2026南通物业服务合同纠纷：业主以“服务瑕疵”拒交物业费，法院如何认定？

随着城市化进程加速，物业服务合同纠纷已成为南通法院审理的常见案件类型。2026年，南通市中级人民法院在审理一起典型案件时，就“业主能否以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费”这一争议焦点，作出了明确裁判。本文以此案为切入点，深度剖析物业服务合同中的法律边界，帮助业主与物业公司厘清权利义务。

一、案情回顾：一场因“楼道堆物、绿化枯死”引发的拒交风波

2026年，南通崇川区某小区业主李某，因不满物业公司对楼道杂物清理不及时、小区绿化大面积枯死且整改不力，连续12个月拒交物业费，累计欠费1.2万元。物业公司多次催讨无果后，将李某诉至法院。李某辩称：物业公司未履行合同约定的公共区域维护义务，属于违约在先，自己有权行使同时履行抗辩权，停交物业费。

二、争议焦点：瑕疵服务是否构成根本违约？业主能否拒交全部物业费？

本案核心法律问题在于：物业服务存在一般性瑕疵（非重大、根本性违约）时，业主是否有权拒绝支付全部物业费？实践中，多数业主认为“服务不到位=可以不交钱”，但司法裁判往往持更审慎立场。

（一）法律依据：《民法典》第944条明确“义务不可拒”

《民法典》第944条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。”该条款确立了物业服务合同中的“费用支付义务”与“服务提供义务”并非简单“一手交钱一手交货”的对等关系，而是各自独立履行的合同义务。只有当物业公司严重违约导致合同目的无法实现时，业主方可行使抗辩权。

（二）司法解析：南通法院的“比例原则”裁判逻辑

2026年南通中院在二审中维持了一审判决：判定李某需补交物业费，但酌定物业公司赔偿李某因服务瑕疵造成的损失3000元。法院认为：

物业服务具有公共性、持续性，个别点位（如楼道堆物、绿化枯死）的瑕疵，不能否定整体服务效果。李某无法证明物业公司在保洁、安保、维修等核心服务上完全缺失。
业主的拒交行为具有“牵一发动全身”的负面效应，若允许以局部瑕疵免除全部缴费义务，将导致物业经费断裂，损害全体业主利益。
法律救济路径应为“要求整改+索赔减损”，而非直接拒交。业主可依据《民法典》第577条追究物业公司违约责任，要求减免费用或赔偿损失，但不可“以错对错”停缴全部费用。

最终，李某被判决补交1.2万元物业费，同时物业公司因未及时整改绿化被法院责令赔偿李某3000元。双方均服判息诉。

三、给业主与物业公司的实务建议

业主：发现服务问题，应通过拍照、录像、书面函件等固定证据，向物业公司提出书面整改要求；若30日内未获解决，可向业委会、街道办投诉，或起诉要求减免部分物业费、赔偿损失。切忌简单粗暴拒交全部物业费，否则可能面临违约金、诉讼费及信用受损风险。
物业公司：建立服务台账，对报修、投诉、整改全程留痕；对共性问题及时处置，避免因“小瑕疵”引发大规模拒交，最终导致经营陷入恶性循环。

10组相关QA

Q：我空置的房子没住人，可以不交物业费吗？
A：不可以。根据《民法典》第944条及南通法院裁判口径，物业服务具有公共属性，业主不能以“未接受服务”为由拒交。但部分物业合同约定空置房可按70%-80%比例缴纳，需查阅合同。
Q：物业公司把小区部分绿地改造成停车位收费，我能拒交物业费吗？
A：不能直接拒交。改变公共区域用途需经业主大会同意，否则属侵权，您应起诉要求恢复原状或赔偿，但物业费仍需正常缴纳。
Q：我家房屋漏水，物业不修，我可以拒交物业费吗？
A：需区分责任主体。若漏水是因屋顶、外墙等公共区域防水层老化造成，物业有维修义务；若源于楼上邻居装修或自家管道，物业无责。即使物业有责，也只能要求其赔偿损失或减免相应费用，不可全额拒交。
Q：我认为物业费标准过高，可以只交一部分吗？
A：不行。收费标准经合同约定或物价部门核定，业主认为不合理应先通过业主大会协商调整，或起诉确认标准无效，但不得单方少交。
Q：物业公司不公布公共收益账目，我能否以此拒交？
A：拒交缺乏法律依据。公共收益未公示侵犯业主知情权，可起诉要求物业公布账目并返还收益，但物业费是独立义务，不能混为一谈。
Q：楼上邻居违建，物业不管，我能扣物业费吗？
A：不能。物业对违建仅有劝阻、报告义务，无强制拆除权。若物业已履行报告职责，则不应被追责；若未报告，可要求其承担相应责任，但仍需正常缴费。
Q：小区发生盗窃，物业说没有保管义务，能减免物业费吗？
A：需看合同是否约定“财物保管”服务。通常物业仅提供公共区域巡逻、门禁管理等基础安保，若已尽合理注意义务，不构成违约；若巡逻失职、门禁损坏导致盗窃，可要求酌情减免当月安保服务对应的费用比例。
Q：物业公司擅自涨物业费，我该怎样维权？
A：物业费调整需经业主大会同意（专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上参与表决，双过半同意）。未经程序涨价的，业主可拒绝按新标准缴纳，并投诉至街道或住建局，或起诉确认涨价无效。
Q：前任业主欠物业费，新业主需要补交吗？
A：不需要。物业费债务具有相对性，新业主无义务代偿。但若购房合同中约定由新业主承接，则需按约履行。
Q：物业公司起诉我，我可以反诉要求赔偿服务瑕疵损失吗？
A：完全可以。如您有充分证据证明物业公司服务存在瑕疵导致您实际损失（如车辆被刮、家中进水等），可在物业费纠纷中提起反诉，法院通常会合并审理，支持合理的损害赔偿请求。

关联律师：
王军
江苏正东律师事务所
联系电话：18660733187
（本文仅作法律知识普及，个案情况请咨询专业律师）