甘肃省兰州市七里河区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）甘0103民初3379号

原告：张某国，男，1974年10月11日出生，汉族，个体经营户，住甘肃省白银市白银区。

被告：兰州某某酒店管理有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区

法定代表人：孙某林。

委托诉讼代理人：盛天宏，甘肃勇盛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某奎。

原告张某国诉被告兰州某某酒店管理有限公司（以下简称某某酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某国、被告某某酒店的委托诉讼代理人盛天宏、李某奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张某国向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即偿还原告租金298620元，并按ＬＰＲ利率的1.5倍按月分段支付利息36855元。合计:335475元（之后的逾期利率从起诉之日起利息亦按ＬＰＲ利率的1.5倍按月分段支付利息至付清款之日止）；2.判令解除双方签订的房屋租赁合同将房屋恢复至租赁前状态并让被告立即腾退房屋于原告;3.诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年5月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于甘肃省兰州市七里河区**路**号**广场**楼**层房号**，共计171.62平方米，租期7年6个月，合同约定前3年租金为每月每平方米58元，免6个月装修期，租费从2020年11月1日起计算，提前1月缴纳一个季度租费共计39862元。至今已有10期未缴，期间虽经原告多次催要，但被告均以种种不当理由拒绝履行合同义务。为维护原告的合法权益现依法提起诉讼，请贵院判如所请。

某某酒店辩称，1.判决驳回被答辩人张某国赔偿损失、解除合同的诉讼请求。依法适用不可抗力的规定，免除被告责任，容许依法变更合同履行期限、履行方式、价款数额，双方继续履行变更后的合同。2.判决驳回被答辩人不继续履行合同的诉讼请求，判决被答辩人承担因解约导致给答辩人造成的全部经济损失的赔偿责任。3.判决本案诉讼费由被答辩人张某国承担。事实与理由：1.2020年5月，答辩人某某酒店和被答辩人张某国签署房屋租赁合同，该房屋用途为开设宾馆。2020年5月，答辩人开始装修。2.2020年10月13日，某某酒店履行合同义务，按约向张某国支付了（2020年11月-2021年1月）3个月的租金29861.88元。3.2021年1月后，由于兰州市疫情反复肆虐，导致装修工程进度延后、致使酒店投资成本激增，酒店未能按期开业，未取得任何经营收入致使给所有出租人的租金均逾期。租金逾期的根本原因是因疫情不可抗力给酒店带来巨大损失导致。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”的规定，答辩人未能按期支付租金系不可抗力造成，应当依法部分或者全部免除责任。4.疫情发生后，答辩人多次联系被答辩人，尝试和被答辩人商议就疫情期间的影响给酒店给予合理的免租，但被答辩人一直未同意。逾期付款是因为疫情不可抗力的客观原因所在，不是答辩人故意而为。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“三、（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定，答辩人责任应当依法免除。疫情不可抗力直接导致答辩人经营损失极大，答辩人也积极向被答辩人反馈，希望征得被答辩人的理解和让步，乃属于正当理由，而被答辩人视而不见。同时答辩人也积极向其他所有酒店承租方的其他房东反馈了该请求，经商议其他出租人均本着大灾之下共担风险、共渡难关的公平公正原则，均同意了答辩人的请求租金优惠和免租的合理合法请求。5.根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》“三、（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”的规定，故恳请贵院判令答辩人疫情后两年期间给予被答辩人和其他房东一样的优惠：1.免除6个月租金；2.因疫后房租市场萧条，租金大幅下滑，与其他所有房东商量一致同意的酒店租金按照目前酒店写字楼和兰州**楼的行情价45元／每月／平米予以结算。自2023年1月1日起租金按照45元／每月／平方米结算。减免租金后答辩人承诺2023年租金立即支付；2023年之前租金承诺于2023年年底前付清。6.根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“一、关于合同案件的审理承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，恳请法院依法驳回被答辩人解除合同的违法诉求,依法免除被告责任，依法变更合同履行期限、履行方式、价款数额，双方继续履行变更后的合同。7.案涉租赁房屋作为酒店运营整体的一部分，有着不可分割性，无法恢复原状。该房屋处于酒店中间楼层，酒店给排水系统无法恢复原状，强制恢复会造成酒店整体无法经营，会给酒店带来更大的灾难性的损失，我方投入的6000万元等同打水漂，无法回收，酒店100多员工面临失业的风险不利于的社会稳定，酒店项目一旦被分解，其他债权人利益将无法得到保护，党中央保护民营经济和社会稳定的政策将无法得到实际落实。答辩人认为，若因被答辩人强行解除合同，致使酒店项目失败，由此造成的全部损失责任应当由被答辩人承担。综上所述，疫情系不可抗力，继续履行原合同和追究答辩人责任明显不公平，恳请贵院依法适用不可抗力的规定，免除被告责任，容许依法变更合同履行期限、履行方式、价款数额，双方继续履行变更后的合同，依法判决。

本院经审理认定事实如下：原告张某国（甲方，出租人）与被告某某酒店（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定张某国将位于兰州市七里河区**路**号，兰天国际广场写字楼第十一层，房号1109，1110，1121的房屋出租给某某酒店，用于开设宾馆。租赁建筑面积：171.62㎡，租期为7年6个月，自2020年5月1日至2027年10月30日，免租期自2020年5月1日至2020年10月30日，用于被告进行装修租赁。租金定为3＋2＋2模式，及前三年按58元／㎡／月，中间两年为63元／㎡／月，后两年为66元／㎡／月。租金为不含税价格，若乙方需甲方开票，乙方承担相应的税金。自乙方进场后乙方应当承担并支付该房屋所发生的物业费、水、电、暖、空调、卫生费等有关某某公司和国家规定的其它费用，具体费用需乙方和有关物业管理等部门签订合同并交纳全部费用。乙方不得以任何理由将该费用转嫁给甲方，如有拖欠，甲方有权通过某某公司终止合同。租金的支付方式为三个月支付一次，乙方需在租赁费到期前一个月内交付下期的全部租金，租金以转账方式打入甲方指定银行账号内。乙方若推迟交纳租金，应承担未付租金每日5‰的违约金，直至付清所欠租金为止。第一期的租金为2020年11月1日至2021年1月31日，合计29862元，此租金2020年10月1日前支付。

