山东省济宁市任城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0811民初756号

原告：董尚磊，男，1986年1月25日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。

原告：牟艳芳，女，1986年1月16日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。

二原告共同委托诉讼代理人：程兆莉，山东公明政和律师事务所律师。

二原告共同委托诉讼代理人：汪申，山东公明政和律师事务所律师。

被告：济宁翔天置业集团有限公司，住所地济宁市任城区翠都国际A座27层，统一社会信用代码91370811689484737X。

法定代表人：张涛，执行董事。

委托诉讼代理人：董晓彬，男，1988年10月21日出生，汉族，系公司职工，住山东省金乡县。

委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。

原告董尚磊、牟艳芳与被告济宁翔天置业集团有限公司（以下简称济宁翔天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。原告牟艳芳的委托诉讼代理人程兆莉，被告济宁翔天置业集团有限公司的委托诉讼代理人孔凡盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

董尚磊、牟艳芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还二原告因被告实际交付的房屋面积、户型等不符合双方约定而导致多支付的购房款84546元；2.判令被告返还二原告支付的供热管网配套费6848元、数字电视开户费250元，合计7098元；3.请求依法判决被告向二原告支付因小区绿地率未达到合同约定的绿化面积的违约金，计854元；4.请求依法判决被告向二原告支付外墙装修不符合合同约定的违约金，暂定76.99元；5.本案诉讼费等实现债权的费用由被告负担。事实和理由：2016年5月7日，二原告与被告签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的翠都佳苑11号楼1单元2层01-0201室房屋一套，预测面积140.23平方米，总房款769863元。被告向二原告交付房屋后，二原告才发现被告故意变更了房屋户型和共有建筑物等，且未通知过二原告，导致房屋总建筑面积增加了15.4平方米，且套内面积减少，为此二原告多支付84546元购房款。另，被告在交房时收取二原告供热管网配套费6848元、数字电视开户费250元，依据商品房买卖合同，该配套费用应由被告承担，故被告应返还给二原告。现小区绿地率未达到合同约定的绿地率、房屋外墙也没有按照双方合同约定以真石漆装修，已构成合同违约。被告的上述行为明显违背诚信原则且给二原告造成损失，为维护二原告的合法权益，故诉至法院。

被告济宁翔天公司辩称，原告尚磊、牟艳芳的各项诉讼请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。

本院经审理认定事实如下：

董尚磊与牟艳芳系夫妻关系。2016年5月7日，董尚磊和牟艳芳作为买受人与出卖人济宁翔天公司签订《济宁市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160507048），内容主要约定，董尚磊、牟艳芳购买济宁翔天公司开发建设的位于济宁市任城区项目11号楼01单元2层01-0201号住宅，预测建筑面积为140.23平方米，其中套内建筑面积105.55平方米，分摊共有建筑面积34.68平方米；该商品房公用部位见附件二；该商品房层高3.6米，有3个阳台，单价为每平方米5490元，总价款为769863元；贷款方式付款：买受人于2016年5月7日前支付首期房价款369863元，余款40万元申请贷款支付合同签订时预付部分，剩余款项申请贷款支付。

合同第十条第一项“基础设施设备”约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电……3、供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网……4.燃气：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网……6.有线电视：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项有出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。合同第十条第二项“公共服务及其他配套设施”：1、小区内绿地率：2017年6月30日达到30%……小区内绿地率未达到上述约定条件的，双方同意按照附件五约定的方式处理。第一十条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。

合同第十三条“面积差异处理”：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：双方自行约定：以房产管理部门确认的实测面积为准，据实结算。

合同第十四条“规划变更”：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础实施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更，买受人不解除合同的，有权要求出卖人按照已付房款的万分之一赔偿损失。第十五条“设计变更”：如商品房结构形式、户型、空间尺寸等变更影响买受人所购房屋质量和使用功能的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，该条其他约定内容同十四条。第十六条“商品房质量（三）装饰装修及设备标准”：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；出卖人按约定重新安装，但买受人提出要求不装饰的部分，出卖不予补偿该部分差额。

合同第二十八条“补充协议”：对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

合同附件一“房屋分层分户平面图（翠都国际二期11#楼二至二十七层）”，记载：编号0011总层数27所在层数2建筑结构钢构，2015年8月19日出图。其中，平面图标注有原告所购房屋户型尺寸但标注的数值不清晰。附件二“关于商品房公用部位具体说明”内容空白。

