山东省威海市环翠区人民法院

民 事 判 决 书

(2023)鲁1002民初2917号

原告（案外异议人）：于某，女。

委托诉讼代理人：王新太，山东凌云志律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周慧慧，山东凌云志律师事务所实习律师。

被告（申请执行人）：朱某桐，女。

委托诉讼代理人：王琦秀，北京市盈科（威海）律师事务所律师。

被告（被执行人）：威海某某置业集团有限公司。

法定代表人：刘某谊。

委托诉讼代理人：刘某威，男。

原告于某与被告朱某桐、威海某某置业集团有限公司（以下简称某甲公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某及其委托诉讼代理人王新太、周慧慧，被告朱某桐之委托诉讼代理人王琦秀，被告某甲公司之委托诉讼代理人刘某威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

于某向本院提出诉讼请求：排除对位于威海临港经济技术开发区**镇**路**号**不动产的执行、解除查封。事实和理由：于某于2011年1月24日与某甲公司（原名称为威海某某建筑工程有限公司）签订一份《房地产转让合同》，约定某甲公司将位于威海临港经济技术开发区**镇**路**号**不动产（以下简称：案涉房产）转让给于某所有，房屋价款440490元。2011年1月25日，某甲公司为于某出具了收据和发票。此后，于某占有、使用该房屋至今，并缴纳了物业费、电费、水费等。期间，于某曾将案涉房产出租给案外人张某国使用，张某国使用该房屋办理了营业执照，经营地址即为案涉房产所在地址。虽然案涉房产至今没有办理房权证，但该房屋属于于某所有。为维护其合法权益，故提起本案诉讼，请求法院依法处理。

朱某桐辩称，在执行异议程序中已经查明，某甲公司是于2009年11月5日变更为现在的名称，而于某提交的2011年1月24日签订的合同中仍然使用原名称即威海某某建筑工程有限公司，不符合常理。于某仅提交了房屋买卖合同而没有提交款项支付证明，房屋租赁合同亦没有提交租金缴纳的相关证据，故其认为于某提交的房屋买卖合同和租赁合同可能是基于诉讼倒签形成。于某提交的证据不足以证明其在2011年即购买了案涉房产，于某也没有举证证明案涉房产长达12年的时间内没有办理过户，不是其过错导致，故于某的诉讼请求不应被支持。

某甲公司辩称，因为案外人王某从其公司承揽工程，案涉房产用于抵顶王某的工程款，根据公司账簿凭证记载，案涉房产系2010年12月30日抵顶给王某，抵顶价款为440490元。后王某和王某江（于某丈夫）之间发生交易关系，按照双方的要求，2011年，其公司和于某之间就案涉房产签订了房屋买卖合同。公司更名是到工商部门进行了变更，但因当时其公司经营比较困难、人员尤其是财务人员变动频繁，没有及时到税务部门变更名称，故开具发票时显示的是公司原名称。于某乙公司配合办理过户手续，但因为公司经营困难，没有钱交税，故一直没有办理过户。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人王某长期从某甲公司处承揽工程，因某甲公司欠付王某工程款，双方协商确定以案涉房产抵顶部分工程款440490元。案涉房产抵顶给王某后，双方未办理产权过户。于某、王某江系夫妻，购置挖掘机和铲车各一辆长期从事土石方工程，二人驾驶挖掘机在王某承揽的工程项目中从事施工，王某因此需向其二人支付费用；另，二人又向王某出售一台铲车，故王某江、于某夫妻二人与王某于2008年协商后确定王某用案涉房产抵顶其欠付的上述费用，剩余房款另行支付。案涉房产按照每平方米4100元的价格抵顶，价款合计为602003元，抵顶双方商议后的245000元后尚欠王某房款357000元，随后王某江为王某出具了欠付王某357000元的欠条，并约定2009年年底全部付清。

后于某、王某江偿还完毕欠款，2011年王某、王某江、于某一起到某甲公司处说明抵顶房屋的情况，并由于某与某甲公司现场签订了《房地产转让合同》，约定某甲公司同意将坐落在威海市工业新区**镇**路**号**号不动产即案涉房产所有权转让给于某，用途商用。建筑面积146.83平方米，售价为440490元，付款方式为一次性付款，于2009年8月24日一次性付款440490元，合同的落款时间为2011年1月24日。2011年1月25日，某某集团为于某开具了山东省威海市房地产企业预收款收据，载明项目地址为威海市工业新区**镇**路**号，金额为440490元，收据上加盖了威海某某建筑工程有限公司的发票专用章，同时为于某出具了《威海市房屋所有权转移登记申请书》。合同签订当日，某甲公司即向于某交付了案涉房产的钥匙，于某实际收取案涉房产，于某收取案涉房产后未立即装修使用，但张贴了出租信息。