2020年10月13日，被告向原告支付2020年11月-2021年1月房屋租金。2023年2月28日，被告向原告出具《请求函》，希望原告能减免8个月租金，并自2023年1月1日起的租金降低为每月45元/平方米，截止2022年12月31日前的未付租金，承诺于2023年12月31日前按季度分批全部付清，2023年1月1日起租金按季度按时付。原告表示收到了该函件，但没有看，希望被告把前期租金支付完，后期的再说。

被告提交与原告聊天记录、房租承诺函，证明因受疫情影响，多次与原告协商解决房租一事，但未协商一致，原告不认可，认为不能全部归咎于疫情，也不同意减免租金。

被告提交酒店电路图及上下水图纸，用于证明酒店具有不可分割性，不同意解除合同，原告不予认可，认为系被告设计缺陷，与本案无关。

被告提交其与他人的《租赁合同》、减免6个月明细表、房租承诺函、招商银行转账汇款电子回单，认为受疫情影响，其他房东都给予被告免租及降租，被告也按协商后，按时支付了租金。原告认为与其无关。

被告提交酒店资产负债表、疫情防控通知及政策文件、工资表，用于证明承租案涉房屋后用于经营某某酒店，2021年至2022年疫情防控措施导致资金周转苦难，营业收入明显减少，损失严重。原告对此不予认可。

原告认为被告未按照合同约定的期限支付房租，且在原告多次催要的情况下以不正当理由拒绝履行合同义务，已经构成违约，要求解除合同，被告表示未按时付款是受疫情影响，不同意解除合同，要求继续履行。

原告表示诉讼请求中的租金数额298620元系自2021年2月之后计算了30个月的房租，即自2021年2月1日至2023年7月31日。

上述事实，有当事人提交《房屋租赁合同》、中国某某银行电子银行回单、微信聊天记录、租赁张某国房屋房号变动的说明、酒店布局图、疫情防控通知及公告、告知书、请求函、房屋租金承诺付款函、减免6个月明细表、招商银行转账汇款电子回单、《房屋租赁合同补充协议》、资产负债表、工资表、等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应本着诚实信用的原则履行各自义务。张某国与某某酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被告租赁的房屋系经营酒店，本院根据，兰州市七里河区2020年至2022年受疫情影响的实际情况，结合公平合理原则和损失共担的抗疫精神，根据被告的经营范围、疫情的影响，酌定原告减免被告4个月的房屋租金，即58元／㎡／月×171.62㎡×4月＝39815.84元，故减免后被告还应支付原告租金258804.16元（298620元-39815.84元）。

关于原告张某国要求被告某某酒店支付逾期付款利息的诉讼请求。本院认为，被告拖欠房租，已经给原告造成实际损失，但考虑到被告逾期的原因以及疫情的影响，故酌定逾期付款利息自原告提起诉讼之日起（2023年5月10日）以全部未付租金为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率（ＬＰＲ）的1.5倍为标准计算。

关于原告张某国主张解除合同的诉讼请求，2020年至2022年，兰州市多次暴发新冠肺炎疫情，针对受新冠肺炎疫情的影响，服务业行业响应政府部门防治新冠肺炎的要求实施疫情管控政策，客流量减少、销售额下滑、资金回笼困难。被告某某酒店作为综合性服务型行业，因受疫情影响导致未按期向原告支付租金。原告与被告某某酒店签订的《房屋租赁合同》在被告拖欠支付租金的情况下，并非合同目的不能实现，因受疫情影响，被告入不敷出，但仍积极想办法支付房租，且向原告写书面请求函和房租承诺函，表达被告协商解决房租一事的积极性，在原告提出诉讼后，被告积极提出方案期望协商解决争议。被告某某酒店在前期投入大量资金对房屋进行装修，解除合同不利于社会资源的充分有效使用，不利于社会经济的稳定、健康发展。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。故，该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。

关于被告提出的要求自2023年1月1日起租金按照45元／每月／平方米结算，系被告的答辩意见，而非反诉请求，且本院认为新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致被告经营酒店停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，某某酒店也已可以恢复经营，可以继续使用案涉房屋用于经营酒店。被告抗辩称受新冠疫情影响，酒店项目经常持续亏损，现已资不抵债，无法维持后续经营及支付出租人的全部租金，继续履行合同对其显失公平。对此本院认为被告经营酒店亏损由多方面原因造成，既有疫情原因，回本周期原因，也有被告自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是被告在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，且在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡。综上，本院认为被告要求变更合同的抗辩意见，本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第九条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条之规定，判决如下：

一、被告兰州某某酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张某国截止2023年7月31日前租金258804.16元，并支付逾期付款利息（以全部未付租金258804.16元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率的1.5倍为标准，自2023年5月10日起计算至实际付清之日止）；

二、驳回原告张某国的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取3216元，由原告张某国负担418元，被告兰州某某酒店管理有限公司负担2798元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。

审判员杜雅娟

二〇二三年九月二十五日

书记员孙婷