湖北省黄冈市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鄂11民终241号

上诉人（原审原告）：张某国，男，1962年6月21日出生，汉族，住湖北省麻城市。

委托诉讼代理人：程才喜，湖北文赤壁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李青，湖北文赤壁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：叶某，男，1987年5月8日出生，汉族，住湖北省麻城市。

被上诉人（原审被告）：朱某红，男，1982年4月18日出生，汉族，住湖北省麻城市。

被上诉人（原审被告）：熊某建，男，1989年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

上诉人张某国因与被上诉人叶某、朱某红、熊某建房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2024）鄂1181民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张某国上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判支持张某国的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实错误。案涉房屋的三名承租方叶某、朱某红、熊某建，其中两人朱某红、熊某建收到张某国通知后均表示不再继续承担合同义务，剩下叶某已被纳入失信人名单，三人履行租赁合同信赖力明显下降。超市收益是支付租金的有力保障，某某经营者退出超市合伙，某甲超市支付租金，合同剩余8年期限的履行能力明显降低。2、一审适用法律错误。承租人在收到张某国终止合同通知后无法提供担保，张某国行使不安抗辩权解除合同符合法律规定。叶某是失信人足以证明其个人履行能力差，超市与叶某没有直接关联。叶某还欠张某国借款本金100万及利息未还，张某国要求叶某提供担保应该得到支持。叶某不提供担保，张某国有理由不与其合作。录音中叶某明确买卖和租赁是两码事，不存在其答辩所称“下套子”，叶某逾期31天支付租金，构成违约。张某国主张不安抗辩权首先履行义务是房屋租赁合同的承租期限15年，并非是三被上诉人支付租金的义务。张某国提出解除合同的理由是行使不安抗辩权，由于三位承租人未提供担保，故起诉解除合同。而不是基于合同违约，张某国诉请未要求承租人支付违约金。一审不应在熊某建、朱某红未到庭情况下，根据叶某一人意见判断合同是否解除。三位承租人不提供担保，应视为以自己的行为表明不履行主要债务，张某国作为中止履行一方可以解除合同，其并不是主张法定解除。3、一审程序违法。熊某建、朱某红回复意见的真实性是案件必须查清的事实，该二人必须到庭，一审未对其二人进行两次传唤，也未核实回复真实性，不符合程序。一审没有审查行使不安抗辩权解除合同的双方互负债务且有先后履行顺序、先履行方是否有确切证据证明后履行方存在法定情形以及行使解除合同程序是否合法等，导致判非所请。

叶某辩称，张某国故意在交房租这个时间点，假装找叶某商量买房，并告诉叶某卖房一事没达成结果前不应收房租，而后又以延迟支付房租为由起诉。张某国无权通过行使不安抗辩权终止合同，叶某和朱某红、熊某建均为合同共同责任人，共同承担不利后果，张某国没有证据证明三名承租人履行能力下降，叶某也并非失信人，张某国无权单方解除合同。故请二审依法驳回上诉，维持原判。

朱某红、熊某建未向本院提交答辩意见。

张某国向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除张某国与叶某、朱某红、熊某建2017年7月签订的《房屋租赁合同》；2、判令叶某、朱某红、熊某建在判决生效后30日内将商铺腾退交还给张某国；3、判令叶某、朱某红、熊某建承担逾期支付2024年租金滞纳金1093元（262935÷360×5%×31天）。4、本案的诉讼费用由叶某、朱某红、熊某建承担。

一审法院认定事实如下：2017年7月2日，张某国与叶某、朱某红、熊某建签订了《房屋租赁合同》，双方约定：张某国将位于**镇**楼**层出租给叶某、朱某红、熊某建使用，某乙超市经营，租赁期限为15年，自2017年7月2日起至2032年7月1日止；每年度租金合计为238000.00元，每3年一次递增，递增金额为上一次租金的5%；每年度租金定为一次性支付，付款日期为每年6月22日至7月2日，叶某、朱某红、熊某建须按照约定时间向张某国缴纳租金，如到期故意拖欠，拒不缴纳租金，张某国有权向叶某、朱某红、熊某建按每天实际租金的5%加收滞纳金；合同同时约定若叶某、朱某红、熊某建违反双方协议，恶意拖欠租金累计达30天的，张某国有权终止合同并收回商铺；如张某国在叶某、朱某红、熊某建正常履行合同的情况下，提前解除合同或将房屋转租给叶某、朱某红、熊某建以外的第三方，视为张某国违约，张某国须付叶某、朱某红、熊某建违约金71万元，如叶某、朱某红、熊某建在张某国正常履行合同的情况下，提前解除合同或将房屋转租给叶某、朱某红、熊某建以外的第三人，视为叶某、朱某红、熊某建违约，叶某、朱某红、熊某建须付给张某国违约金71万元。合同签订后，张某国依约将房屋交付给叶某、朱某红、熊某建使用，用于经营某某购物中心张家畈店，之前叶某、朱某红、熊某建均按期缴纳租金，2024年6月28日至8月3日期间，张某国与叶某、朱某红、熊某建协商买卖案涉房屋事宜，2024年8月3日叶某、朱某红、熊某建向张某国支付2024年7月2日至2025年7月1日期间的租金后，张某国于2024年9月4日通过微信向叶某发送通知一份，叶某明确表示拒绝出具保证书和购买案涉房屋。现张某国向法院起诉要求解除房屋租赁合同并要求叶某、朱某红、熊某建支付迟延支付租金的滞纳金，双方遂酿成纠纷。

