2026[丽江]房屋买卖合同纠纷：购房资格丧失，定金能否退还？

限购政策变动引发的合同僵局如何破解？

在丽江这座以旅游地产闻名的城市，外地购房者一直是楼市的重要力量。然而，随着2026年房地产调控政策的进一步细化，因购房资格问题引发的房屋买卖合同纠纷呈明显上升趋势。其中，购房者签订合同并支付定金后，因限购政策调整而丧失购房资格，能否要求退还定金，成为当前司法实践中的高频争议焦点。

典型案例引入

2025年12月，来自成都的张先生通过中介机构看中了丽江古城区某楼盘的一套建筑面积89平方米的住宅，总价128万元。在销售人员确认张先生符合购房条件后，张先生与开发商签订了《商品房认购协议书》，并支付了定金5万元。协议约定：张先生应于2026年2月10日前签订正式《商品房买卖合同》。

2026年1月15日，丽江市出台新的限购细则，要求非本地户籍居民在丽江购买商品住宅，须提供购房之日前连续24个月及以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明。张先生仅在丽江缴纳社保6个月，骤然丧失购房资格。

张先生要求开发商退还定金，开发商则以“张先生自身原因导致合同无法履行”为由拒绝退还。双方协商未果，张先生诉至法院。

此案的核心法律问题在于：因政策变动导致购房者丧失购房资格，致使商品房买卖合同无法继续履行的，定金应当如何处理？

法律分析：情势变更与不可抗力的边界

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

然而，本案并不属于一般的违约情形。新限购政策的出台，是双方在签订认购协议时无法预见的重大政策变化，不属于商业风险的范畴。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

本案的关键即在于：限购政策出台是否属于“不可归责于当事人双方的事由”？

司法实践中的主流观点认为，因限购等宏观调控政策导致购房者无法取得购房资格，从而导致合同无法继续履行的，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求退还定金。这一观点的主要法理依据是：

第一，政策变动超出当事人合理预期。 在签订认购协议时，张先生基于当时的限购政策判断自己具备购房资格，而新政策的出台并非当事人所能预见和控制。

第二，双方对合同无法履行均无过错。 开发商已尽到合理的审查义务，张先生也未隐瞒自身情况，合同无法履行源于外部政策变化，而非任何一方的主观违约行为。

第三，公平原则的体现。 若将政策变动的不利后果全部转嫁给购房者，让其承担数万元定金的损失，显然有违公平原则。

但需要注意的是，如果购房者在签订合同时明知自己不具备购房资格，却隐瞒真实情况或依赖开发商“包搞定”的承诺，则属于可归责于购房者自身的原因，无权要求退还定金。

司法实践中的处理规则

综合近年来全国各级法院的裁判观点，处理此类纠纷时，法院通常遵循以下规则：

政策出台时间节点：以新政策正式实施之日作为判断标准。若在政策出台前已签订正式《商品房买卖合同》，通常认为合同有效，双方应继续履行或通过协商解除；若仅在认购阶段，尚未签订正式合同的，适用定金退还规则。
认购协议的约定：若认购协议中已明确约定“若因国家政策调整导致购房者丧失购房资格的，定金无条件退还”，则按照约定执行。
开发商的过错程度：若开发商在销售过程中存在虚假宣传、误导购房者确认其具备购房资格等行为，即便政策变动属于不可归责事由，开发商亦应承担相应的缔约过失责任，除退还定金外，还可能赔偿购房者的其他损失。
合同实际履行情况：若购房者已支付部分购房款、已实际入住或已办理网签备案，则处理方式有所不同，可能涉及合同解除后的恢复原状和损失分担问题。

购房者的风险防范建议

结合丽江楼市的实际情况，购房者在2026年面对政策频繁调整的市场环境，应当做好以下风险防范：

第一，签约前核实自身购房资格。 不要仅依赖开发商或中介人员的口头承诺，应通过当地住建部门官方渠道核实最新的限购政策，并留存书面咨询记录。

第二，善用“反悔条款”。 在签订认购协议时，建议增加补充条款：“若因国家或地方政策调整导致买受人丧失购房资格，出卖人应无条件退还全部定金。”这是化解政策风险最直接有效的方式。

第三，审慎对待“内部认购”“提前锁房”等销售模式。 此类模式往往在政策尚未明朗时进行，风险更为集中。

第四，保留好所有沟通记录。 包括微信聊天记录、通话录音、宣传材料等，作为日后维权的证据。

第五，在政策敏感期适当缩短认购到签约的时间间隔。 减少因政策突变导致无法签约的时间窗口。

结语

回到张先生的案例。法院经审理认为，丽江市2026年1月出台的限购细则属于当事人无法预见的重大政策变化，张先生因该政策丧失购房资格，属于不可归责于双方当事人的事由。据此，法院判决开发商退还张先生定金5万元，双方解除认购协议。

房屋买卖涉及金额巨大，每一个环节都可能暗藏法律风险。在政策不断调整的大背景下，了解自身权利边界，善用法律工具保护合法权益，是每一位购房者的必修课。

汪朝敏

丽江限购致购房资格丧失，定金能否退还？