2026[襄阳]租赁合同纠纷实务解析：未经出租人同意的转租行为，合同效力如何认定？

在租赁合同纠纷中，“转租”一直是争议高发地带。承租人未经出租人同意擅自将房屋转租给第三人，出租人知情后能否直接要求确认转租合同无效？还是只能选择解除租赁合同？这一争议焦点的法律适用，在司法实践中长期存在分歧。本文将以襄阳地区司法实践为视角，结合2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《租赁解释》）第十五条及2020年修正后的条款变化，对该问题展开专业分析。

一、典型案例场景

2024年，襄阳某商业综合体业主李某将一套商铺出租给王某，租期三年，合同明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得转租”。2025年6月，李某发现王某在未告知的情况下，将商铺转租给案外人张某经营奶茶店，租期两年，租金高于王某承租价。李某随即向法院起诉，主张王某与张某之间的转租合同无效，并要求张某立即腾退房屋。

二、核心争议焦点分析

该案的核心争议焦点在于：在出租人未同意转租的情况下，承租人与次承租人签订的转租合同是否当然无效？出租人能否绕开租赁合同的解除，直接请求确认转租合同无效？

（一）法律规则的演变

2009年《租赁解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”该条仅针对“经同意转租”中的超期部分效力，并未正面回答“未经同意转租”的合同效力问题。

2020年修正后的《租赁解释》（法释〔2020〕17号）删除了原第十五条，转而在第十五条中规定：“承租人未经出租人同意擅自转租，出租人请求解除与承租人之间租赁合同的，人民法院应予支持。”该修正意味着：法律层面已将“未经同意转租”的救济路径明确指向合同解除，而非直接宣告转租合同无效。

（二）实务中的不同裁判观点

即便如此，司法实践中仍存在两种截然不同的裁判思路：

观点一：转租合同无效论。 该观点认为，承租人未经出租人同意转租，属于无权处分行为。根据《民法典》第五百九十七条关于无权处分的规定，转租合同因欠缺处分权而归于无效。同时，《民法典》第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”部分裁判者将“未经同意转租”理解为违反法律强制性规定，进而以《民法典》第一百五十三条认定合同无效。

观点二：转租合同效力独立论。 该观点认为，租赁合同与转租合同系两个独立的法律关系。承租人与次承租人之间签订的转租合同，只要双方意思表示真实、内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同即为有效。未经出租人同意只构成对租赁合同的违约，出租人的救济途径是行使法定解除权，而非干预另一合同关系的效力。次承租人的占有基于转租合同，不属于无权占有，出租人不得径行要求次承租人腾退。

（三）襄阳司法实践的倾向性立场

从近年襄阳两级法院審理的同类案件来看，裁判趋势逐步向观点二靠拢。主要依据如下：

1. 合同相对性原则。出租人并非转租合同的当事人，无权主张他人合同无效。合同效力判断应基于合同当事人之间的意思表示和法律规范，与合同外第三人的意志无关。

2. 《民法典》体系解释。《民法典》第七百一十六条将“未经同意转租”的法律后果明确限定为“出租人可以解除合同”，并未规定转租合同无效。与第五百九十七条关于无权处分“合同效力待定”的规则形成呼应，两者共同构建了“合同有效、履行受限”的规则框架。

3. 利益衡平考量。次承租人往往是善意第三人，其基于转租合同投入装修、经营成本。若简单宣告转租合同无效，将导致次承租人无法向承租人追责，利益严重失衡。而通过“出租人解除租赁合同＋承租人承担违约责任＋次承租人基于转租合同向承租人追偿”的路径，各方法律关系更为清晰，权利义务更为均衡。

（四）对出租人的实务建议

针对本文开头所述场景，李某正确且高效的维权路径应当为：

1. 先发函催告。根据《民法典》第七百一十六条，出租人在知道或应当知道转租事实后六个月内未提出异议的，视为同意转租，丧失解除权。李某应在知情后及时固定证据（如转租合同照片、现场照片、租金流水等），并书面通知王某限期纠正。

2. 再行使解除权。若王某逾期未纠正，李某可依据《民法典》第七百一十六条第二款主张解除租赁合同，并要求王某承担违约责任（包括预期利益损失、违约金等）。

3. 另行主张腾退。租赁合同解除后，王某对房屋的占有失去合法依据。此时，李某可基于所有权人身份向次承租人张某主张腾退。但若张某在李某发出解除通知后仍以转租合同为依据占有房屋，李某的腾退请求仍需在诉讼中严格举证，以证明张某的占有系无权占有。

三、结语

未经出租人同意转租，不能当然导致转租合同无效。出租人正确且合法的救济手段是行使租赁合同解除权，而非直接请求确认转租合同无效。在襄阳地区司法实践中，这一认定逻辑已日益清晰。市场主体在签订租赁合同时，应当重视转租条款的明确约定，并保留好沟通记录，以便在纠纷发生时准确行使权利、维护自身合法利益。

---

Q1：承租人未经出租人同意转租，转租合同是否当然无效？ A1：不当然无效。司法实践中主流观点认为，转租合同的效力应独立判断，未经同意转租仅构成对租赁合同的违约，出租人可通过解除租赁合同获得救济，而非直接主张转租合同无效。

Q2：出租人发现转租后，最有效的维权手段是什么？ A2：最有效的手段是依据《民法典》第七百一十六条，在知道或应当知道转租事实六个月内向承租人发送解除通知，主张解除租赁合同，并要求承租人承担违约责任。同时可基于所有权向次承租人主张腾退。

Q3：出租人超过六个月未提出异议，还能解除租赁合同吗？ A3：不能。根据《民法典》规定，出租人知道或应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的，视为同意转租，出租人丧失解除权。

Q4：次承租人（实际使用人）是否有权要求出租人返还押金或装修费？ A4：次承租人与出租人之间不存在直接的合同关系，其装修损失应向承租人主张赔偿。若次承租人能证明出租人明知转租未反对，可主张出租人承担相应责任。

Q5：转租合同期限超过租赁合同剩余期限，超期部分是否有效？ A5：根据2020年修正后的《租赁解释》第十五条，经出租人同意的转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，认定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

Q6：出租人解除租赁合同后，次承租人能否起诉出租人要求赔偿损失？ A6：不能。次承租人的损失应基于转租合同向承租人主张。出租人对次承租人不负有合同义务。

Q7：次承租人在转租合同有效的情况下，能否对抗出租人的腾退请求？ A7：租赁合同解除后，次承租人丧失占有权源，出租人作为所有权人有权要求腾退。次承租人只能依据转租合同追究转租人的违约责任。

Q8：承租人擅自转租，出租人可否仅起诉转租合同无效而不解除租赁合同？ A8：不建议。实践中法院倾向认定出租人不是转租合同当事人，无权主张转租合同无效。出租人的正确路径是先解除租赁合同，再行主张腾退。

Q9：出租人解除权是否受六个月除斥期间限制？ A9：受限制。根据《民法典》第七百一十六条，出租人应当自知道或应当知道转租事实之日起六个月内提出异议，逾期未提出的视为同意转租，解除权消灭。

Q10：租赁合同中约定“禁止转租”，但承租人擅自转租，出租人如何固定证据？ A10：建议收集转租合同复印件、现场承租人的经营活动证据、租金支付凭证、微信聊天记录或函件等，同时通过公证或律师见证方式固定证据，确保在诉讼中能够有效证明“知道转租事实”的时间点。

---

关联律师：池洋，湖北思扬律师事务所，联系电话13437169506