2026龙岩商品房预售合同纠纷：开发商逾期交房，解除后剩余按揭贷款到底由谁还？

2026年，龙岩部分购房者仍在面对预售楼盘延期交付、停工、开发商资金紧张等问题。一旦进入退房环节，最容易被忽视、也最容易引发二次纠纷的，不是“能不能退”，而是“退了以后，银行剩余按揭贷款由谁还”。

这是一个典型的商品房预售合同纠纷争议焦点。

一、一个龙岩购房场景

假设林先生在龙岩新罗区购买一套预售商品房，总价180万元，首付60万元，按揭贷款120万元。合同约定2025年12月31日前交房。到2026年5月，项目仍未交付，工地长期停工。林先生已还月供一年多，剩余贷款本金约115万元。

林先生想解除商品房预售合同，并主张：

1. 解除商品房预售合同；
2. 解除与银行的担保贷款合同；
3. 开发商返还首付、已还月供及利息；
4. 剩余按揭贷款由开发商直接还给银行；
5. 开发商、银行协助办理解押、注销备案。

开发商往往抗辩：贷款是林先生和银行签的，应由林先生继续还。银行也可能认为：借款人是林先生，不能因为开发商违约就免除还款义务。

争议由此产生：商品房预售合同解除后，剩余按揭贷款到底由谁还？

二、法律分析：关键看贷款合同是否一并解除

1. 预售合同能否解除

根据《民法典》第563条及商品房买卖合同司法解释相关规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月合理期限内仍未交房，购房人请求解除合同的，一般应予支持，但合同另有约定除外。

也就是说，林先生不能仅凭“逾期交房”马上解除，通常要先看合同约定；没有约定或约定不明的，应书面催告开发商，并保留邮寄凭证、签收记录、聊天记录等证据。

同时注意解除权行使期限。对方未催告的，解除权人一般应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期可能消灭。

2. 贷款合同不会自动解除

商品房预售合同解除，不等于银行贷款合同自动解除。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

因此，林先生应在诉讼中一并请求解除贷款合同，并将银行列为第三人或者共同被告，避免只解除购房合同、却仍被银行追偿。

3. 剩余贷款通常由开发商返还银行

该司法解释第21条明确：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

通俗讲：

• 银行发放的贷款，开发商收受了，应返还给银行；
• 购房人支付的首付、已还月供等购房款，开发商应返还给购房人；
• 购房人通常不再继续承担剩余按揭贷款。

最高人民法院相关再审案例也体现这一裁判思路：购房人没有取得房屋，也没有实际占有贷款，若仍要求其继续偿还剩余贷款，会加重购房人负担，违背公平原则。

4. 银行抵押权与执行问题

实践中，银行可能对预售商品房设有抵押预告登记或抵押权。贷款合同解除后，银行仍可能就抵押物或开发商应返还的贷款主张权利，但不应再要求购房人继续偿还剩余贷款。

法院常见处理方式是：判令开发商向银行偿还剩余贷款本息；银行配合办理抵押注销或解押；购房人、开发商配合办理备案注销等手续。

5. 已还月供和首付怎么办

林先生可以主张开发商返还首付、已还月供及相应利息。具体能否全部支持，要看合同解除过错、证据、已还本息构成以及开发商履行能力。若开发商违约导致解除，购房人还可主张违约金、赔偿损失等，但应以合同约定和实际损失为基础。

6. 不要贸然断供

这是最重要的一点：不要因为开发商逾期交房就擅自停供。擅自断供可能被银行起诉、影响征信，甚至被要求提前还款。正确做法是尽快起诉或仲裁，请求解除预售合同和贷款合同，并申请财产保全。

三、龙岩购房人维权要点

• 先固定证据：催告函、邮寄凭证、工地停工照片视频、政府投诉记录、微信通知、销售承诺等；
• 诉讼请求要一并设计：解除预售合同、解除贷款合同、返还首付及月供、剩余贷款由开发商偿还、协助解押注销；
• 关注预售资金监管账户、开发商土地、在建工程、股东出资情况；
• 若合同约定仲裁条款，应优先走仲裁；
• 胜诉不等于拿钱，诉前或诉中保全非常关键。

四、10组相关QA

Q1：开发商逾期交房，购房者可以直接解除预售合同吗？
A1：不一定。先看合同约定；无约定或约定不明的，通常需催告后在三个月合理期限内仍未交房，才可主张解除。还要注意一年解除权行使期限。

Q2：微信催告算有效催告吗？
A2：可以作为辅助证据，但证明力有限。建议同时发送书面催告函，并通过EMS邮寄，保留面单、签收记录和函件内容。

Q3：解除预售合同后，贷款合同会自动解除吗？
A3：不会自动解除。需要在诉讼或仲裁中一并请求解除贷款合同，并将银行列为第三人或者共同被告。

Q4：剩余按揭贷款到底由谁还？
A4：若贷款合同也解除，依据司法解释第21条，开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还银行，购房人通常不再承担剩余贷款还款责任。

Q5：我已经断供，银行起诉我，怎么办？
A5：不要消极应对。应积极应诉，追加开发商，主张解除贷款合同、由开发商返还贷款，并说明商品房预售合同已解除。个案建议尽快委托律师。

Q6：已还月供和首付能拿回来吗？
A6：可以主张开发商返还首付、已还月供及相应利息。能否全部支持，要看合同解除原因、证据、法院认定及开发商履行能力。

Q7：开发商没钱，判决后执行不到怎么办？
A7：尽量在诉前或诉中申请财产保全，查预售资金监管账户、土地、在建工程、应收账款等。符合条件的，还可追究股东未实缴出资、抽逃出资等责任。

Q8：解除后房屋备案、抵押登记怎么处理？
A8：可在诉讼请求中要求开发商协助办理备案注销，银行协助办理抵押注销或解押。法院判决可对此作出明确处理。

Q9：合同约定仲裁，还能去法院起诉吗？
A9：有有效仲裁条款的，一般应去约定仲裁机构申请仲裁。龙岩购房人要重点审查合同中的争议解决条款。

Q10：在龙岩起诉需要准备哪些材料？
A10：身份证明、商品房预售合同、贷款合同、首付及月供凭证、催告证据、逾期交房证据、起诉状、证据清单等。管辖通常为项目所在地或被告住所地法院，具体以合同和法律规定为准。

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关联律师：肖正华，福建政华律师事务所，联系电话18876256393