附件五“关于本项目内相关设施、设备具体约定”：公共服务及其他配套设施中的绿地率。非市政道路、车位车库、物业服务用房和其他设施未如期达到约定条件的，出卖人应在180日内完善解决。逾期仍未解决，按买受人已付房款的千分之一承担违约责任。

附件六“关于装饰装修及相关设备标准约定”：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：真石漆……

附件十一“补充协议”，双方对按揭付款责任、担保、产权登记、合同解除等进行了约定，其中第六条约定：本合同中约定的房屋价款不包含暖气和燃气开口费，该项费用由买受人按照市政配套相关单位的标准承担，办理上房时由物业公司代为收取。

合同签订后，原告依约支付了房款。2016年5月9日，被告向原告出具增值税发票一张，载明预收原告房款369863元，同年5月28日出具增值税发票一张，载明预收原告房款40万元。

房屋建成后，测绘机构对被告所建房屋进行了测绘，绘制了新的“房屋分层分户平面图”（2017年11月23日出图），记载济宁市翠都国际二期11#楼0011幢号01-0201户总层数28所在层数2产权面积155.63平方米套内面积110.14平方米分摊面积45.49平方米。

2018年1月，被告通知原告所购房屋已经具备交房条件，并向原告发出“入住须知”，明确原告所购11号楼1单元201室预测面积140.23平方米，实测面积155.63平方米，面积补差15.4平方米，应补84546元……供热公司暖气开口费6848元（44元/平方米）。2018年3月13日，原告向被告交纳数字电视开户费250元；交纳天然气管网配套费2800元；交纳供热管网配套费6848元。2019年3月13日，原告向被告支付房屋差价款84546元。上述付款被告均向原告出具了收据。

因涉案商品房逾期交房、设计变更和绿化等问题，原被告产生争议。2018年2月28日，原告诉至本院，主张济宁翔天公司未依合同约定交付房屋，擅自变更规划设计，将消防设施置于卧室阳台处，占用套内面积，给原告造成了损失，要求判令济宁翔天公司支付逾期交房、设计规划变更违约金；返还消防占用房屋套内面积差价；并要求立即交付房屋。2018年5月10日，本院作出（2018）鲁0811民初2413号民事判决，判令济宁翔天公司赔偿董尚磊、牟艳芳逾期交房违约金20400元、规划变更违约金款77元、设计变更违约金77元（总购房款769863元的万分之一）返还购房款15000元，并交付房屋。济宁翔天公司不服该判决，提起上诉。2018年12月12日，山东省济宁市中级人民法院作出（2018）鲁08民终5237号民事裁定，以原审事实不清为由，撤销本院（2018）鲁0811民初2413号民事判决，发回重审。本院于2019年1月15日立案，审理过程中，原被告协商达成一致意见：济宁翔天公司支付原告消防设计变更补偿15000元；支付逾期付款违约金14050元；关于消防设计变更和逾期交房的纠纷一次性处理完毕，原告撤诉，其他诉讼请求另行协商。2019年3月13日，董尚磊、牟艳芳向本院申请撤诉，本院作出（2019）鲁0811民初1289号裁定，准予董尚磊、牟艳芳撤回起诉。

2021年1月8日，原告董尚磊、牟艳芳再次诉至本院，要求济宁翔天公司返还因设计变更多支付的购房款84546元；返还供热管网配套费6848元、数字电视开户费250元，合计7098元；支付因小区绿地率未达到合同约定绿化面积的违约金，计854元；4.支付外墙装修不符合合同约定的违约金76.99元。