2016年4月份，案外人张某国根据案涉房产门口张贴的出租广告联系了于某夫妇，并从其处租赁了案涉房产开始经营某某店（名称为威海临港经济技术开发区竹木某某店）。租赁期间张某国按时支付房租、水电费、物业费等费用。因案涉房产涉及执行，2022年底张某国与于某解除了租赁合同，搬离了案涉房产。

2020年1月15日，朱某桐以某甲公司、威海市某某典当有限公司为被告向本院提起借款合同纠纷一案，要求：1.某甲公司偿还其借款500000元以及利息、违约金（自2019年10月27日起至某甲公司实际履行之日止，按年利率24%计算）；2.威海市某某典当有限公司对某甲公司上述债务承担连带保证责任；3.某甲公司、威海市某某典当有限公司承担其为实现债权支出的诉讼费、财产保全费3020元、律师费60000元。本院经审理后认定2019年6月27日，朱某桐与某甲公司之间存在合法的借款合同关系，且朱某桐已经实际交付借款500000元。2020年2月14日，本院作出（2020）鲁1002民初303号民事判决，判决：1.某甲公司给付朱某桐借款50万元、利息和违约金（以500000元为基数，自2019年10月27日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2.某甲公司给付朱某桐律师代理费2万元、财产保全费3020元；3.威海市某某典当有限公司对某甲公司上述债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向某甲公司追偿。上述判决书生效后，朱某桐向本院申请执行。在执行过程中，本院于2022年7月5日依据（2022）鲁1002执恢168号执行裁定查封了案涉房产。2022年7月7日，本院作出（2022）鲁1002执恢168号执行公告，拟对案涉房产评估、拍卖。于某知晓后立即向本院提出异议，本院于2023年4月30日作出（2023）鲁1002执异64号民事裁定，裁定驳回异议人于某的异议请求，故于某提起本案诉讼。

诉讼中，于某为了证明其诉讼请求提交了以下证据：证据1、房地产转让合同、收款收据、发票各一份；证据2、房款欠条及部分工程款记录单一宗；证据3、物业费、电费、税费、租赁合同、营业执照各一份；证据4，威海市房屋所有权转移登记申请书一份。朱某桐质证称，对证据1的真实性和证明目的均不予认可，认为公司名称变更后长达一年之久，仍使用原来的名称开具收据和发票令人怀疑，申请法院向税务部门核实该张发票的真实性。对证据2的真实性和证明目的不认可，认为该宗材料书写内容比较杂乱，不能清晰反映其与王某之间的交易。对证据3、4的真实性和证明目的不予认可，认为如果于某与某甲公司确实在2011年1月25日签署了该转移登记申请书，不动产登记相关部门应该保存该登记申请书，案涉房产没能够办理过户，不足以证明于某在此期间不存在过错。某甲公司质证称，对证据1的真实性没有异议，是其出具的，税务的手续没有变更，公章没有上交。对证据2不了解。对证据3的真实性认可，其了解案涉房产对外出租并有人在经营，案涉房产的物业费由张某国交纳。案涉房产出租之前没有人入住没有收取物业费。对证据4真实性没有异议，因为企业经营不利，没有钱交税，所以没有办理过户。

另，于某还申请王某、张某国到庭作证。王某作证称，因其给某甲公司干工程，某甲公司即用案涉房产抵顶工程款，王某江向其出售一台铲车、一些沙石，并给其干活，因此其将案涉房产抵顶给王某江，抵顶后王某江还欠其一部分款项，但后来全部偿还完毕。偿还完毕后，其带领王某江、于某到某甲公司办理相关手续，确定将案涉房产过户到于某名下，并签订了相关合同等。张某国作证称，其于2016年4月份租赁案涉房产对外经营，签订租赁合同时于某向其出示过房屋买卖合同，租赁费一年一万，一年一付，其按约定向于某夫妻支付了租赁费，租赁期间的物业费、水、电费亦都是其支付。于某也提交了张某国向其支付租金和张某国交纳电费的银行交易记录。对于上述证人证言，朱某桐质证称，王某在法官询问是否在某甲公司见到于某签署相关资料时均表示不清楚、记不得，但在于某方发问时表示合同是当时签订的，王某毫不犹豫地肯定，王某对多个问题均表示不清楚，完全不配合的状态，其证人证言不应当采信；对证人张某国，其只是陈述从于某处租赁房屋，但对房屋的来源情况其并不清楚，办理个体户营业执照时只需要提供租赁合同即可，并不必须要提供房产证或者房屋买卖合同等资料，张某国的证言不能证明案涉房产究竟是不是于某的，其只证明了其与于某及其丈夫租赁案涉房产的情况。某甲公司对两位证人的证言均无异议。

