山东省青岛市市北区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）鲁0203民初114号

原告：刘某中，男，1971年12月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。

被告：青岛某某实业有限公司，住所地山东省青岛市市南区。

法定代表人：孙某，执行董事兼总。

委托诉讼代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴勉，北京天驰君泰（青岛）律师事务所律师。

被告：青岛某某企业运营管理有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区。

法定代表人：徐某。

原告刘某中与被告青岛某某实业有限公司（以下简称京房某某公司）、青岛某某企业运营管理有限公司（以下简称某某管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月2日受理后，依法适用简易程序，于2025年2月17日公开开庭进行了审理。原告刘某中、被告京房某某公司的委托诉讼代理人田萌菲、吴勉到庭参加诉讼，被告某某管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

刘某中向本院提出诉讼请求：1.判令被告京房某某公司立即向刘某中支付2023年11月1日至2024年10月31日期间的租金210616.2元以及自2024年11月11日起至全部清偿之日止按照同期贷款市场报价利率的三倍计算的违约金；2.判令某某管理公司对京房某某公司的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月5日，就坐落于青岛市市北区**路**号“青房·财富地带”2号楼1804户房屋，刘某中作为出租人与京房某某公司作为承租人签订了《青岛青房财富地带租赁合同》（合同编号2-****804）约定租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日，年租金为房款的10%即210616.2元，京房某某公司应当在每满一年之日起10日内（即每年11月1日至11月10日）一次性支付本年度租金，每延期一天则按同期贷款利率的三倍向原告支付违约金，物业费用等各类费用由京房某某公司承担。2016年7月5日，刘某中与京房某某公司“青房财富地带”项目的开发商青岛某某置业有限公司（以下简称某某置业公司）签订了补充协议，约定京房某某公司代刘某中向开发商某某置业公司缴纳30%的房款，由刘某中以2016年11月1日至2019年10月31日期间三个年度的租金予以抵偿。2016年7月5日，青岛市某某信息园区有限公司（现称青岛某某企业运营管理有限公司，以下简称某某管理公司）向刘某中出具了保函，对京房某某公司的债务承担连带清偿责任。京房某某公司应当向原告支付2023年11月1日至2024年10月31日期间的租金210616.2元以及相应违约金，但京房某某公司、某某管理公司至今未履行任何付款义务。为此，特此起诉，请贵院予以支持。

京房某某公司辩称，一、案涉租赁合同未实际履行，刘某中未向京房某某公司交付房屋，京房某某公司无需向原告支付租金。根据（2024）鲁02民终9595号民事判决书认定，刘某中未足额支付案涉房屋的购房款，开发商某某置业公司未实际将案涉房屋交付给刘某中，刘某中亦未将案涉房屋交付给京房某某公司。故刘某中与京房某某公司的房屋租赁合同根本未实际履行，刘某中无权要求京房某某公司支付租金。

二、刘某中与京房某某公司于2016年7月5日签订的补充协议虽经合同当事人签字盖章认可，但均未实际履行。根据《民法典》第509条和526条的规定。补充协议中第一段约定刘某中应就1050000元的购房款向银行申请贷款，并将该购房款支付给某某置业公司。该义务显然应在刘某中与某某置业公司签订购房合同时即履行，按照履行顺序应当排在首位，之后京房某某公司再履行其义务。但根据（2024）鲁02民终9595号民事判决书，刘某中根本未进行贷款申请。刘某中在未完成自身义务的情况下，无权依据补充协议的约定要求京房某某公司支付租金。

三、刘某中与京房某某公司于2016年7月5日签订的补充协议明确约定，自某某置业公司与刘某中合同约定的应交房之日起，由京房某某公司开始计算与刘某中签订的租赁合同及收益，作为代某某置业公司向刘某中延期交房的违约补偿。在刘某中未足额支付购房款，某某置业公司未按时交房的，双方均违约的情况下，仅让京房某某公司按照补充协议支付违约补偿，而刘某中违约却依然能正常要求租金，不承担任何成本，这是明显违背公平原则的，刘某中的诉讼请求不应被支持。

