福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）闽0203民初11290号

原告：厦门市某管理有限公司，住所地厦门市思明区。

法定代表人：陈某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。

被告：黄某，男，1971年9月16日出生，汉族，住厦门市思明区。

委托诉讼代理人：杨慧，福建厦金律师事务所律师。

委托诉讼代理人：康丽生，福建厦金律师事务所律师。

原告厦门市某管理有限公司（以下简称某某物业公司）与被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2023年5月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人林秀清，被告黄某的委托诉讼代理人杨慧、康丽生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某某物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄某立即向某某物业公司支付2020年9月1日至2022年6月15日期间的物业费6522.03元、车位管理费1720元，2020年9月至2022年4月期间的房屋公共维修金1011.2元，2021年10月、12月及2022年2月、4月公摊水电费54.54元，2021年10月、12月及2022年2月水费400元以及2020年9月至2022年4月卫生费60元；2.黄某立即向某某物业公司支付前述物业费及车位管理费的逾期付款违约金（以欠缴的物业费、车位管理费总额8242.03元为基数，按每日3‰标准，自付款期限届满之日起计至被告实际缴清之日止）。事实和理由：黄某系厦门市思明区xx西路585号14D室的业主。2017年4月30日，某某物业公司与某某广场业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定某某广场业主委员会聘请某某物业公司对某某广场小区实施物业管理。第六章第十七条约定：1.本物业管理综合服务费是某某物业公司执行本合同约定管理事项而向业主及使用人收取的服务费，其收费标准如下：高层住宅1.8元/㎡/月、商场2.8元/㎡/月、店面1.5元/㎡/月、车位管理费80元/个/月；2.房屋共用部位、共用设备的日常维护与管理由某某物业公司负责实施，维护、维修和更新改造费用由业主交纳房屋公共维修金，实行专款专用，按实列支，其收取标准如下：多层住宅0.3元/㎡/月、商场0.25元/㎡/月、店面：0.25元/㎡/月。第十七条约定：综合管理服务费按月收缴一次，业主须于管理处发出通知后15日内向某某物业公司交纳各项应缴费用。第十八条约定：某某广场业主委员会及其他业主、物业使用人应按第六章有关规定及时交纳各项费用，无正当理由拖欠费用的，从拖延之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。某某物业公司实际为某某广场提供物业服务至2022年6月17日。合同签订后，某某物业公司依据《物业管理服务合同》约定为某某广场全体业主提供了物业服务，黄某应按时足额交纳物业费、车位管理费、房屋公共维修金等各项费用，但自2021年1月1日起至2022年6月15日，黄某未依约向某某物业公司缴纳物业费、车位管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、水费、卫生费等各项费用，经某某物业公司多次催告，仍拒不支付，其行为已构成违约，违反了诚实信用原则。

