焦点为案涉物业服务合同对某丁公司是否具有约束力及某丁公司应否按某丙公司诉请支付物业费。

关于案涉物业服务合同对某丁公司是否具有约束力。一审法院认为，上杭县××小区业主委员会与某丙公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定及合同约定，上述合同对全体业主具有约束力。某丁公司作为未售出车位及商铺的所有权人系业主之一，该服务合同对某丁公司具有约束力。某丁公司主张其系上杭县××小区最大物业，其未接到通知参与业主大会，选举业主委员会成员，故业主委员会的成立违法，签订的物业服务合同无效，对此，《福建省物业管理条例》第十四条规定：“业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。”故某丁公司虽对260个车位及2个商铺的专有部分享有产权，仍为一个业主，其主张系该小区最大业主，及可以自主决定物业管理依据不足，不予采纳。某丁公司主张物业服务收费未经全体业主讨论决定，系私自串通及业主委员会成员不用缴纳物业费，侵害其他业主合法权益，均未提供证据证明，对该主张不予采纳。某丁公司主张车库及商业楼房系相对独立的区域，可以自为物业区域，车位、商场的物业服务未经某丁公司同意，某丙公司无权要求支付，对此，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《福建省物业管理条例》第七条规定：“物业服务区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业服务区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业服务区域。”××小区的住房、车位、商场为同一建设单位建设，地理位置位于同小区内，共用基于小区的共用设施设备，应为一个物业服务区域，由一个物业服务企业实施物业管理，某丁公司主张依据不足，不予采纳。

关于某丁公司应否按某丙公司诉请支付物业费。一审法院认为，某丙公司与上杭县××小区业主委员会签订《物业服务合同》后，按约履行了物业服务合同，提供物业管理服务，享有依照合同约定对全体业主收取物业服务费等费用的权利。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”案涉242个车位及29-8号、29-9号店面均未出售，其物业服务费用应由建设单位某丁公司交纳。某丙公司诉请29-8号店铺自2023年4月1日至2023年12月31日共9个月物业费3166.56元和29-9号店铺自2023年4月1日至2023年12月31日共9个月物业费3287.79元，于法有据，予以支持。对于车位物业费，物业服务合同虽然约定按照50元／个·月的标准收取车辆停放服务费，但案涉地下车位均未出售，权属车位因无车辆进出和停放，物业服务公司客观上对这些车位的日常管理和维护减少，且根据某丁公司提供的证据材料及某丙公司的自认，可以看出确实存在其他车辆停放在某丁公司车位通道及地下车库管理瑕疵问题，故某丙公司虽然为涉案某丁公司的未售出车位提供了物业服务，但未达到合同约定的质量标准，若按照合同约定的物业费收费标准对案涉车位收取物业服务费明显有失公平，结合以上实际情况，酌情确定某丁公司按照50元／个·月标准的50%即25元／个·月的标准支付车位物业服务费，合计物业费54450元（25元／个·月×242个×9个月）。对某丁公司辩解无需支付车位物业服务费的意见，不予采纳。对于逾期付款违约金，某丙公司未提供证据证明对某丁公司进行了催收，故对其主张违约金6921.26元不予支持，但经某丙公司诉至法院，某丁公司仍不缴纳物业费构成违约，可自某丙公司起诉至新罗区人民法院之日即2024年3月7日起支付逾期付款违约金，但某丙公司诉请按照合同约定的月利率1.5%计算违约金，该违约金明显过高应予以调整，酌定违约金按起诉时的一年期贷款市场报价利率的4倍即年利率13.8%计算，超出部分不予支持。

综上，对某丙公司诉请合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决：一、某乙公司应在判决生效之日起十日内支付某甲公司上杭县××小区242个车位自2023年4月1日起至2023年12月31日止的物业费54450元；二、某乙公司应在判决生效之日起十日内支付某甲公司上杭县××小区29-8号店铺自2023年4月1日至2023年12月31日止的物业费3166.56元；三、某乙公司应在本判决生效之日起十日内支付某甲公司上杭××小区29-9号店铺自2023年4月1日至2023年12月31日止的物业费3287.79元；四、某乙公司应在判决生效之日起十日内支付某甲公司前述三项物业费自2024年3月7日起至款清之日止按年利率13.8%计算的逾期付款违约金；五、驳回某甲公司的其余诉讼请求。案件受理费2746元，减半收取计1373元，由某乙公司负担684元，由某甲公司负担689元。