某某管理公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人无异议的证据，本院确认其效力并在案佐证。

根据当事人陈述及本院确认效力的证据，本院查明认定事实如下：

青岛某某企业运营管理有限公司原称为青岛市某某信息园区有限公司，2024年8月28日变更为现名称。

2016年7月5日，刘某中与某某置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，刘某中购买坐落于青岛市市北区**路**号《青房·财富地带》2号楼1804户房屋（以下简称涉案房屋），用途为办公，房屋总价暂定2106162元。房屋交付时间约定为2016年10月31日前。

2016年7月5日，刘某中（甲方，出租人）与京房某某公司（乙方，承租人）签订《青岛青房财富地带租赁合同》，约定甲方将拥有的涉案房屋，按照137.46㎡（建筑平方米，具体以实测面积为准）租给乙方，乙方承租后可由乙方或乙方对外出租作为经营用房使用。租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日，租金按年计算，年租金为甲方购买房屋的原始价格的10%（总房款为2106162元，年租金为210616.2元），租金支付方式为年付，自合同约定2017年11月1日起，于每满一年之日起10日内一次性支付本年度投资回报，每延期一天则按同期贷款利率的3倍支付违约金。租赁期间的物业管理费、制冷费、供暖费、水电费、电梯费均由乙方承担。为确保乙方能够按时足额交纳租金，乙方委托某某管理公司为乙方京房某某公司提供支付担保，保函由某某管理公司另行提供。若乙方不能及时支付甲方到期租金，由担保单位于乙方应付款之日起三十日内代乙方支付。

2016年7月5日，刘某中（甲方，购买人）与某某置业公司（乙方，某甲公司）、京房某某公司（丙方，承租人）签订了《补充协议》，载明：甲方购买乙方开发的涉案房屋，建筑面积137.46平方米，总房款为2106162元（房地产预售合同编号：20****862），由于资金问题实际支付购房款424313元，另外631849元由丙方向乙方垫付，剩余1050000元由甲方向银行申请贷款。丙方代甲方垫付的购房款，由甲方委托丙方租赁该房产的收益作为偿还。在甲方与丙方另行签署的《青岛青房财富地带租赁合同》中，体现为2016年11月1日至2019年10月31日之间的丙方对外租赁的收益由丙方享有，不再向甲方返还总房款每年10%的收益。剩余租赁合同期间的租赁收益根据合同约定向甲方支付。若因乙方原因或政府行为导致的未能按照购房合同约定的时间交付的，则自甲乙双方合同约定的应交房之日起，由丙方开始计算与甲方签订的租赁合同及收益，作为代乙方向甲方延期交房的违约补偿，甲方不再另行向乙方追偿延期交房的违约金，且不以延期交房作为退房理由。

2016年7月5日，某某管理公司向刘某中出具《保函》，对于刘某中与京房某某公司签订的《青岛青房财富地带租赁合同》中约定的京房某某公司按约定应当支付刘某中的租金和购买房屋应当支付的购房款，某某管理公司为其担保。如果京房某某公司无力按约偿付，某某管理公司同意即时承担担保支付责任并于应付款之日起三十日内代为支付应付款项。

青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民初730号民事判决书中确认，某某置业公司于2017年11月15日向总包方出具承诺书，要求提前让业主正式入住。根据刘某中提交的注册登记地址为青房财富地带的公司的登记信息查询结果、青房财富地带现状照片、青房财富地带用水及用电情况证明，可见涉案房屋所在的青房财富地带确已投入实际使用。

刘某中提交青房财富地带的宣传材料，内容包括“租金买房，三年分期；首付二成，以租代售”“用租房钱来买房”“3年租金抵房款”等，与上述《青岛青房财富地带租赁合同》《补充协议》相互印证，涉案房屋属于售后返租式房屋租赁。