另查明，某某购物中心张家畈店由叶某、朱某红、熊某建共同合伙经营，经营者为熊某建，目前在正常经营。

一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力。张某国与叶某、熊某建、朱某红经过协商及经过充分了解后，达成合意，按其真实意思表示双方签订的房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。张某国方要求解除双方签订的房屋租赁合同，就应当对合同解除的事实和依据承担举证责任，叶某、熊某建、朱某红虽迟延支付租金，但叶某、熊某建、朱某红提交的证据证实在2024年6月28日-8月3日期间张某国与叶某、熊某建、朱某红是在协商买卖案涉房屋事宜，叶某、熊某建、朱某红也已于2024年8月3日向张某国支付了2024年度的租金，叶某、朱某红、熊某建并无拖欠租金的主观恶意，且张某国提交的证据也不足以支持张某国所主张的因叶某、朱某红、熊某建的过错或者不具备履行合同能力导致合同应当解除的情形，张某国亦没有提交证据证明叶某、朱某红、熊某建在履行合同过程中存在法定解除的事由。故对于张某国的诉讼请求，一审不予支持。遂判决：驳回张某国的全部诉讼请求。

本院二审期间，张某国提交《情况说明》一份，拟证明补强一审提交的证据四通知、微信聊天记录及通知回执的证明力，同时也是对熊某建不到庭，事实未查清的说明。

叶某质证认为，对该证据真实性有异议，房屋租赁合同真实有效，只要合同存在，就对三名承租人同时具备法律约束力，不以朱某红，熊某建个人表述说法转移，三人签订的房屋租赁合同是法律事实，某某店的法定代表人是熊某建，也是法律事实，三名承租人均为合同共同责任人，共同承担不利后果。

朱某红、熊某建未予质证。

本院经审查认为，熊某建系《房屋租赁合同》的当事人，其与叶某、朱某红作为共同承租人在该合同上签字，应受合同约束，不能以其单方声明后续不再履行合同即认定其与租赁合同无关，故对该证据本院依法不予采信。

叶某、朱某红、熊某建均未向本院提交新证据。

本院查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，合理确定当事人的权利义务关系，依法审慎适用合同解除制度。案涉租赁合同已实际履行多年，虽然承租人在2024年度逾期一个月支付租金，但原因是该期间双方正在协商买卖案涉房屋事宜，协商未果后，承租人即向出租人张某国支付了当年度租金，故本案承租人的违约程度显著轻微，不影响租赁合同目的实现。一审对张某国主张解除合同、腾退房屋以及支付逾期滞纳金的诉讼请求未予支持，有事实和法律依据，并无不当，本院予以认可。张某国上诉提出一审判非所请，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张某国上诉提出承租人履行合同能力下降，其有权行使不安抗辩权要求叶某提供担保否则解除合同，但本案承租人已将租金支付至2025年7月份，叶某与张某国的民间借贷关系与本案租赁合同不是同一法律关系，叶某、朱某红、熊某建系共同承租人，有共同履行案涉租赁合同的义务。张某国提供的证据并不足以证实承租人经营状况严重恶化，有转移财产、抽逃资金，以逃避债务或丧失商业信誉等预期违约行为。故对张某国的该项上诉理由，本院依法不予支持。朱某红、熊某建经一审法院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，一审依法缺席审理，程序合法，并无不当。张某国上诉提出朱某红、熊某建必须到庭，一审未对二人进行两次传唤导致事实未查清，不符合法定程序的理由，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。

综上所述，张某国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由张某国负担。

本判决为终审判决。

审 判 长刘丹

审 判 员杨华

审 判 员张汉梅

二〇二五年三月二十六日

法官助理郑雷

书 记 员童博