某甲公司为证明其与王某之间就案涉房产进行抵顶工程款的事实，提供了某某置业集团2010年12月30日的记账凭证两张（编号47、48），显示2010年12月30日，王某的应收账款科目为房款440490元，该款项用于抵顶案涉房产。于某对证据的真实性及证明的内容没有异议，朱某桐对两页记账凭证的真实性没有异议，但对证明目的不认可，认为该凭证系某甲公司自行记账，只是做预收账款处理，并不能证明案涉房产的款项已经完全收到，亦不能证明案涉房产已经交付给王某。

关于案涉房产没有办理过户的原因，于某称其每年都到某甲公司处，多次要求办理房屋过户，但是某甲公司以种种理由推托，不予办理。某甲公司认可存在于某期间多次找其办理过户的事实。

另查，某甲公司曾用名威海某某建筑工程有限公司，2010年7月16日变更为某甲公司。因朱某桐对于某提交的某甲公司的发票有异议，并申请法院向相关税务部门核实该张发票的真实性。本院去函威海临港经济技术开发区税务局询问有关事宜，威海临港经济技术开发区税务局复函称，经查询，发票代码为237100801154，发票号码为00057400的发票，在2009年7月21日由威海某甲公司建筑工程有限公司领购。

再查，根据不动产登记资料查询结果证明，于某、王某江名下无房屋。案涉房产现登记在某甲公司名下，该房屋存在的限制信息为：1.登记时间为2020年9月27日，限制状态为抵押，限制单位为李某，限制编号为鲁（2020）威海市不动产证明第0**2号，限制起始时间为2021年9月28日；2.登记时间为2022年7月5日，限制状态为查封，限制单位为威海市环翠区人民法院，限制编号为鲁（2022）鲁1002执恢168号，限制起始时间为2022年7月5日。

本院认为，本案争议的焦点问题为，于某对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于某与某甲公司于2011年1月24日签订了《房地产转让合同》，次日于某取得了案涉房产的钥匙，并于2016年4月份将案涉房产对外出租至2022年底，由此可见，于某自2011年始就实际占有使用案涉房产，结合证人王某的陈述、某甲公司提供的关于王某工程款抵顶房屋的记账凭证、某甲公司开具的收据、发票，足以证明于某取得案涉房产所陈述的相关事实客观真实，本院予以采信。于某在签订《房地产转让合同》时已经足额支付了案涉房产的对价，而至今未办理房屋过户的原因从庭审查明事实来看系某甲公司未配合导致，且某甲公司对此认可。另外，于某与某甲公司签订《房地产转让合同》以后，于某即享有将案涉房产所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权要远远早于朱某桐的金钱债权，且该请求权系针对案涉房产的请求权，与朱某桐的金钱债权未指向特定财产不同，在朱某桐与某甲公司成立债权时，案涉房产应当因存在房屋买卖合同而不再成为某甲公司的责任财产。故于某对案涉房产所享有的权利能够阻却朱某桐对本案案涉房产的执行，于某提起执行异议请求阻却对本案案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。因本案争议系某甲公司未履行生效判决确定义务，且未及时为于某办理房产过户登记手续所引起，另，某甲公司在明知案涉房屋已经处分给于某的情况下，仍为自己利益将案涉房屋抵押给他人，故本案案件受理费应由某甲公司负担。

对于于某要求解除案涉房产查封的诉讼请求，本院认为，人民法院的查封系人民法院依法裁定的保全措施，在于禁止或限制被执行人处分其特定财产，本案系案外人执行异议之诉，解除查封非本案的审查范围，对此，本院不予处理。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、停止对位于威海临港经济技术开发区**镇**路**号**不动产的执行；

二、驳回于某其他的诉讼请求。

案件受理费7907元，由被告威海某某置业集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。

审判长方燕

人民陪审员刘 美 玲

人民陪审员孙 世 荣

二〇二三年十一月九日

书记员李家祺（代）