河北省望都县人民法院

民 事 判 决 书

（2024）冀0631民撤16号

原告：孟某华，女，1974年2月4日出生，汉族，住河北省定州市。

委托诉讼代理人：王宁，河北三和时代（定州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：申倩兰，河北三和时代（定州）律师事务所律师。

被告：望都县某某信用联社股份有限公司，住所地河北省保定市望都县。

法定代表人：郝某。

委托诉讼代理人：麻某东，男，1970年6月21日出生，汉族，住河北省保定市望都县。

被告：河北某某房地产开发有限公司，住所地河北省定州市。

法定代表人：刘某超。

原告孟某华因望都县某某信用联社股份有限公司（以下简称“某某信社”）与河北某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）、第三人张某虎借款合同纠纷一案，不服本院（2022）冀0631民初1544号生效民事判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2024年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟某华委托诉讼代理人申倩兰、被告某某信社委托诉讼代理人麻某东到庭参加诉讼，被告某某公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告孟某华向本院提出诉讼请求：1、依法撤销望都县人民法院（2022）冀0631民初1544号判决书中的第二项，被告某某信社对冀（2018）定州市不动产权第0××9号房屋不享有优先受偿权；2、判令二被告在原告所有的定州市嘉欣家园小区房屋11-1-1201设立的抵押权无效（合同房号11-1-1101）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系定州市嘉欣家园小区业主，2012年10月23日，原告和被告某某公司签订《定州市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告某某公司开发的定州市嘉欣家园小区商品房11号楼1单元1101室，面积122.12㎡，单价每平米2784.2元，总房款340006元。由于被告某某公司开发设计原因，导致11号楼有错层，原告购买的房屋实际坐落为11-1-1201。原告已按合同约定支付了首付款并办理了银行贷款，被告某某公司早已将房屋交付原告入住使用至今，后发现原告的房屋抵押在被告某某信社处，并且望都县人民法院在2023年作出了（2022）冀0631民初1544号民事判决书，判决被告某某信社对被告某某公司抵押的原告的房屋享有优先受偿权。原告认为，原告依据与被告某某公司签订的《定州市商品房买卖合同》支付了全部购房款，该房屋交付后由原告持续占有使用至今，原告为房屋的所有权人。被告某某公司未经过原告同意，私自将原告的房屋抵押给被告某某信社，属于无权处分，该抵押行为未经过原告的追认不应发生法律效力。

被告某某信社辩称：1、本案依程序不应适用撤销之诉。2018年签订抵押合同时有效的《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。该法第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六、十七条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。上述强制性规定明确了不动产物权的设立、变更以登记为准。对于权利人的救济，《物权法》第十九条进行了明确规定，即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。就上述内容，《民法典》第209条第1款、第214条、第215条、第216条第1款、第217条、第220条，作出了与上述《物权法》第9条、第14条、第16条、第17条、第19条完全相同的规定。可见，无论是当年的《物权法》还是现行的《民法典》，对不动产物权的取得、变更采用的均是登记主义，只有变更了登记不动产的所有权才发生转移。本案中，案涉房产属于典型的不动产，其所有权的设立、变更应以登记为准，既然登记在定通地产名下，就足以说明，定通地产是该房产的所有权人，其就案涉房产为答辩人提供抵押担保，又经过了房管部门的抵押登记，不违背任何法律规定，故抵押合同合法有效，答辩人享有对案涉房产的优先受偿权。原告以“支付了购房款、已实际使用”为由主张自己是房屋所有权人，于法无据，因为《物权法》最大的特点就是明确了不动产物权的变更以登记为准，动产是以交付为准，按照《物权法》不动产登记制度的强制性规定，案涉房产并未发生所有权变更，依然登记在某某公司名下。如果原告认为登记错误，应按照《物权法》第19条、《民法典》第220条的规定申请更正登记，而不是提起第三人撤销之诉，这是两部法律规定的解决程序。第三人撤销之诉撤销的应该是侵犯其权益的他人的协议或者是行为，而不是撤销人民法院的判决或者裁定，依据民事诉讼法的规定如果原审判决确有错误应当依照审判监督程序予以撤销，而非通过第三人撤销之诉改正。2、第三人撤销之诉的规定来源于《民事诉讼法》第59条，该程序能够适用的法定条件为：（1）原判决有错误；（2）原判决侵犯了第三人合法权益；（3）知道或应当知道6个月之内起诉撤销之诉，三者缺一不可，而本案并不符合上述规定：首先，本案中原判决并无错误。原望都县法院作出的判决为答辩人对案涉房产享有优先受偿权，该判决基础为认定答辩人对案涉房产享有抵押权。答辩人向法院提交了他项证书，证明案涉房产确实登记在某某公司名下，并且答辩人已经按照法律规定办理了抵押登记手续，因此按照2018年签订抵押合同时依然生效的《物权法》、《担保法》，现行的《民法典》均已经取得抵押权，至于某某公司是否按照约定为原告办理变更登记与本案无关，应另案处理，故原判决并无错误。其次，原判决并未侵犯第三人合法权益。原告起诉基于其属于案涉房屋购房人，其对房屋享有的交付请求权并据此要求过户案涉房产。原判决内容并未涉及房屋产权确定问题，而是仅认定的答辩人对案涉房产享有优先受偿权。况且，根据前面已经表述的内容，原告完全可以依据《物权法》第19条的规定维护自己的合法权益。3、答辩人与某某公司的抵押合同不存在法定的无效情形，纵观原来的《合同法》、《物权法》、现行的《民法典》，均明确规定了合同无效的情形，但本案不属于其中的任何一种。

