贵州省贵阳市南明区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）黔0102民初733号

原告：贵州某某房地产开发有限公司，住所：贵州省贵阳市南明区［中南社区］。

法定代表人：陈某平。

委托诉讼代理人：方某荣，特别代理。

被告：王某相，男，住址：贵州省遵义县。

委托诉讼代理人：罗乐、戢骁，贵州公成律师事务所律师，特别代理。

原告贵州某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告王某相商品房销售合同纠纷一案，本案立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人方某荣，被告王某相的委托诉讼代理人罗乐、戢骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司向本院提出的诉讼请求如下：一、依法判令被告支付原告购房款78908元及违约金（以262908元为基数，从2023年1月21日起按照每日万分之零点五计算至实际清偿之日止，暂计算至2023年4月3日为2439元）；二、本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实与理由：2021年10月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告将自己开发的房屋出售给被告，房屋的总价格为1151815元，合同第八条约定被告选择分期付款的方式，第3次分期付款，买受人应当在2023年1月20日前支付房价款575907元整；未支付的，按照合同第十条逾期付款责任的约定，原告选择继续履行合同，被告应当承担每日万分之零点五的违约金。后付款期限届至，被告未按时支付购房款，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告王某相辩称，被告欠付的购房款已全部付清，并且还超付了购房款，不存在欠付房款的事实，由于原告没有按合同约定交房，被告保留要求其按合同承担违约责任的权利。

原告与被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对以下事实予以认定：2023年3月15日，原告某某公司（出卖人）与被告王某相（买受人）签订《商品房买卖合同》1份，约定：被告购买原告开发的位于南明区瑞金南路恒丰·贵阳**号楼**单元**层**号房屋，建筑面积129.22平方米，套内建筑面积84.04平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米13705.56元，总价款1151815元。合同第八条约定：买受人采取分期付款，买受人应当在2023年1月20日前分期支付房价款：第1次分期付款，买受人应当在2022年10月20日前支付房价款230368元整；第2次分期付款，买受人应当在2022年12月20日前支付房价款345540元整；第3次分期付款，买受人应当在2023年1月20日前支付房价款575907元整。买受人未按约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。

2022年10月7日—2023年6月21日期间，被告本人及案外人王某佳、谢某丽分多次向原告支付了购房款，明细如下：

日期

金额（元）

付款人

付款备注

二〇二二年十月七日

5000

王某相

无

2022年10月7日

5000

王某相

无

2022年10月15日

50000

王某相

无

2022年10月18日

45000

王某相

无

2022年10月18日

180367

王某相

无

2022年10月18日

157201

王某相

无

2022年10月28日

32000

王某相

无

2022年12月21日

50000

王某相

无

2023年1月19日

193300

王某相

无

2023年1月19日

263540

王某相

无

2023年2月13日

43000

王某相

无

2023年3月3日

250000

王某佳

1910

2023年3月30日

50000

王某佳

王某相1911

2023年4月10日

230000

谢某丽

王某相1911

2023年4月10日

112502

谢某丽

1910

2023年5月30日

33000

王某佳

1911

2023年6月21日

184000

王某佳

1911ivstyle='text-align:center'>

日期

金额（元）

付款人

付款备注

2022年10月7日

5000

王某相

无

2022年10月7日

5000

王某相

无

2022年10月15日

50000

王某相

无

2022年10月18日

45000

王某相

无

2022年10月18日

180367

王某相

无

2022年10月18日

157201

王某相

无

2022年10月28日

32000

王某相

无

2022年12月21日

50000

王某相

无

2023年1月19日

193300

王某相

无

2023年1月19日

263540

王某相

无

2023年2月13日

43000

王某相

无

2023年3月3日

250000

王某佳

1910

2023年3月30日

50000

王某佳

王某相1911

2023年4月10日

230000

谢某丽

王某相1911

2023年4月10日

112502

谢某丽

1910

2023年5月30日

33000

王某佳

1911

2023年6月21日

184000

王某佳

1911

另，原告与被告签订合同当日，原告作为出卖人与案外人王某甲（王某相侄子）作为买受人签订《商品房买卖合同》1份，约定：王某甲购买原告开发的位于南明区瑞金南路的房屋，建筑面积96.71平方米，套内建筑面积62.90平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米12893.53元，总价款811003元。买受人采取分期付款，买受人应当在2023年1月20日前分期支付房价款：第1次分期付款，买受人应当在2022年10月20日前支付房价款162202元整；第2次分期付款，买受人应当在2022年12月20日前支付房价款243300元整；第3次分期付款，买受人应当在2023年1月20日前支付房价款405501元整。