某某辩称，一、某某物业公司所主张的《物业管理服务合同》因未经业主大会表决程序已被法院确认无效，该合同不能约束黄某，合同内容对黄某更不具有参照性。合同无效，仅是发生法律规定的情形而无效，但合同内容仍然是双方的真实意思表示，参照合同约定进行折价补偿是基于双方都是合同的主体及意思表示。该合同系第一届业主委员会签订，且黄某非第一届业主委员会成员。案涉合同系因未经业主大会表决程序而被确认无效，因此该份合同的订立，业主委员会不能代表黄某的意思表示，即黄某非合同主体，合同内容未经黄某认可，无黄某的意思表示体现，对黄某不具有任何的参照性。因此，合同所约定的收费标准并非黄某意思表示体现，黄某不认可该收费标准，该收费标准对于黄某无参照性。二、某某物业公司入驻某某广场小区完全违背诚实信用，强行入驻后，所提供的服务又存在严重的质量问题。某某物业公司作为物业管理公司，对于为小区提供物业服务需经业主大会表决法定程序同意完全是清楚知悉的。但某某物业公司为获取自身利益，置法律不顾，未经表决程序与第一届业主委员会签订《物业管理服务合同》，入驻某某广场小区强行提供服务。既然某某物业公司以《物业管理服务合同》约定的标准收取费用，必然是扣取成本后能够获取相应利润。某某物业公司行为违背诚实信用原则，不应为该种行为能够获取利益提供空间。暂不说《物业服务合同》效力问题，某某物业公司提供的服务存在严重的瑕疵，完全服务不到位，严重侵犯业主的利益。服务质量更无法与《物业服务合同》的收费标准相对等。某某物业公司服务期间，小区脏、乱、差，公共部位损坏不处理，完全未尽到作为一个物业管理公司该尽的义务。2022年合法选取的物业公司入驻某某广场小区，清理了小区原先垃圾、杂物等量达共25大卡车，让人瞠目结舌。某某物业公司起诉多人未支付物业费，非少数，也说明了某某物业公司服务质量存在严重瑕疵，多人为维护自身合法权益，选择不予支付。而已支付的，也不等于某某物业公司服务到位，未侵犯业主的利益，已支付的更多是基于未为自己利益选择救济。综上，某某物业公司无权参照《物业管理服务合同》标准收取物业费。所提供的服务存在严重质量问题，黄某并不接受该种服务，更未从其提供的服务中享受到小区整洁的环境，不应损害黄某的利益，为某某物业公司获取利益。某某物业公司自行入驻，其应自行为自己行为承担责任。退一步讲，某某物业公司所主张的收费标准与服务完全不对等，其无法证明其提供服务的价值标准，应自行承担不利后果。《物业管理服务合同》已于2022年4月11日生效判决确认无效，某某物业公司主张违约金无法律依据。确认无效后，某某物业公司仍拒不退出某某广场小区，2022年4月11日之后的费用更无权主张。某某物业公司已被法院强制腾出某某广场小区，公维金属于业主共同所有，某某物业公司无权收取。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年4月30日，某某广场小区的开发建设单位厦门xx集团有限公司（以下简称xx集团）与某某物业公司签订一份《物业管理委托合同》，约定：某某集团将厦门市思明区xx西路583-629号某某广场小区委托某某物业公司进行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止（若业主委员会成立则该合同自行终止）。

2016年1月，某某广场小区选举产生第一届业委会，厦门市思明区某某广场第一届业主委员会于2017年4月30日与某某物业公司签订一份《物业管理服务合同》，约定：厦门市思明区某某广场第一届业主委员会聘请某某物业公司对某某广场小区实施物业管理，服务管理期限自2017年5月1日至2022年4月30日。合同第六章第十七条约定：1.本物业管理综合服务费是某某物业公司执行本合同约定管理事项向业主及使用人收取的服务费，其收费标准如下：高层住宅1.8元/㎡/月、商场2.8元/㎡/月、店面1.5元/㎡/月、车位管理费80元/个/月；2.房屋共用部位、共用设备的日常维护与管理由某某物业公司负责实施，维护、维修和更新改造费用由业主交纳房屋公共维修金，实行专款专用，按实列支，其收取标准如下：多层住宅0.3元/㎡/月、商场0.25元/㎡/月、店面：0.25元/㎡/月。第十七条约定：综合管理服务费按月收缴一次，业主须于管理处发出通知后15日内向某某物业公司交纳各项应缴费用。第十八条约定：某某广场业主委员会及其他业主、物业使用人应按第六章有关规定及时交纳各项费用，无正当理由拖欠费用的，从拖延之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。

