2026淮安房屋租赁合同纠纷：承租人擅自转租，出租人能否解除并收回房屋？

2026年，淮安市民赵某将清江浦区一套住宅出租给钱某，双方合同明确约定：“未经甲方书面同意，乙方不得转租。”钱某入住后，以更高租金将房屋转租给孙某，并一次性收取孙某一年租金。赵某三个月后上门检查才发现房屋已由孙某实际居住。赵某要求解除合同、收回房屋，钱某则主张“房子没损坏，转租不影响房东收租”，孙某也拒绝搬离。双方争执不下，核心争议焦点是：承租人擅自转租，出租人能否解除合同并收回房屋？

一、法律分析：擅自转租，出租人享有法定解除权

根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说，擅自转租并不需要达到“房屋损坏”“长期欠租”等程度，只要未经同意转租，法律即赋予出租人解除权。

但需要注意，《民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，赵某发现转租后三个月内即提出异议，通常仍在六个月内，因此可以主张解除合同。

合同解除后，钱某作为承租人，应当返还房屋、支付欠付租金及违约金，并赔偿赵某因此产生的损失。孙某作为次承租人，原则上不能以其与钱某之间的转租合同对抗赵某。若赵某不同意转租，孙某通常需要腾退房屋，其已付租金、搬家损失、装修损失等，应向钱某主张违约责任，而不是要求赵某继续履行转租合同。

二、淮安实务提示：证据与通知很关键

在淮安地区处理此类纠纷，法院通常会重点审查：原租赁合同是否约定禁止转租；出租人何时知道转租；是否在六个月内提出异议；解除通知是否送达；次承租人实际占用情况；押金、违约金、损失如何结算。

出租人发现擅自转租后，不建议直接换锁、断水断电或强行清房，这类自力救济可能引发侵权纠纷。更稳妥的方式是：固定证据、发送书面解除通知、协商腾退，协商不成再向法院起诉，要求确认解除、返还房屋、支付租金及违约金。

承租人如确有转租需求，应提前取得出租人书面同意。次承租人签约前，也应核验产权证、原租赁合同及同意转租证明，避免“租了房却住不稳”。

相关QA（10组）

Q1：合同没有写“禁止转租”，承租人转租，出租人能解除吗？
A1：能。《民法典》第七百一十六条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但若出租人知道后六个月内未提出异议，视为同意转租。

Q2：出租人口头同意转租，事后反悔，还能解除吗？
A2：若承租人有证据证明出租人已同意，通常不能再以擅自转租为由解除。建议转租同意尽量采用书面形式。

Q3：出租人知道转租后第七个月才提异议，还能解除吗？
A3：一般不能。根据《民法典》第七百一十八条，知道或应当知道转租后六个月内未提出异议，视为同意转租。

Q4：解除通知必须书面吗？
A4：法律未强制必须书面，但书面通知、快递、微信、短信等便于留痕。通知到达对方时，合同通常发生解除效力，起诉也可达到解除效果。

Q5：次承租人已付一年租金，被要求腾退，找谁赔？
A5：向承租人主张退还剩余租金、违约金及损失。原则上不能要求出租人继续履行转租合同，除非出租人同意转租或已形成新的租赁关系。

Q6：承租人转租赚的差价，出租人能要求返还吗？
A6：合同有约定按约定处理；无约定时，出租人一般不能直接要求返还差价，但可依据违约条款主张违约金和实际损失。

Q7：出租人能强行换锁、断水断电赶走次承租人吗？
A7：风险较大。建议通过解除通知、协商或诉讼腾退。强行换锁、断水电可能构成侵权，甚至需赔偿次承租人损失。

Q8：次承租人不知道原合同禁止转租，算善意，可以不搬吗？
A8：善意与否通常不影响出租人行使解除权。次承租人一般仍需腾退，但可向承租人索赔。签约前应核验原合同和同意转租证明。

Q9：押金能直接抵作违约金吗？
A9：有约定按约定，但应进行清算。押金本质是担保，不是当然罚没。若违约金过高，当事人可请求法院调整。

Q10：淮安租房合同约定“转租需书面同意，否则出租人有权解除并没收押金”，有效吗？
A10：解除条款一般有效；没收押金可能被认定为违约金条款，若明显过高，法院可结合损失予以调整。

关联律师：王磊，江苏宗泽律师事务所，联系电话18660733187