贵州省贵阳市南明区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）黔0102民初5489号

原告：张某春，女，1956年2月16日出生，土家族，住址：贵州省贵阳市云岩区。

委托诉讼代理人：罗乐，贵州公成律师事务所律师，特别代理。

被告：苏某凡，男，1999年3月7日出生，布依族，住址：重庆市璧山区。

原告张某春诉被告苏某凡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗乐到庭参加诉讼，被告苏某凡经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某春向本院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》；二、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金人民币3870元整；三、请求法院依法判令被告返还原告位于贵州省贵阳市南明区**栋**楼**单元**号房屋，并按照月租金1935元标准计算至2023年6月30日的房屋占用费；四、请求法院依法判令被告支付原告欠缴物业费（暂计至2023年1月已发生人民币7879.03元整）；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第三项诉请中的请求法院依法判令被告返还原告位于贵州省贵阳市南明区**栋**楼**单元**号房屋。事实和理由：原、被告双方于2021年4月15日签订案涉《写字楼租赁合同》，合同约定房屋租赁期限自2021年4月15日起至2027年7月14日止，月租金按照25元每平方米的基础计算，自2023年起租金逐年递增5%，租金按季支付先付后用，且需在支付期来临前10日内支付下一季度租金，并约定被告未按约定支付租金或支付欠缴费用的，原告可解除租赁合同。嗣后，被告未按照合同约定全面履行合同义务，多次逾期违约支付租金且自2021年7月起至2023年1月期间未缴纳物业费人民币7879.03元，经原告多次催要被告均以各种理由推诿拒绝履行义务。综上所述，被告的违约行为已达到双方约定的合同解除条件，为维护原告合法权益减少损失，特向法院提起诉讼，诉请如前。

被告苏某凡未到庭答辩，亦未提交任何形式的答辩意见。

本院经审理认定事实如下：位于贵阳市南明区**栋**单元**层**号房屋（以下简称：案涉房屋）属原告单独所有。2021年4月15日，原告张某春（甲方，出租方）与被告苏某凡（乙方，承租方）签订了《写字楼租赁合同》，合同第一条约定房屋基本情况，该写字楼坐落于贵州省贵阳市南明区**栋**楼**单元**号（建筑面积：73.72平方米，本建筑面积为购房合同建筑面积，办理产权证过程中以官方证据证明得知实际建筑面积后，将以书面通知连带相关证据通知乙方，乙方在接到通知后的下一个租金支付期起以实际建筑面积支付租金额度），租赁期正常届满乙方不负责租赁期限结束后的装修拆除、隔墙、以及恢复原样的责任，如租赁期未满或提前协商解除合同，则乙方须完成装修拆除、隔墙、恢复毛坯原样的工作后方可办理提前退租等事宜（甲方同意不予恢复和拆除的情况除外）。合同第二条约定房屋权属状态，甲方对该房屋享有所有权……。合同第三条约定房屋用途为办公。合同第五条约定租赁期限，（一）房屋租赁期自2021年4月15日起至2027年7月14日止，暂定租期为陆年（本合同签定日期为2021年4月14日，提供3个月免租期，本合同正式起算租期时间为2021年7月14日）。（二）租赁期届满前三个月，如乙方要求继续租赁，则须提前向甲方提出，甲方收到乙方要求后30日内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁权，否则租赁期满甲方有权收回该房屋。合同第六条约定租金，（一）租金标准：第一、二年按照25元／平方米／月计算基础租金（不含租赁税等税费）。第三年起每两年租金在上一年租金的基础上逐年递增5%，计价总面积按照73.72平方米计算：第一、二年租金为每月1843.00元。第三、四年租金为每月1935.00元。第五、六年租金为每月2032.00元。（二）首次租金支付时间：自2021年4月14日起，按照季度支付租金，以后在每次租金支付期来临前10日内预付下一次租金。（三）租金支付方式：合同签订当日乙方先行支付5529.00元大写（伍仟伍佰贰拾玖元整）的租金，同时支付1843.00元（大写：壹仟捌佰肆拾叁圆整）给甲方作为押金，押金在合同期满后的10日内退还。若乙方违约，押金及已经支付而尚未使用完毕的租金一律不予退还（包括未满本合同约定的租期）。（四）甲方接受乙方支付租金的账户（中途如有变更，应当书面告知乙方）。合同第八条约定，租赁期内（含免租期），该房屋租赁部分的有关各项费用（物管费／水费／电费／电话费／电视收视费／卫生费／燃气费／房屋租赁税费等所有费）由乙方承担。合同第九条约定发那个屋的交付及返还，（一）交付：自2021年4月14日前甲方应将房屋及时交付给乙方。按房屋当下毛坯现状移交后视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应无偿返还该房屋（乙方不得提出补偿装修费及不得拆除和破坏房内任何装修残值【包括但不限于中央空调等因拆除会导致装修残值遭到破坏的附属电器、设备设施等】）。乙方应清理干净房屋，若乙方不将房屋打扫干净，甲方扣除押金请人打扫。押金在扣除水、电、物业、税费等相关费用后退还。如押金不够扣除相关费用的，乙方应当继续补足所差部分，甲乙双方验收认可后，视为交付返还完成。合同第十二条约定合同的解除，……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金和押金的。2、欠缴各项费用经多次催缴仍不缴纳的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三方的。6、利用该房屋从事违法活动的。合同第十三条约定违约责任，……（四）乙方违约的（含单方面提前退租的），应按月租金的两倍向甲方支付违约金，且甲方有权拒退租房押金及乙方已经缴纳而尚未使用完毕的租金、物业管理等费用。上述合同文末原告张某春在甲方处签字捺印，被告苏某凡在乙方一栏处签字并捺印。

