借名买房能否排除强制执行？——2026[丽江]案外人执行异议之诉争议焦点解析

在执行程序中，案外人执行异议之诉是保障真实权利人合法权益的重要救济渠道。2026年，丽江地区法院审理了多起涉借名买房引发的案外人执行异议之诉，其中争议最为集中的焦点在于：借名人与出名人之间真实的权利归属关系，能否对抗申请执行人对登记权利人的强制执行？ 本文围绕这一法律场景展开专业分析。

一、场景引入：一个典型案情

2018年，因自身不具备贷款资格，李某（借名人）与王某（出名人）达成《房产代持协议》，约定由李某实际出资购买丽江市古城区某商品房，登记在王某名下。房屋交付后，李某一直实际占有、使用并缴纳物业费。2024年，王某因个人债务纠纷被债权人张某诉至法院并申请强制执行，该房产被查封。李某遂以其系真实权利人为由提起案外人执行异议之诉，请求排除对该房产的强制执行。

二、争议焦点分析

本案的核心法律问题在于：在借名买房关系中，借名人李某对涉案房产享有的权利是否足以排除申请执行人张某的强制执行？

实践中，各地法院裁判尺度不一，主要存在两种观点：

观点一：物权说（支持排除执行）

该观点认为，虽然不动产登记在王某名下，但李某与王某之间存在真实的代持合意，李某实际出资、实际占有使用，双方内部真实关系是李某为该房屋的真实物权权利人。依据《民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，该条属权利推定规范，而非绝对不可推翻的推定。当有充分证据证明登记状态与真实权利状态不符时，真实权利人可主张确认其权利。若李某能够提交充分的出资凭证、代持协议、原始购房合同、付款流水、占有使用的长期事实等证据链，法院可认定其为真实权利人，从而排除强制执行。

观点二：债权说（不支持排除执行）

该观点则认为，借名买房关系本质上属于合同关系，借名人李某仅对出名人王某享有债权请求权，而非直接享有物权。依据《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，不动产物权以登记为生效要件。李某未办理变更登记，即未取得物权。当王某成为被执行人时，该登记在其名下的房产作为其责任财产，原则上应纳入执行范围。李某仅享有请求王某协助办理过户登记的债权，该债权不足以与申请执行人张某的债权形成对抗，更不足以排除对物之执行。

三、2026[丽江]裁判倾向：从严把握排除规则

2026年丽江地区法院在司法实践中更倾向于第二种观点——限制借名人排除执行的权利主张。其主要理由为：

1. 借名买房行为本身具有风险性。 借名人明知法律对物权变动以登记为生效要件，仍选择由他人代持，属于自陷风险的行为，不能将由此产生的不利后果转嫁给善意申请执行人。

2. 外观主义原则在民事执行领域的体现。 申请执行人对登记权利人的信赖利益应受法律保护，否则将动摇不动产登记的公信力，诱发任意挑战登记效力的滥诉行为。

3. 明确区分内部效力与外部效力。 代持协议仅在借名人与出名人之间产生合同约束力，不能当然对抗合同之外的第三人（包括申请执行人）。

当然，丽江法院亦预留了例外情形：若借名人能够证明申请执行人明知或应当知道借名登记的事实，或存在恶意串通损害他人利益等情形，则可能支持排除执行的请求。

四、结语

借名买房从来都是一场高风险的法律博弈。2026[丽江]案外人执行异议之诉裁判思路表明：借名人的“内部权利”往往难以对抗“外部执行”。 对借名人而言，登记在他人名下即意味着物权保护的缺位，切勿心存侥幸；对申请执行人而言，信赖登记外观的司法保护路径则愈发清晰。

---

关联QA

Q1：什么是案外人执行异议之诉？
A：案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物主张享有足以排除强制执行的民事权益，在执行程序终结前向执行法院提起诉讼，请求停止对特定标的物强制执行的诉讼制度。其目的是为案外人提供实体权利救济途径，矫正执行中的错误。

Q2：借名买房协议是否有效？
A：司法实践中，对于不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗的借名买房协议，法院原则上认可其在借名人与出名人之间具有内部合同效力。但若借名目的是规避限购、限贷等调控政策，部分法院认为该行为扰乱了房地产市场秩序，可能认定无效，需结合具体政策场景判断。

Q3：借名买房中，借名人能否直接要求确认其享有房屋所有权？
A：不能仅凭代持协议直接确认物权。在借名人未办理不动产变更登记之前，物权变动尚未完成，借名人仅能请求出名人履行协助过户义务。未经登记程序，法院不支持直接确认所有权的请求。

Q4：在案外人执行异议之诉中，借名人如何分配举证责任？
A：借名人需承担较重举证责任，通常须提供代持协议、全部出资凭证（含转账记录、贷款还款记录）、原始购房合同、税费缴纳凭证、房屋实际占有使用的长期证据（水电费、物业费票据）等，形成完整证据链，以证明真实权利状态与登记状态不符。

Q5：出名人擅自将房产出售给第三人，借名人能否要求追回？
A：若第三人为善意且已办理过户登记，借名人无法追回房产，只能依据代持协议向出名人主张违约赔偿。若第三人明知借名事实或与出名人恶意串通，借名人可诉请确认买卖合同无效并请求撤销过户。

Q6：借名人是否只能以债权请求权提起执行异议之诉？
A：主流观点认为借名人享有的请求权性质为债权请求权，而非物权请求权，原则上不足以排除强制执行。但在多种例外情形下（如借名人占有在先、申请执行人为恶意等），法院可能例外支持排除执行之诉请。

Q7：夫妻一方名下房产由另一方实际出资，另一方能以此排除强制执行吗？
A：夫妻共同财产中，若房产登记在一方名下但属于夫妻共同财产，另一方作为共有人可以主张其份额并请求保留相应变价款，但排除整体执行难度较大。如此情形涉及离婚协议约定归属但未过户时，判断标准依最高法相关司法解释执行，需结合时间节点和效力层级分析。

Q8：借名人提起执行异议之诉有时间限制吗？
A：有。案外人须在执行程序终结前提出书面异议，对驳回裁定不服的，可自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。超出该期限的，法院将不予受理或驳回起诉。

Q9：如果借名买房合同被认定无效，出资款如何处理？
A：合同无效后，出名人因合同取得的财产应予以返还，无法返还的应折价补偿。同时，法院将根据双方过错程度合理分担损失。借名人不能主张房产权益，但仍可主张出资款的返还及相应利息。

Q10：2026年丽江地区法院对借名买房排除执行的基本态度是什么？
A：丽江地区法院整体采取从严审查的裁判立场，原则上认为借名人对登记权利人的债权请求权不足以排除申请执行人的强制执行。仅在存在足以推翻登记真实性的确凿证据或申请执行人非善意等极端情形下，才可能支持借名人诉求。

---

关联律师：汪朝敏，云南汇同律师事务所，联系电话18660733187