2023年11月15日，本院作出（2023）鲁0203民初10912号民事判决，判令京房某某公司支付刘某中2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金210616.2元、2021年11月1日至2022年10月31日期间的租金210616.2元，支付逾期付款违约金，并判令某某管理公司承担连带清偿责任等。该判决经青岛市中级人民法院作出（2024）鲁02民终1833号判决维持而生效。2024年6月18日，本院作出（2024）鲁0203民初5341号民事判决，判令京房某某公司支付刘某中2022年11月1日至2023年10月31日期间的租金210616.2元、支付逾期付款违约金，并判令某某管理公司承担连带清偿责任等。该判决因京房某某公司上诉后未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理后生效。

青岛市中级人民法院（2024）鲁02民终9595号民事判决认定：本案中，根据合同约定，刘某中需先于2016年7月12日前将办理按揭贷款所需文件全部提交给银行，银行将贷款存入指定账户后，某乙公司再于2016年10月31日将涉案房屋交付给刘某中，但双方均未按照合同约定的期限履行，刘某中未提交证据证明其曾向银行申请办理过涉案房屋贷款，亦未将全部购房款支付给某乙公司，某乙公司也未依约交付房屋。

本院认为，刘某中与京房某某公司签订的《青岛青房财富地带租赁合同》以及刘某中与京房某某公司、某某置业公司签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，不违反法律规定，各方均应依约履行。根据上述约定，刘某中将购买的涉案房屋出租给京房某某公司使用，京房某某公司按照约定支付租赁费用。至于京房某某公司抗辩称某某置业公司并未向刘某中交付房屋，故刘某中也未将房屋的使用权交付给其使用的问题，京房某某公司签订房屋租赁合同时就明知该房屋尚未交付给刘某中，双方协议已经有明确的约定即便不能交付也应按照补充协议的约定由京房某某公司计算租金，故京房某某公司依据青岛市中级人民法院（2024）鲁02民终9595号民事判决认定的某某置业公司未依约交付房屋的抗辩理由与约定不符，本院依法不予采信。且双方协议约定京房某某公司代刘某中向某某置业公司垫付30%的购房款631848.6元，以京房某某公司租赁该房产的收益作为偿还，自2019年11月1日之后的每年租金应支付给刘某中，并于每满一年之日起10日内一次性向刘某中支付，每延期一天则按同期贷款利率的3倍支付违约金。在本院（2022）鲁0203民初7436号、（2023）鲁0203民初10912号、（2023）鲁0203民初5341号案件中，刘某中主张的系2020年11月1日至2021年10月31日期间的租金、2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金210616.2元、2021年11月1日至2022年10月31日期间的租金210616.2元，2023年11月1日至2024年10月31日期间的租金210616.2元，均得以支持。本案中原告主张2023年11月1日至2024年10月31日期间的租金210616.2元的请求于法有据，本院予以支持。刘某中要求京房某某公司自2024年11月11日起至全部清偿之日止按照同期贷款市场报价利率的三倍计算的违约金，刘某中主张的起算日期及标准不违反约定，本院予以支持。

刘某中要求判令某某管理公司对京房某某公司的债务承担连带清偿责任，该项请求与某某管理公司向刘某中出具的《保函》内容相符，故本院予以支持。

某某管理公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六百九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告青岛某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某中2023年11月1日至2024年10月31日期间的房屋租金210616.2元；

二、被告青岛某某实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘某中逾期付款违约金（自2024年11月11日起至全部清偿之日止，以210616.2元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍标准计付）；

三、被告青岛某某企业运营管理有限公司就被告青岛某某实业有限公司的上述第一、二项支付义务向原告刘某中承担连带清偿责任。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4459元，减半收取计2230元，由被告青岛某某实业有限公司、青岛某某企业运营管理有限公司共同负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院在线提交上诉状。

审 判 员梁鹏

二〇二五年二月十八日

法官助理王丽娜

书 记 员孙佳