上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告苏某凡使用。庭审中，原告陈述自2021年4月15日将房屋交付给被告方使用，被告按照合同约定向原告支付5529元房租，同时支付了1843元作为押金。此后，被告陆续向原告支付房租，但均没有按照合同约定及时足额支付。2023年2月16日，被告向原告支付租金，该租金可以覆盖到2023年2月14日，2023年2月16日之后被告未再向原告支付过款项。同时自2021年7月1日，被告均未按照合同约定支付案涉房屋的物业费和水电费。被告在租赁案涉房屋后将该房屋转租给案外人贵阳某某科技有限公司使用，案外人在2023年6月30日搬离案涉房屋，并缴纳了2022年11月1日至2023年6月30日止的物业及水电费，原告实际收回房屋的时间为2023年6月30日。

另，原告张某春于2023年2月15日通过微信向被告发出解除合同通知书，载明“苏某凡先生：通知人于2021年4月15日与您签订了《写字楼租赁合同》，根据通知人与您签订的合同约定，您应于2023年1月4日前向本人交付2023年一季度房屋租赁费。经通知人多次催告直至本通知出具之日，您仍然未能及时支付上述款项，且您在通知人多次催告的情形下仍然拖欠2021年7月至2023年2月物业费合计人民币7479.03元整。且在此期间经常无故未按约定及时足额支付发那个屋租金，您的行为已构成合同根本违约……因此，本人现通知解除与您签订的上述合同，请您于5日内返还通知人房屋，并将欠付款项全部清偿完毕，根据合同约定承担违约责任。通知人：张某春”、“我们现在就在写字楼准备锁门！你现在拖欠我们房租15000，无物管费用拖欠16678。共计超过3万元！缴费时间一拖再拖，电话、短信你都不回复！你这种行为已经构成欺诈！你马上过来处理，否则我们只有锁房子！”，苏某凡回复“我现在在上班，明天2点之前处理好，处理不好你们在报警可以吗，阿姨”。

庭审中，本院当庭拨打被告苏某凡电话，苏某凡陈述：不同意支付违约金，疫情时期我拖欠了租金，但我之后补给原告了，我租了两套房子过来后我转租出去了，我将两套房子租给贵阳某某科技有限公司了，原告方是2023年2月16日去房子里找到我的客户，后来客户搬走了，客户搬走后我就把房租还给原告方了，我收取贵阳某某科技有限公司的租金收了半年，但他们还欠我三个月租金，我向原告支付的租金覆盖到2023年2月份，合同期间，物管费有部分是我的租客付的，几千块钱的事情，都可以。但被告并未提交证据证明其已于2023年2月底将案涉房屋交还给原告。

原告还提交了如下证据：1、微信聊天记录，拟证明被告未按照合同约定及时足额支付租金，且长期拖欠物业费、水电费，已购成根本违约。2、发票，拟证明原告共垫付物业及水电费共计7213.17元。3、律师函，拟证明被告未按合同约定及时足额支付物业费的违约事实。4、房屋租赁合同，拟证明原告于2023年6月30日收回房屋后，又于2023年10月17日将房屋出租给案外人某某电梯有限公司。

上述事实有原告陈述、产权证、写字楼租赁合同、微信聊天记录、发票、律师函、房屋租赁合同等证据在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，原告张某春与被告苏某凡签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制效力规定，应属有效合同。原告按照合同约定将案涉房屋交付给被告，但被告未按照合同约定足额支付租金以及支付物业费以及水电费，原告依照双方签订的合同第十二条第四项的约定，行使单方解除权，并于2023年2月15日通过微信向被告发出解除合同通知书，故原告与被告签订的《写字楼租赁合同》已实际于2023年2月15日解除，已无判决解除之必要，对原告要求解除上述合同之诉请，本院不予支持。

关于原告要求被告支付房屋占用费的诉请，本案中，原被告签订的《写字楼租赁合同》已于2023年2月15日解除，但合同解除后，被告未向原告返还租赁房屋的义务，房屋解除后的房屋占用损失，应由被告承担。同时，根据查明事实，被告向原告支付的租金仅可覆盖至2023年2月14日，但因原告实际收回房屋的时间为2023年6月30日，故被告应向原告支付2023年2月15日至2023年6月30日期间的房屋占用费。根据双方合同“第一、二年租金为每月1843.00元。第三、四年租金为每月1935.00元。”的约定，案涉房屋占用费的计算标准为：以每月1843元的标准，从2023年2月15日计算至2023年4月14日为3686元，以每月1935元的标准，从2023年4月15日计算至2023年6月30日为4902元，故被告应向原告支付的2023年2月15日至2023年6月30日期间的房屋占用费为8588元。

关于原告要求被告赔偿违约金的诉请，根双方签订的合同的约定，被告违约应向原告支付月租金的两倍作为违约金，但该约定过高，且原告在双方签订合同时已收取原告1843元的房屋押金，故本院酌情支持该押金作为违约金补偿给原告，故原告此项诉请，本院不予支持。

关于原告要求被告支付物业费、水电费的诉请，根据双方签订的《写字楼租赁合同》的约定，该费用应由被告负担。且原告已提供证据证实其实际垫付物业费及水电费共计7213.17元的事实，故对原告要求被告支付物业费、水电费7879.03元的诉请，本院部分支持7213.17元。

被告苏某凡经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告苏某凡本判决生效后十日内向原告张某春支付房屋占用费8588元；

二、被告苏某凡本判决生效后十日内向原告张某春支付物业费、水电费7213.17元；

三、驳回原告张某春的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费47元，由原告张某春负担12元，由被告苏某凡负担35元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。本条即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。

审判员胡杨

二〇二四年七月五日

书记员郭思毅