审理中，原告为佐证自己的主张，还提交了以下证据：1.原告自制的《情况说明》、原告营销系统截图、原告自制的对账记录，拟证明被告支付的房款主要用于支付王某甲所购房屋的房款，王某甲的购房款已支付完毕，被告所购房屋还差购房款78908元。2.《已到期应缴款通知书》及邮单、短信截图，拟证明通过邮寄及短信的方式告知被告支付剩余购房款，被告予以认可。3.微信聊天记录2份，拟证明通过微信与被告沟通，被告认可还欠购房款78908元。被告提出以下质证意见：1.原告自行制作三性不予认可。2.已到期应缴款通知书及邮件单三性不予认可，收件人都不是王某相本人，且邮寄是顺丰邮寄，不产生邮寄通知的法律效力。3.微信聊天记录其中1份微信号并不是王某相本人的三性不予认可；另外1份提交时间已过举证期，不应当作为本案的证据使用，也不能证实聊天的对象是王某相本人，也达不到其证明目的，其所为的催款并没有得到聊天对方的认可，系其单方行为，王某相从未认可欠款事实，且根据王某相的付款记录，因支付的购房款全部支付完毕，不应当承担任何责任。上述对账记录记载的支付时间与银行流水一致，收款情况系原告自行制作；邮单显示收件人为“胡某”；短信截图未显示接收电话号码，也无回复。微信聊天记录为原告工作人员的聊天记录，共有2份，其中一份对方昵称为“谁主沉浮（王某乙）”，内容显示：2023年4月10日，谁主沉浮（王某乙）称“王某甲打完，王某相打23万”，原告工作人员回复“打款，把截图发我”“王某甲：112502，王某相：525908”，谁主沉浮（王某乙）发送图片显示分别转账112502元和230000元；2023年5月18日，原告工作人员通过微信向谁主沉浮（王某乙）发送王某相的催款通知，谁主沉浮（王某乙）称“好，正在催款”；2023年6月29日，原告工作人员通过微信向谁主沉浮（王某乙）发送“王某丙，还有78908的尾款，看看多久可以补齐”，谁主沉浮（王某乙）称“近期有点老火兄弟，我月初再催一下，帮哥哥顶一下”，后原告工作人员多次催收。另一份对方昵称为“成相”，内容显示：2023年1月19日，原告工作人员说“王某甲那套193300元，剩余的交你那套上”，成相回复“好！”，2023年5月18日、6月24日、6月29日原告工作人员催促补齐尾款，对方均未回复。

本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。

关于原告主张被告支付购房款78908元及违约金的诉请，被告提出购房款已支付完毕，并提交银行流水予以佐证。原告提交了2份微信聊天记录，其中昵称为“成相”的微信号关联的电话号码系王某相所使用的手机号，另1份昵称为“谁主沉浮（王某乙）”的微信号原告工作人员备注为“王某甲父亲王某佳，王某相兄弟”，根据前述微信聊天记录及转账备注，可确认以下款项：

日期

金额（元）

付款人

付款备注

认定

理由

2022年10月7日

5000

王某相

王某甲

根据交易习惯，会先交纳购房定金，王某相与王某甲同一日与原告签订《商品房买卖合同》，同一日支付的相同两笔款项可认定为分别支付两套房屋房款。

2022年10月7日

5000

王某相

王某相

2023年1月19日

193300

王某相

王某甲

2023年1月19日，原告工作人员通过微信与王某相沟通“王某甲的那套193300元，剩余的交你那套上”，王某相称“好”，可确认原告与被告形成合意，193300元为王某甲的购房款，另外一笔为王某相的购房款。

2023年1月19日

263540

王某相

王某相

2023年3月3日

250000

王某佳

1910

王某甲

转账均备注了房号。

同时，根据微信聊天记录，2023年4月10日“谁主沉浮（王某乙）”称王某相23万，王某甲打完，即2023年4月10日转的2笔款，其中23万是支付王某相所购房屋，另外1笔112502是支付王某甲的，该两笔款项的备注也与微信聊聊天记录一致。

2023年3月30日

50000

王某佳

王某相1911

王某相

2023年4月10日

230000

谢某丽

王某相1911

王某相

2023年4月10日

112502

谢某丽

1910

王某甲

2023年5月30日

33000

王某佳

1911

王某相

2023年6月21日

184000

王某佳

1911

王某相

即，即使按原告所提交的微信聊天记录将部分款项认定为支付王某甲所购房屋的款项，剩余由王某相支付的557568元仍无法确认支付的是哪套房屋。王某相与王某甲同一日与原告签订《商品房买卖合同》，并都约定以分期付款的方式支付购房款，第1期支付时间均为2022年10月20日，两套房屋共计需要支付购房款392570元，经计算，截至2022年10月20日，原告共收到两套房屋购房款442568元。第2期支付时间均为2022年12月20日，两套房屋共计需要支付购房款588840元，经计算，2022年10月21日至2022年12月20日，原告共收到两套房屋购房款82000元。从上述支付时间和金额可看出，双方虽然约定了分期支付的时间及金额，但并未按照约定的时间及金额支付购房款，故也无法从支付时间对购房款是支付哪套房屋进行认定。

原告提交销售系统截图及收款情况明细，拟证明上述款项优先用于支付王某甲所购房屋，但销售系统及收款情况明细均是原告工作人员录入，王某相作为付款人，对其资金的支付有自主权，现王某相本人称其款项均是用于支付本人所购房屋，故无法按原告自行录入的表格将王某相支付的款项认定为优先支付王某甲所购房屋，本院仅能按王某相本人的意愿，认定为支付王某相所购房屋的款项，即王某相所购房屋的购房款已支付了1323108元，该款项已超出购房合同约定的金额，故对原告主张被告王某相支付购房款及违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院依法予以驳回。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

驳回贵州某某房地产开发有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费917元（已按简易程序减半收取），由贵州某某房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。本条即为执行通知，违反本条规定的，执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。

审判员高洁

二〇二四年三月二十五日

书记员罗元