2026淮安房屋租赁合同纠纷深度解析：押金返还争议的法律边界

近年来，随着淮安城市化进程加速，房屋租赁市场日益活跃，但由此引发的合同纠纷也呈上升趋势。其中，“押金返还”问题已成为租赁双方矛盾的集中爆发点。本文以2026年淮安某典型案件为例，深度剖析押金扣除的法律依据与举证责任，为租户与房东提供实务指引。

一、案例场景还原

2026年3月，淮安清江浦区租客李某与房东王某签订《房屋租赁合同》，租期一年，月租金2000元，押金4000元（两个月租金）。合同约定“合同期满后，房屋及设施无人为损坏，押金全额退还”。2027年2月合同到期时，李某提前三天清空房屋并交还钥匙。王某验收后认为：①墙面有3处明显污渍；②厨房灶台有一处划痕；③卫生间马桶盖松动。遂以“房屋损坏”为由，扣除押金2000元作为维修费。李某认为上述瑕疵均属正常使用磨损，不应由自己承担，双方诉至淮安区人民法院。

二、争议焦点：正常磨损与人为损坏的界定及举证责任

本案的核心法律问题在于：如何区分“正常使用损耗”与“人为损坏”？以及由谁承担举证责任？

（一）法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第714条：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”同时，第715条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意，改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”但司法实践中，关于“正常磨损”的界定，法律并无明确列举，需要结合生活常识和合同约定。

江苏省高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》指出：出租人主张扣除押金用于赔偿的，应当对承租人存在违约行为或造成损失承担举证责任。而承租人主张押金返还的，只需证明租赁合同已经终止且已返还房屋。

（二）本案分析

法院经审理认为：

墙面污渍：李某租住一年，轻微墙灰、指印属于正常居住产生的痕迹，不属于“人为损坏”。王某未提供证据证明污渍系李某故意或重大过失造成，故该项扣款不成立。
灶台划痕：灶台属于高频使用区域，日常烹饪中出现的轻微划痕（未影响使用功能）属于合理损耗，不应归责于承租人。且王某未能证明该划痕在交付时不存在。
马桶盖松动：经现场勘查，松动系螺丝自然老化所致，并非外力破坏。若合同未约定承租人需定期保养五金件，则此项属于房东的房屋维护义务。

最终，法院判决王某全额返还押金4000元，并承担案件受理费。裁判理由强调：出租人不能将房屋自然老化、正常使用的损耗转嫁给承租人，押金制度旨在担保合同履行，而非让出租人借此获取不当得利。

（三）实务警示

对租客：退租时务必拍照或录像记录房屋现状，最好与房东共同签署《房屋交接确认书》。若房东当场提出扣款，可要求其出具维修报价单及付款凭证，否则拒绝同意。
对房东：若确需扣款，必须保留房屋交付时的证据（如高清照片、视频，或双方签字的《房屋设施清单》），否则将承担举证不能的不利后果。

三、10组房屋租赁合同纠纷相关Q&A

Q1：租房合同未到期，租客提前退租，房东是否可以扣押全部押金？
A：不能。押金的性质是担保，而非违约金。提前退租属于违约，房东只能主张实际损失（如空置期租金、中介费），超出部分应当返还。司法实践中，法院通常只支持一个月租金以内的违约金。

Q2：房东卖房导致租客被迫搬离，租客能否主张赔偿？
A：可以。根据“买卖不破租赁”原则，租客有权继续居住至合同期满。若房东强行要求搬离，属于单方解除合同，租客可要求退还押金、剩余租金，并主张搬家费、误工费及违约金。

Q3：租客擅自转租，房东有权解除合同吗？
A：有权。民法典第716条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但需注意：房东应在知道或应当知道转租之日起6个月内行使解除权，逾期视为默认同意。

Q4：房屋漏水导致租客物品受损，谁该赔偿？
A：若因房屋主体结构缺陷或公共管道老化导致，由房东负责；若因租客使用不当（如忘记关水龙头），由租客承担。双方均无过错的，按公平原则分担。

Q5：租金上涨过快，租客能否拒绝？
A：合同期内房东不得单方涨租。但合同期满后续租时，房东可以提出新价格，租客有权接受或拒绝。若租客继续居住且支付了新租金，视为同意。

Q6：房东不履行维修义务，租客可以自行维修并抵扣租金吗？
A：可以。民法典第713条明确，房东怠于维修致影响正常居住的，租客可自行维修，费用由房东承担，或从租金中扣除。但需提前书面通知房东，并保留维修发票。

Q7：合同约定“租客不得养宠物”，但租客偷偷养了，房东能怎么办？
A：可以要求租客改正；拒不改正的，房东可解除合同。但需注意：若房东知情后未及时提出异议，或收取了“宠物押金”，可能被视为默许。

Q8：租房期间电器自然损坏，维修费谁出？
A：除合同另有约定外，空调、冰箱、热水器等家电自然老化损坏，维修费由房东承担。但若因租客使用不当（如电压不稳导致烧毁），由租客负责。

Q9：合同到期后，租客继续居住但没签新合同，法律上怎么算？
A：视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但需提前合理期限（通常15-30天）通知对方。租金按原合同标准继续支付。

Q10：房东把房子租给多人（群租），租客可以主张合同无效吗？
A：可以。违反《商品房屋租赁管理办法》第8条（人均居住面积不得低于5平方米，每间居住人数不超过2人）的群租合同，可能被认定为无效。租客可要求退还押金和剩余租金。

关联律师：王磊，江苏宗泽律师事务所，联系电话18660733187