山东省青岛市市北区人民法院

民 事 判 决 书

（2024）鲁0203民初10959号

原告：青岛XX销售有限责任公司，住所地：山东省青岛市市南区

法定代表人：RobbyNiermann，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李剑春，广东诺臣律师事务所律师。

被告：青岛XX商业管理有限公司，住所地：山东省青岛市市北区

法定代表人：邢某，经理。

委托诉讼代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。

原告青岛XX销售有限责任公司（以下简称，XX车辆公司）诉被告青岛XX商业管理有限公司（以下简称，迈峰崇光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年5月15日立案受理后，依法适用普通程序由审判员周敏独任审判，公开开庭进行了审理。XX车辆公司的委托诉讼代理人李剑春、迈峰崇光公司的委托诉讼代理人田萌菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

XX车辆公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告返还全部保证金人民币86667元及资金占用利息（资金占用利息以86667元为基数，自2024年1月24日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，支付利息至实际付清之日止）;二、请求判令被告向原告返还全部剩余预付租金373100.7元及资金占用利息（资金占用利息以373100.7元为基数，自2024年1月24日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算，支付至实际付清之日止）以上金额暂合计：459767.7元；三、由被告承担本案所有的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2023年7月18日签订了《租赁合同书》，约定由被告将位于青岛市市北区连云港路17号青房财富地带负一层出租给原告做车辆售后服务使用，租赁期限自2023年8月1日至2028年7月31日。双方约定免租期自被告按约定向原告移交租赁区域之日起计算，为期1.5个月。2023年8月18日，被告与原告签订了《房屋交接书》，约定房屋计租日自2023年9月15日起至2028年9月14日止，且原告已向被告足额交纳一年的房屋租金549120元以及履约保证86667元。原告2023年12月13日，由于市场经济行情原因，原告亏损严重，无力承租，为避免原告无力承担租金的情形，向被告发出《解除房屋租赁合同申请书》，以通知方式申请与被告解除租赁合同，希望被告退还全部已付租金给原告，2023年12月14日被告签收。根据《民法典》第五百六十五条："当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除"之规定，故原被告间的《房屋租赁合同》已于2023年12月14日解除。根据《民法典》591条规定，"当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。"亦即合同解除后，守约方和违约方均有避免损失扩大的义务，因此，被告有义务及时采取适当措施防止损失扩大，由此导致的损失应由被告自行承担。由于原告与被告之间的《租赁合同书》已经解除，依据《租赁合同书》第11.4条约定："合同期内，乙方（即原告）遇特殊情况下提前终止合同，需提前两个月通知甲方（即被告），双方租赁合同解除，甲方应退还乙方合同解除日后已交的租金"，被告应与原告办理交接手续，并将保证金、2023年12月14日后剩余预付租金全额退还给原告，但是截止至今，被告仍未退还。综上，原告解除合同实非情不得已，本案合同也已经实际解除，且场地已由被告管控，应当退还原告的保证金及预付的剩余租金，因被告拒不退还，故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院查明事实并正确适用法律，判如所请。