被告某某公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：第一，关于原告孟某华购买定州市××小区××房××（合同房号11-1-1101）的过程。2012年10月23日，孟某华与某某公司签订《定州市商品房买卖合同》，约定孟某华购买被告某某公司开发的定州市嘉欣家园小区商品房11号楼1单元1101室，房屋建筑面积122.12㎡，总房款340006元。2012年10月23日某某公司向孟某华出具收到购房款110006元的收据。2013年1月4日，孟某华与建行定州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理银行贷款23万元，建行定州支行将该23万元转入某某公司账户。某某公司向孟某华交付房屋后，孟某华于2013年3月16日交纳契税、维修基金、装修垃圾费、电梯费、物业费等费用。2014年至2024年，孟某华陆续支付了暖气费、物业费、电费等费用。原告购买房屋至今，被告某某公司尚未给原告办理产权证书。另查明，因嘉欣家园小区存在错层情况，购房合同中第11幢1单元1101室商品房所在商品楼在办理不动产登记时将车库登记为一楼，楼房全部房屋在登记造册的信息与合同约定的房号整体上移一层，即房屋登记信息为第11幢1单元1201室。

第二，关于定州市××小区××房××办理抵押登记的过程。望都县人民法院于2023年1月30日作出的（2022）冀0631民初1544号民事判决书认定事实为：2018年6月20日，张某虎向某某信社借款。某某公司作为保证人与某某信社签订《保证合同》和《抵押合同》，某某公司将定州市××小区××房××［不动产证书编号为冀（2018）定州市不动产权第0××9号，登记在某某公司名下］抵押给某某信社，并办理了抵押登记。

上述事实，有原告提供的《定州市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、收据、错层证明、（2022）冀0631民初1544号民事判决书、不动产登记信息证明，被告提交的他项权证书及庭审笔录等在卷证实。

本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、本案是否应当适用第三人撤销之诉；2、二被告某某信社、某某公司签订的抵押合同中对定州市××小区××房××设立的抵押权是否有效，（2022）冀0631民初1544号民事判决书第二项“原告望都县某某信用联社股份有限公司对被告河北某某房地产开发有限公司抵押的冀（2018）定州市不动产权第0×**房产享有优先受偿权”内容是否错误，是否损害原告的民事权益，是否应予撤销。

第一，关于本案是否应当适用第三人撤销之诉的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案是否适用第三人撤销之诉，应当从第三人撤销之诉的目的和价值进行考量。立法设立第三人撤销之诉的主要目的是对民事权益受到侵害而未能参加诉讼的案外人提供救济。本案中，原告提交的购房合同、借款合同、贷款支付凭证、收据等证据足以证实原告于2012年购买定州市××小区××房屋、某某公司已向原告交付该房屋的事实。（2022）冀0631民初1544号民事判决书中认定某某信社享有33套房产的抵押权与优先受偿权，该权利指向的标的物之一为定州市××小区××房屋，某某信社在实现其优先受偿权的过程中必然会影响原告对该房产享有的权益，即原告对某某信社优先受偿权的处理结果具有法律上的利害关系，其作为定州市××小区××房屋的所有权人，有权利提起第三人撤销之诉。故本院对被告某某信社提出的本案不适用第三人撤销之诉的抗辩意见不予采纳。

第二，关于二被告某某信社、某某公司签订的抵押合同中对定州市××小区××房××设立的抵押权是否有效，（2022）冀0631民初1544号民事判决书第二项“原告望都县某某信用联社股份有限公司对被告河北某某房地产开发有限公司抵押的冀（2018）定州市不动产产权第0×**产享有优先受偿权”内容是否错误，是否损害原告的民事权益，是否应予撤销的问题。原告与被告某某公司订立了商品房买卖合同，双方意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依合同的约定全面履行。原告已履行了支付房屋价款的合同义务并占有使用房屋，被告某某公司未按照合同约定为原告办理产权登记手续，未办理过户登记的过错并不在原告。某某公司利用信息不对称、市场优势地位，采取“先卖后抵”的违规操作，在未按约定协助购房人办理产权证书的阶段，无视已将房屋出售的事实，将房屋登记在自己名下，并隐瞒事实，将房屋抵押给某某信社，严重损害了在先购房人的合法权益，破坏了市场交易秩序，违反民事行为诚实信用原则，违背诚信友善的社会主义核心价值观。设定抵押权登记时，案涉房屋虽登记在某某公司名下，但被告某某信社作为债权人，理应核实房屋的真实状态，故其亦存在一定过失。综上，被告某某信社在原告先行购买的房产上设立的抵押权不能发生抵押权的物权效力，原审判令被告某某信社对定州市××小区××房屋［冀（2018）定州市不动产权第0××9号］享有优先受偿权不当，依法应予撤销。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百九十条、第二百九十二条、第二百九十八条之规定，判决如下：

一、撤销本院（2022）冀0631民初1544号民事判决书第二项的部分内容，即“原告望都县某某信用联社股份有限公司对被告河北某某房地产开发有限公司抵押的冀（2018）定州市不动产权产权第0×**享有优先受偿权”；

二、被告望都县某某信用联社股份有限公司与被告河北某某房地产开发有限公司于2018年6月20日订立的《抵押合同》中对定州市××小区××号楼××单元××室房屋设立的抵押权无效。

案件受理费80元，由被告望都县某某信用联社股份有限公司负担40元、河北某某房地产开发有限公司负担40元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省保定市中级人民法院在线提交上诉状。

审判长连峥

人民陪审员高惠存

人民陪审员冯娜

二〇二四年十二月二十五日

法官助理白晨蕊

书记员曹月衡