云南省玉溪市江川区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）云0403民初1557号

原告：莫某某，男，1972年10月17日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。

原告：李某某，女，1973年10月27日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市江川区。

委托诉讼代理人：莫某某（系李某某丈夫），住云南省玉溪市江川区，代理权限为特别授权代理。

被告：云南某甲公司，住所地为云南省玉溪市江川区。

法定代表人：张某某。

委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：汪朝敏，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

原告莫某某、李某某与被告云南某甲公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年12月1日公开开庭进行了审理。原告莫某某、被告某某公司的委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告莫某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告某某公司支付其逾期交房违约金51950.95元（自2019年1月1日起至3月31日止的违约金为90天×10元／天＝900元，自2019年4月1日起至8月3日止的违约金按照房屋总价款的0.02%乘以逾期天数计算，即2042038元×0.02%×125天＝51050.95元）；2.判令被告赔偿其逾期交房所交房款利息63660.53元（以所交房款总额2042038元为基数，按月利率0.435%自2019年1月1日起计算至8月3日止）；3.判令被告按相同户型的其他房主的交房标准赔偿其玻璃窗、楼梯墙及顶板、车库侧进户门等损失合计13110元；4.赔偿其已交纳的物业服务费及城市生活垃圾服务费3450元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，被告某某公司取得位于玉溪市江川区××路以南地块的建设用地使用权，开发“云福山居”楼盘。被告取得许可证后，其与被告于2018年10月8日签订《商品房买卖合同（预售）合同编号为20××××005》，其购买了被告开发的“云福山居”楼盘一期Ｄ13-01号商品房。合同签订后，其按合同约定支付了被告全部购房款2042038元，并于2018年10月8日办理了商品房买卖合同备案登记手续，合同约定被告应于2018年12月31日前交付房屋，但交房期限届满时，被告未按合同第九条的约定提供建设工程竣工备案证明文件，并且存在水泥砂浆抹灰墙面不达标、墙面疏松脱落、房顶地面开裂、室内房顶开裂漏水等问题。其要求被告整改后再接房，而被告一直拖延未解决以上问题，直至2019年8月3日才将其反映的问题解决部分，被告已逾期交房8个月零3天。而且该商品房至今未达到合同附件六约定的标准，即楼梯顶板、墙面未使用双飞粉施工；违反合同约定将铝合金双层中空玻璃更换为铝合金单层玻璃窗；将车库一侧入户门由品牌防盗门擅自更换为普通金属门。为此，其多次找被告协商，要求被告严格全面履行合同或者由被告进行经济补偿，但被告对履行合同或敷衍塞责或不予理会，直至今日仍未履行合同。综上所述，由于被告没有按照合同约定全面履行义务而违约，被告应当对其承担违约责任并进行经济损失赔偿，物业费应从接房日计算。因双方无法协商解决，故向法院提起诉讼，望判如所请。

被告某某公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：1.其公司开发建设的商品房已于2018年12月20日取得了房屋测绘报告，于2018年12月28日经验收合格，并配备了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，已符合交付条件，理应可以交付使用，同时其公司已通过电话、电视媒体方式通知了原告接房，原告也于2018年12月30日办理了接房手续。后其公司虽因环评问题于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证明》，但不是其公司的过错所造成，不应以此来确定交房的条件。因此，其公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。2.对于合同中约定的逾期交房的违约金计算标准，系双方签订合同时的真实意思表示，且原告在签订合同时已进行了充分的了解。为此，即便其公司存在逾期交房的违约行为，也应按合同约定的标准执行。另外，原告主张增加违约金，应举证证明合同约定的违约金标准低于其造成的实际损失，否则应承担不利的后果。3.其公司与原告并未约定案涉房屋的窗玻璃采用双层中空玻璃，楼梯间墙及顶板以双飞粉工艺施工、车库门为品牌防盗门，故原告要求其公司赔偿该项损失的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。4.原告所诉请的物业服务费与生活垃圾服务费并非答辩人收取，与本案不属同一法律关系，且与交房违约金主张重复，应不予支持。5.原告主张的逾期交房损失无合同约定，也无事实和法律依据，与逾期交房违约金重复主张，应予驳回。