迈峰崇光公司辩称，1.原告作为违约方没有单方面合同解除权，在合同未协商解除或被法院或仲裁机构裁判解除时仍然有效。首先，虽然原告向答辩人发出了解除合同的律师函，但是答辩人因原告违约还提出苛刻条件故没有同意解除合同。双方之间不存在协议解除合同的情形。其次，原告作为违约方没有在合同以及法律中被赋予单方面通知解除合同的权利，原告作为违约方也不满足法定解除的要件，有着法定解除权的守约方答辩人不同意解除合同，合同效力依然存在，原告需要继续履行约定。最后，原告依据民法典第五百六十五条"当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。"通过通知答辩人方式解除合同，适用错误，该条适用于守约方并不适用违约方。2.原告解除合同理由不符合合同约定"特殊情况"条件。双方于合同11.4约定：遇特殊情况提前终止合同，需要提前两个月书面通知甲方，双方租赁合同解除，履约保证金由甲方没收，甲方应退还合同解除日后已交付的租金。原告给出解除合同的理由是"亏损严重，无力承租，为避免原告无力承担租金的情形"。而事实上，原告从未入住涉案房产进行经营，又何谈亏损严重？且原告租金已预交，又何谈无力承担租金？无力承担也要等到预交租金耗尽，下一期无力承担的情形才是。并且经营的盈亏属于一般商业风险，是经营业者可以遇见到的，不属于一般认知的特殊情况，原告也未提供申请破产或经营难以为继的证据，因此不符合约定的情形。3.原告作为违约方提出解除合同，需要主动承担相应的合同责任和法律责任。即便合同要进行解除，原告要承担相应的责任。首先，根据双方的约定第十一条“合同期内，乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁区域，剩余租金不予退还，并要求乙方按照合同约定支付违约金(3）擅自停业连续7天的；(7）乙方擅自或者以实际行动表明终止本合同的”依上，即便原告违约请求解除合同，经协商答辩人愿意解除合同，剩余租金亦不应退还原告，原告还要支付给答辩人不超过年租金20%租金（结合同后文12.10条款）的房租作为违约金。即便确认属"特殊情况"解除合同，合同约定原告预交的保证金也要归答辩人所有，通知要提前两个月，通知之后的两个月合同并没有解除，需要正常支付租金，并且，根据合同12.4条款，还可以要求两个月租金作为违约金。原告现诉求的数额也不能被支持。同时，我们声明，这份合同是原告与答辩人经多轮协商，其租金、租期等条件均应原告要求修改而成，我方保有相应的交涉记录，合同是双方真实意思的表示，其效力不存在瑕疵。4.原告作为违约方，需要赔偿答辩人因信赖造成的损失。为了满足原告对于涉案房产的要求，答辩人对于涉案房产的中央空调系统进行了改造，涉案房产内安装了14个空调机（见后附照片）,分摊支出被告支付86153.85元。答辩人还按照原告贴瓷砖要求，重新打磨的地面，又支出47000元。若解除合同，原告应该承担该费用。原告与答辩人签订五年租赁合同，仅支付一年租金，在答辩人的再三催促下仍拒绝入驻装修经营，影响了答辩人作为商场运营方的整体利益，商场到现在为止仍然整体空置大半至今，造成了严重的经济损失。综上，我方认为原告的请求于法于理无据，不应得到支持，故请求贵院依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。

原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据双方提交的证据以及当庭陈述，本院查明事实如下：

2023年7月18日，迈峰崇光公司（甲方、出租方）与XX车辆公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，乙方向甲方租赁位于青岛市市北区连云港路17号青房财富地带负一层区域，租赁面积约为490平方米。合同约定租赁期限为五年，自2023年8月1日至2028年7月31日止。甲方应于2023年8月1日前向乙方交付租赁区域。合同约定租金为第一年租金549120元，尔后每年递增3％；装修免租期1.5个月，自甲方按约定向乙方交付租赁区域之日起计算；乙方需于合同签订后一次性缴纳履约保证金人民币86667元，该保证金不计利息，甲方收到后应向乙方出具收据。合同第11.4条约定合同期内乙方如遇特殊情况提前终止合同，需提前两个月书面通知甲方，双方租赁合同解除，履约保证金由甲方没收，甲方应退还乙方解除日后已交的租金。合同第12.4条约定乙方无故违约解除本合同，甲方可没收履约保证金，并要求乙方支付两个月租金作为违约金。

2023年8月18日，迈峰崇光公司与XX车辆公司签订《房屋交接书》，XX车辆公司向迈峰崇光公司足额交纳一年的房屋租金549120元以及履约保证86667元。

2013年12月14日，XX车辆公司向迈峰崇光公司发送电子邮件，附件为《解除房屋租赁合同申请书》，主张并未入场装修使用，由于市场经济行情原因，亏损严重，无力承租，故要求解除租赁合同，退还全部已付租金。