双方当事人争议：一、原告所购房屋面积变化能否全部作为双方据实结算的依据？二、被告收取原告设施费用是否符合合同约定？是否应予返还？

关于焦点一，本院认为，根据合同第十三条约定，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以房产管理部门确认的实测面积为准，据实结算。原告上房时，房屋已经测绘部门测量，故而本院认定原告所购房屋的建筑面积为155.63平方米。对于增加的15.4平方米，原被告将预售房屋图纸和交房图纸进行了比对，但因原图纸标注数据不清，双方均不能确定各项数值，即不能对比得出房屋面积增加的具体分布位置的结论。原被告双方均认可原告所购房屋北端与原平面图不符，存在增加外延造型（两部分）的事实，具体尺寸为0.8米×2.05米和0.75米×4.65米，面积合计5.1275平方米。原告主张该部分面积不能使用，被告称该造型没有办理设计变更手续，客观上存在对业主房款负担增加的事实，但原告没有主张解除合同，实际接受了房屋，除上述造型部分外，其余面积应当据实结算。本院认为，对于原告所购房屋面积增加15.4平方米的问题，双方一致认可北端的5.1275平方米造型面积是增加的一部分，虽然原告接受了房屋，该部分对原告来说客观上不能实际有效利用，该部分计入建筑面积，单方面增加了原告房款负担，却不能享受相应的使用权益，与原告的购房期望相悖，不符合公平原则，故该部分面积不应当计算为原告购买产权的有效面积，原告支付的相应房款28150元（5.1275平方米×5490元/平方米），被告应予返还。

关于公摊面积问题，原告所购房屋测绘公摊为45.59平方米，较比原来的分摊公有建筑面积34.68平方米，增加了10.91平方米，双方均未举证公摊名称、面积和位置，但被告称该部分组成包括楼体墙体、电梯、消防前室、管道室、小区配套公共建筑的分摊等，结合本案所涉房屋实际情况主要是增加了消防前室，消防前室的面积为4.8平方米（3.2米×1.5米）。被告所述与客观事实基本相符，本院认为，关于消防前室的补偿问题，双方已经另案诉讼解决（被告支付原告15000元），本案不予重复处理。被告已经支付原告该款项，那么消防前室面积不能再计算为公摊面积，故扣减该部分面积后，原告购房公摊面积实际为40.79平方米（45.59-4.8）。扣减掉造型增加面积和消防前室公摊面积，原告所购房屋的公摊比实际为40.79/（155.63-5.1275），原合同约定的公摊比为34.68/140.23，二者对比存在差额，即公摊比增加，公摊比增加导致原告购房负担增加、有效使用权益减少，与原告合同预期不符，也有失公平，被告应退赔相应差价款19582.33元［40.79/（155.63-5.1275）-34.68/140.23）×150.5025×5490］。其他增加的面积，原告没有提供证据均为不能有效利用和标准范围以外的其他部分，结合测绘平面图可以看出应为房间尺寸的增加，原告已经接受房屋，实际获得相应使用权益，根据双方以房产管理部门确认的实测面积为准，据实结算的约定，原告应当支付相应的价款。原告没有主张解除合同，已经接受房屋并交付房款，应视为对房屋现状基本无异议。房屋接受后，原告就房屋增加的面积不作区别，简单化要求以绝对数值15.4平方米为依据，退还房款，理由明显不当，与合同约定和本案查明客观事实均不符，本院不予支持。

关于焦点二，原告向被告交纳数字电视开户费250元和供热管网配套费6848元是否应当退还问题，本院认为，双方签订的《济宁市商品房买卖合同（预售）》约定出卖人负责办理供电供热开通手续并承担相关费用；燃气、数字电视需要买受人自行办理开通手续。合同所附“补充协议”虽约定：本合同中约定的房屋价款不包含暖气和燃气开口费，该项费用由买受人按照市政配套相关单位的标准承担，但根据商品房买卖合同第二十八“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，“补充协议”中约定暖气和燃气开口费由买受人承担，属于明显加重买受人的责任、排除买受人主要权利的内容，该约定对原告不能产生约束力，故被告应当返还原告供热管网配套费6848元。数字电视开户费250元属于买受人自行办理开通，被告代为收取费用并开通，没有实际损害原告权益、明显加重原告负担，故原告要求返还的请求，理由不当，不予支持。

关于其他问题，原告没有举证证明小区绿地率未达到合同约定的绿化面积，其主张违约金计854元的请求，本院不予支持。关于外墙装修，被告虽认可不是真石漆，但原告不能证明该项装饰装修不符合国家质量标准，对原告造成损失，原告要求支付违约金76.99元，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告济宁翔天置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董尚磊、牟艳芳房款47732.33元（28150+19582.33）；

二、被告济宁翔天置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还董尚磊、牟艳芳供热管网配套费6848元；

三、驳回原告董尚磊、牟艳芳其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2093元，由原告董尚磊、牟艳芳负担848元；由被告济宁翔天置业集团有限公司负担1245元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审判长郝芳

审判员张建国

人民陪审员张玉梅

二〇二一年六月二十七日

书记员张丹丹