当事人围绕诉讼请求或答辩主张均依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《怡道.云福山居交房标准1》，因该证据与本案所涉房屋无关联性，本院不予认定处理。2.原告提供的《云福山居小区收楼书》及《云福山居房屋设施设备清单》，该证据虽未盖有被告公司的印章，但所记载的内容符合商品房开发商向购房业主交付房屋基本流程，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.原告提供的物业公司（费用结算票据），该证据中的相关费用系物业公司收取，与本案不属同一法律关系，故本院对原告的证明目的不予采纳。4.原告提供的照片6张，本院对其真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告某某公司系从事房地产开发经营、市政工程建设及投资等的有限责任公司。2018年10月8日，原告莫某某、李某某作为商品房买受人与被告某某公司作为商品房出卖人签订了合同编号为20××××005的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于玉溪市江川区城区以南、江通路以西、宁海路以南“怡道.云福山居”一期Ｄ××幢××号预售商品房；该房屋套内建筑面积为288.04平方米，分摊共有建筑面积为13.3平方米，合计建筑面积为301.35平方米，单价为每平方米6776.3元，该房屋的总价款为2042038元；原告于2018年10月8日前向被告支付首期购房总价款的30%计622038元，余款142万元则由原告向中国建设银行江川支行申请贷款支付；该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；被告应当自2018年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日以邮寄、在当地媒体刊发公告等方式将交付商品房通知送达原告；原告逾期付款或逾期接房的，逾期未超过90日的，原告按每天10元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；被告如未按合同约定的时间交付商品房的，则自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交房之日止，逾期90日以内的按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的则按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房构配件和设备，装置、装修和装饰所用材料的产品必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，原告有权要求被告及时更换、修理。该合同附件六及“怡道.云福山居一期多层交房标准”第5、6、12项约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理；户内楼梯地面、顶板、踏步均为混凝土结构面，墙面为水泥砂浆抹灰；窗为铝合金玻璃窗，预留纱窗位置；入户门为品牌乙级防盗门。合同签订后，2018年10月8日，玉溪市江川区房地产管理所对该合同进行了备案登记，玉溪市江川区房地产管理所出具的《商品房买卖合同备案登记表》载明“怡道.云福山居一期项目座落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，建设工程规划许可证号为玉江建字第20170619002号，施工许可证号为玉江建许字编号5304212017080201010110，商品房预售许可证号为预许江政字（035）号。原告按约向被告支付了全部购房款。2018年12月28日，“怡道.云福山居”项目一期工程经五方单位验收合格，2019年3月20日，被告取得《建设工程竣工验收备案证》。2019年8月3日，被告将怡道.云福山居”一期Ｄ××幢××号商品房交付给原告，原告接收的房屋设施设备中：户内楼梯地面、顶板、踏步均为混凝土结构面，墙面为水泥砂浆抹灰；窗为铝合金玻璃窗；入户门为思达牌《钢质防护门》。后原告以被告逾期交房、所交付房屋的窗子、楼梯顶板及墙面、入户门与相同户型的其他房主的交房标准不一致，有失公平为由，向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为合同约定的逾期交房违约金低于其所造成的损失，请求予以增加。被告则认为其不存在逾期交房的违约行为，原告也未造成任何损失，应按合同约定的违约金计算标准执行。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告某某公司系房地产开发企业，其将已取得商品房预售许可证的房屋出售给原告，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。

关于被告是否存在逾期交房的违约行为及合同约定的违约金是否应予增加的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：“出卖人应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。”为此，被告应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，而被告于2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，后被告于2019年8月3日将房屋交付原告，已违反合同约定的期限履行交房义务，构成违约，应向原告承担支付违约金的民事责任。对于逾期交房违约金的计算，双方在合同中虽已约定了相应的计算标准，但原告作为房屋买受人，已按照合同约定的方式支付了被告所售房屋全款，被告作为房屋售卖人，未按合同约定的时间交付房屋给原告使用，给原告造成了已付房款资金占用上的损失，且与银行贷款利息相比，合同约定的违约金明显过低，应予适当增加。结合本案实际，本院酌定以房屋售卖款总额为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%自2019年4月1日起计算至被告实际交房前一日（即2019年8月2日）止。故原告要求被告以购房款总额2042038元为基数，按日万分之二计付自2019年4月1日起至2019年8月3日止的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告主张的自2019年1月1日起至3月31日止90天内的违约金计算标准符合双方合同的约定，本院予以支持。被告辩解其不存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约金应按合同约定执行，应不予增加，与本案查明的事实及法律不符，本院不予支持。

关于原告要求被告按相同户型的其他房主的交房标准赔偿其玻璃窗、楼梯墙及顶板、车库侧进户门等损失合计13110元的诉讼请求，因双方在合同附件六中约定的户内楼梯地面、顶板、踏步均为混凝土结构面，墙面为水泥砂浆抹灰；窗为铝合金玻璃窗，预留纱窗位置；入户门为品牌乙级防盗门与被告交付原告的商品房配套设施设备标准相符，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于原告要求被告赔偿逾期交房所交房款利息63660.53元的诉讼请求，因支付违约金及赔偿损失均属违约责任的承担方式，现原告基于同样的事由既要求被告赔偿损失，又要求支付违约金，明显加重了被告方的违约责任，且双方在合同中也未就此违约事由约定违约金或违约金的计算标准，另外，本院上述已支持了原告要求被告赔偿逾期交房违约金的部分诉讼请求，原告的该请求系重复主张，不符合本案事实和相关法律规定，本院不予支持。

关于原告要求被告赔偿物业费及城市生活垃圾服务费3450元的主张，因收取其相关费用的公司为云南某乙公司，并非本案被告，且与本案不属同一法律关系，应另行处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下：

一、被告云南某甲公司于本判决生效之日起15日内支付原告莫某某、李某某自2019年1月1日起至2019年3月31日止的逾期交房违约金900元，支付自2019年4月1日起至2019年8月2日止以购房款总额2042038元为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%计算的逾期交房违约金30177.41元，合计31077.41元；

二、驳回原告莫某某、李某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1472元（原告已预交），由原告莫某某、李某某共同负担1119元，由被告云南某甲公司负担353元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。

审判员靳国磊

二〇二一年十二月二日

书记员张箐敏