二审期间，某丙公司提交了两组证据。

证据一、天利仁和物业服务有限公司龙岩分公司工作联系函；证明：某丁公司未交纳小区第二任物业公司天利仁和物业公司案涉车位物业费，不存在其所称的与之前物业公司达成按2.8万元／年的交费标准。2.8万元只是某丁公司与其自聘的前期物业公司约定的收费标准，对某丙公司和天利仁和物业公司都没有约束力。

证据二，某甲公司《天和国际公馆》收款收据，证明本届业委会成员有按时交费。

某丁公司质证认为，某丙公司提交的证据一是一审判决之后某丙公司去做的工作，不能作为证据使用。某丁公司有拿车位给天利仁和公司抵扣应缴的物业费。证据二提供不全面，业主委员会成员没有每一个月交的物业费的证据。

本院经审查认为，对某丙公司提交的证据一，本案审查的是某丙公司与某丁公司之间的物业服务合同法律关系，且该组证据与本案争议焦点无关，故不予采信。对证据二，某丙公司所提供的4份收款收据均与某丁公司无关，亦无法证明案涉小区其他业主物业费缴纳情况，故对该证据不予采信。

对于一审判决认定的事实，某丙公司对其中的“另，上杭县××小区设置了地下停车场……实行计时收费”有异议，认为不是某丙公司决定的，由业主委员决定的，并是延续之前的做法。某丁公司对以下事实有异议：1.对“某丙公司参与上杭县××小区物业服务招标，”有异议，认为业主不知情，物业委员会的主体资格不合法；2.对“同时，乙方按照50元／个?月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有”有异议，认为合同里没有约定没有出售车位的收费标准。

本院经审查认定，双方当事人对原审判决认定无异议的事实，本院予以确认，并作为二审认定的事实。对于某丙公司提出的异议事实分析如下：对于设置地下停车场的主体问题，某丙公司主张系由业主委员会决定，但并未提供相应证据佐证，故本院对其主张不予采纳。对于某丁公司提出的异议事实分析如下：1.某丁公司主张其对某丙公司参与上杭县××小区物业服务招标不知情，本院认为，某丙公司在中标后即进行物业服务至今，某丁公司均未对其提出异议，故其主张本院不予采纳。2.某丁公司主张案涉物业服务合同没有约定没有出售车位的收费标准，本院认为，物业服务合同范围涵盖未出售车位，即某丙公司有义务对案涉小区包括空置车位提供服务，故车辆停放服务费应理解为涵盖了未出售车位，故对该主张不予采纳。

本案的争议焦点为：某丁公司结欠某丙公司2023年4月1日-12月31日物业管理费应是多少？现综合分析认定如下：

本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，上杭县××小区的住房、车位、商场系一体建设，共用小区的共用设施设备，具有整体性，由物业服务公司对整体小区提供服务，即使某丁公司对260个车位及2个商铺的专有部分享有产权，但在业主人数计算中仅可作为一个业主计算，不存在对物业管理服务的自主选择权。案涉《物业服务合同》系经上杭县××小区的业主委员会确认并签署，该业主委员会设立后已报上杭县城市管理局备案，符合法律规定，《物业服务合同》合法有效。某丁公司主张上杭县××小区业主委员会主体不合法，该业委会与某丙公司所签署的《物业服务合同》无效，无事实及法律依据。某丁公司作为业主成员之一，在由某丙公司提供案涉小区物业服务之后未及时提出异议，即视为某丁公司明知并认可《物业服务合同》内容。讼争车位虽未出售，某丁公司作为建设单位仍负有交纳物业费的义务。某丁公司上诉主张其应缴物业费应以每年2.8万元计，其主张没有事实与合同依据，本院不予采纳。

如前所述，案涉《物业服务合同》合法有效，某丙公司已经提供了相应的物业服务，享有收取物业服务费等费用的权利。同时，某丙公司收取物业服务费的标准应与其提供的管理服务相对应。根据某丁公司提供的证据及某丙公司一审庭审的自认，可以认定某丙公司所提供服务存在质量瑕疵，一审法院酌定讼争车位物业服务费按照合同约定的费用减半收取，处理并无不当，本院予以确认。

综上所述，某甲公司、某乙公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2483元，由某甲公司负担1241.5元，某乙公司负担1241.5元。

本判决为终审判决。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长郑国柱

审 判 员严丽梅

审 判 员童寿华

二〇二四年十二月二十六日

法官助理邹晖

书 记 员林丽琴

附：

一、主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

二、执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。