2014年1月14日，XX车辆公司向迈峰崇光公司邮寄《律师函》，通知被告双方合同已于2023年12月13日解除，要求被告退还保证金86667元及剩余租金373100.7元。

2024年3月1日，迈峰崇光公司向XX车辆公司回复电子邮件，不同意解除合同，认为原告提出的解除合同的条件难以接受，且因原告未按约入驻，导致被告产生相应的损失。

XX车辆公司主张案涉租赁场地已有人使用，为此提交2024年7月3日的照片3张予以证明，照片显示案涉场地大门上锁，场地停放车辆。迈峰崇光公司对此不予认可，认为场地空置，为此提交视频和照片，予以证明空置情况。

迈峰崇光公司主张为满足XX车辆公司的租赁要求，对案涉场地进行地面改造和加装空调，其提交合同、视频及照片一宗予以证明：1.迈峰崇光公司主张案涉青房财富地带负一层区域室内地面约4000平方米原系地坪漆，为满足XX车辆公司的要求，将案涉租赁场地490平方米的地坪漆地面恢复为水泥地面，迈峰崇光公司为此支付施工费47000元。2.迈峰崇光公司主张为满足原告的租赁要求，对青房财富地带负一层沿街商铺加装空调26台，共计支出160000元，其中案涉租赁区域14台，分摊86153.85元。XX车辆公司对此不予认可，认为迈峰崇光公司的改造及加装空调均系为了物业更好出租而自行进行的施工，与原告无关；案涉场地已被他人使用。

本院认为，原告XX车辆公司与被告迈峰崇光公司签订的《租赁合同书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方均应依约履行。签约后，原告支付一年租金及履约保证金，但未实际入驻场地使用。根据合同第11.4条约定“合同期内乙方如遇特殊情况提前终止合同，需提前两个月书面通知甲方，双方租赁合同解除，履约保证金由甲方没收，甲方应退还乙方解除日后已交的租金”合同第12.4条约定“乙方无故违约解除本合同，甲方可没收履约保证金，并要求乙方支付两个月租金作为违约金”原告于2023年12月14日送达的《解除房屋租赁合同申请书》以“并未入场装修使用，由于市场经济行情原因，亏损严重，无力承租，故要求解除租赁合同”为由要求解除合同，该解约事由系原告的经营风险不属于特殊情况，故原告的该申请属于违约解除合同申请。根据合同约定，原告无故违约解除本合同，被告可没收履约保证金，并要求原告支付两个月租金作为违约金，故双方的租赁合同应于2024年2月13日解除。

合同解除后，合同尚未履行部分应予以返还。但原告主张被告返还保证金86667元及资金占用利息的请求不符合约定，本院依法予以驳回。原告要求被告返还剩余租金的请求于法有据，本院予以部分支持，但应扣除两个月租金作为被告应承担的违约金，故被告应返还原告剩余租金163482.3元（549120-549120÷12×8-549120÷365×13）.原告要求被告支付上述租金的利息，并无合同约定，本院不予照准。

被告抗辩主张原告赔偿因信赖造成的损失，包括安装空调及改造地面的费用，但被告未提出反诉，该抗辩请求本案中不予处理。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十七条，第五百零九条第一、二款，第五百六十二条第二款，第五百六十六条，第五百七十七条，第七百零三条规定，判决如下：

一、被告青岛XX商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告青岛XX销售有限责任公司租赁费163482.3元；

二、驳回原告青岛XX销售有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8197元，由原告青岛XX销售有限责任公司承担5282元，由被告青岛XX商业管理有限公司负担2915元（原告已预交，被告于本判决生效之日起10日内给付原告2915元）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员周敏

二〇二四年十月二十八日

书记员丁梦