南通公共收益归属不明，业主如何拿回？ - 王军律师专业文献 - 律师地图

2026[南通]物业服务合同纠纷：公共收益归属不明，业主如何拿回“本该属于自己的钱”？

引言：小区公共收益成了一笔“糊涂账”？

在2026年的南通，随着城市化进程的不断深化，物业服务合同纠纷已成为社区治理中的高频矛盾点。其中，小区公共收益（如电梯广告费、地面停车费、公共场地摊位费）的归属与分配问题，正成为业主与物业公司之间最激烈、也最典型的“战场”。许多业主发现，自家小区的电梯里挂满了广告，公共道路上画满了停车位，但年底却从未见过这笔钱的去向，甚至还要因为公共区域维护再掏一笔钱。这背后，不仅仅是“信息不透明”，更是对《民法典》规定的业主共有权的公然漠视。

法律场景聚焦：当物业公司“截留”电梯广告费

让我们聚焦一个发生在南通某小区的真实法律场景。该小区业委会在与物业公司续签合同时，要求物业公司公示历年来的公共收益收支明细，并返还属于全体业主的电梯广告费及公共停车位租赁费。然而，物业公司却以“该费用已用于补贴物业费亏损”和“前期物业服务合同未明确约定归属”为由，拒绝公示与返还。双方僵持不下，最终诉至法院。

专业法律分析：公共收益到底归谁？物业公司能不能“暗度陈仓”？

本案的争议焦点，即 “利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，究竟属于谁？” 。对此，法律规定明确且清晰：

权利归属明确：属于全体业主。 依据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这里的“共有部分”，明确涵盖了电梯间、楼道、大堂、地面车位等区域。因此，电梯广告费、公共路面停车费，天然属于全体业主的公共收益，物业公司无权将其视为自己的“私有经营利润”。
“抵扣物业费”之说站不住脚。 物业公司辩称“用于补贴亏损”，这在法律逻辑上是错误的。物业费亏损是物业公司自身经营成本核算问题，而公共收益是业主的财产。两者性质不同，不能混同。若物业公司认为物业费标准过低，应通过合法程序提议调整物业费，而非擅自挪用属于业主的钱。除非经业主大会表决通过，或合同明确约定公共收益可用来弥补物业费不足，否则物业公司的这种“截留”行为，在法律上属于不当得利，甚至可能构成侵权。
“合同未约定”不能成为挡箭牌。 即便前期物业服务合同中未明确写明公共收益归属，依据法律规定，该笔收入的权属依然有明确的法律定性。合同约定不能对抗法律的强制性规定。若合同存在模糊地带，应作出有利于业主的解释。
“合理成本”必须透明。 法律允许物业公司扣除“合理成本”，但何为“合理”？这需要物业公司提供明确的发票、账目清单来证明（如广告位电费、维护人工费）。在实践中，南通法院在审理此类案件时，要求物业公司承担划分比例的举证责任。若举证不足，法院通常会判定绝大部分收益归业主所有，物业公司仅能主张极有限的管理成本，甚至无权主张。

南通司法实践倾向与业主行动指南

2026年，南通地区的司法裁判风向标正进一步倾向于保护业主权益。法院不仅会判令物业公司返还历年公共收益，还会支持业主查询原始账目凭证的权利。如果物业公司拒不提供，法院可以推定业主主张的金额成立。

那么，南通业主该如何维权？

第一步：程序合法，证据先行。 通过“12345”热线投诉或书面发函，要求物业公司公示收益明细。注意保留通话录音、微信聊天记录或书面回执，作为其“拒不公示”的证据。
第二步：组建或依靠业委会。 以业主大会决议的形式，明确要求物业公司限期移交公共收益账目及款项。若物业公司拒绝，业委会可聘请专业审计机构进行财务审计（费用由全体业主分摊），形成审计报告作为核心证据。
第三步：诉讼路径。 若线上线下沟通均无效，可依据《民法典》及《物业管理条例》，以“业主共有权纠纷”或“物业服务合同纠纷”为案由向物业所在地（南通）法院提起诉讼，要求物业公司返还公共收益及孳息。

结语：

在2026年的南通，物业服务早已不再仅仅是“看门扫地”。对于公共收益这笔“明白账”，业主们必须主动作为，不能“装睡”，更不能被物业公司的“诡辩”所迷惑。法律赋予了业主强大的武器，关键在于是否敢于并善于使用它。

2026[南通]物业服务合同纠纷：公共收益归属不明，业主如何拿回“本该属于自己的钱”？

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