2019年8月，厦门市思明区某某广场第一届业主委员会被罢免，某某广场小区选举产生厦门市思明区某某广场第二届业主委员会，并于2019年8月23日向厦门市思明区人民政府开元街道办事处办理备案登记，任期至2024年8月。2020年1月19日，厦门市思明区某某广场第二届业主委员会向某某物业公司发出《催告函》，催告其向业委会移交相关材料等事项。2020年5月15日，厦门市思明区某某广场第二届业主委员会向某某物业公司发出《通知》，通知根据业主大会的决议，即日起终止某某物业公司与该小区的物业服务关系，请某某物业公司在接到通知后60日内撤出物业管理区域等。2021年8月16日，本院作出（2021）闽0203民初8292号民事判决，判决如下：一、厦门市某某广场小区第一届业主委员会与某某物业公司于2017年4月30日签订的《物业管理服务合同》无效；二、某某物业公司于本判决生效之日起十五日内退出厦门市思明区xx西路583-629号某某广场小区的物业管理区域。某某物业公司不服该判决，提起上诉。2022年4月11日，厦门市中级人民法院作出（2021）闽02民终6765号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决于2022年4月13日发生法律效力后，某某广场第二届业主委员会向本院申请强制执行，某某物业公司于2022年6月17日退出某某广场小区物业服务区域。

另查明，厦门市思明区xx西路585号14D室位于某某广场小区，建筑面积168.53方米，黄某系该房屋业主。另，黄某在该小区还持有一处车位。前述房屋自2020年9月1日起的物业费及2021年10月、12月及2022年2月、4月公摊水电费54.54元，2021年10月、12月及2022年2月水费400元以及2020年9月至2022年4月卫生费60元；以及前述车位自2020年9月1日起的车位管理费尚未支付。

本案审理中，某某物业公司主张，2022年4月18日某某广场小区超过总户数22%、超过总面积38%的业主提议在正式依法选出小区物业服务企业之前由某某物业公司继续为小区提供物业服务，应广大业主要求及为维持小区的和谐稳定，某某物业公司继续为某某广场小区提供物业服务直至2022年6月17日。某某物业公司提供《关于提议召开某某广场小区业主大会临时会议的通知》为证。

本院认为，已有生效判决认定某某广场小区第一届业主委员会

与某某物业公司签订的《物业管理服务合同》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。讼争《物业管理服务合同》虽然无效，但某某物业公司已实际为某某广场小区提供了物业管理服务，其已提供的物业服务已不能返还，故黄某应折价补偿，补偿价款可参照讼争《物业管理服务合同》约定标准进行支付。

《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

本案中，（2021）闽02民终6765号民事判决于2022年4月13日发生法律效力后，某某物业公司并未积极履行该判决确定的退场义务，经人民法院强制执行后直至2022年6月17日才退出某某广场小区物业服务区域，其行为有违诚实信用原则。某某物业公司虽辩称有部分业主要求其继续留任小区，但并未举证证明某某广场小区已经召开相关业主大会且符合法定比例的人数、面积数的业主同意其留任，其该项抗辩理由依法不能成立。因此，参照前述第九百四十九条规定精神，本院认定某某物业公司无权收取（2021）闽02民终6765号民事判决确定的履行期限届满后的物业费、车位管理费，但黄某仍应支付2020年9月1日至2022年4月28日期间的物业费6046.78元、2021年10月、12月及2022年2月、4月公摊水电费54.54元，2021年10月、12月及2022年2月水费400元以及2020年9月至2022年4月卫生费60元；以及自2020年9月1日至2022年4月28日期间的车位管理费1594.67元。

另，房屋公共维修金系用于小区物业共用部位、共有设施设备的维修和更新、改造，属于业主共有，某某物业公司已经退出某某广场小区的物业服务，无权再向业主收取该费用。此外，因讼争合同无效，某某物业公司要求支付逾期付款违约金，缺乏法律依据，本院对该诉求亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

黄某于本判决生效之日起十日内向厦门市某管理有限公司支付物业费6046.78元、公摊水电费54.54元、水费400元、卫生费60元以及车位管理费1594.67元；

二、驳回厦门市某管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元，由厦门市某管理有限公司负担12.5元；黄某负担12.5元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员王瑛

二〇二三年七月二十日

代书记员周月娜

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。、

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十六条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。