2026[厦门][房屋买卖合同纠纷]：卖方恶意违约拒过户，买方能否强制要求继续履行？

在房屋买卖合同纠纷中，最让购房者头疼的往往不是房价波动，而是签约后卖方突然反悔。尤其在市场上行期，卖方宁愿双倍返还定金也要撕毁合同。面对这种情况，买方能否依据《民法典》请求法院判令卖方继续履行合同、配合办理过户？本文通过一则厦门地区的典型案例，深度解析这一争议焦点。

一、案情回放：签约后房价上涨，卖方拒绝过户

2025年3月，厦门市民李某与王某签订《房屋买卖合同》，约定李某以380万元购买王某名下位于思明区的一套房产。合同签订当日，李某支付定金20万元，并约定于2025年6月办理网签及过户手续。

然而，2025年4月起厦门楼市回暖，同小区同户型房源挂牌价涨至440万元。王某心生悔意，以“配偶不同意出售”为由通知李某解除合同，并表示愿意双倍返还定金40万元。李某不同意，认为合同合法有效，卖方配偶未签字并非合同无效的法定理由。双方协商未果，李某于2025年6月向思明区人民法院提起诉讼，请求判令王某继续履行合同，协助办理过户登记，并支付逾期过户违约金。

二、争议焦点：买方主张“继续履行”应否得到支持

本案的核心争议在于：当卖方拒绝履行过户义务时，买方是否有权要求强制继续履行？

《中华人民共和国民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

同时，第580条明确了除外情形：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。

具体到房屋买卖合同纠纷中，法院支持继续履行的前提是：房屋未被善意第三人取得所有权，且卖方对房屋仍有处分权。这也是所谓“一房二卖”案件中，首买受人能否胜诉的关键。

三、法院裁判逻辑：没有“不能履行”的障碍

本案审理中，王某辩称“配偶不同意”导致合同无法继续履行。但法院查明，该房产登记在王某一人名下，且购房时王某出具了未婚声明，合同签订及定金支付均无瑕疵。现王某配偶提出异议，并非法律上或事实上的履行障碍。

法院同时查明，该房屋并未办理抵押登记，亦未被司法查封，王某也未将房屋另售给他人。也就是说，房屋所有权未发生变动，王某仍是唯一权利人，具备继续履行的现实条件。

因此，法院最终判决：双方继续履行合同，王某应于判决生效之日起十五日内配合李某办理过户登记，并向李某支付迟延履行期间的违约金。关于王某要求“双倍返还定金即可解约”的主张，法院明确指出：定金罚则与继续履行并行不悖，买方有权选择要求实际履行，而非被动接受赔偿了事。

四、法律启示：买方应当如何应对卖方违约

1. 第一时间固定证据：包括合同、付款凭证、微信聊天记录、中介沟通记录，证明卖方存在拒绝履约的明确表示。
2. 审慎选择诉求：若买方仍希望购入该房屋且资金充裕，应优先主张继续履行，而非直接诉请解除合同。一旦诉请解除，合同即告消灭，很难再要求强制过户。
3. 申请财产保全：为防止卖方在诉讼期间将房屋另售给善意第三人（导致事实上无法过户），买方应在起诉同时申请查封涉案房产。
4. 警惕“履行费用过高”的抗辩：如房价已暴涨至极不合理程度，或房屋已被第三方装修入住，法院可能基于利益衡量驳回继续履行请求，此时再主张损害赔偿更为稳妥。

五、结语

在2026年的司法实践中，厦门法院对于房屋买卖合同纠纷中“继续履行”的适用已趋于成熟。房屋作为特定物，非金钱债务，只要不存在法律或事实上的履行障碍，买方的实际履行请求应当得到支持，“有钱就可以毁约”在房产交易中并不成立。

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附：10组房屋买卖合同纠纷相关QA

Q1：卖房人配偶未签字，合同一定无效吗？ A1：不一定。若房产登记在夫妻一方名下，买受人有理由相信其为有权处分，且合同已实际履行，配偶未签字一般不导致合同无效。但若买受人明知或应知系夫妻共同财产而未经配偶同意，则可能影响继续履行。

Q2：买方付了定金，卖方违约，买方可以同时要回定金并要求赔偿吗？ A2：定金罚则（双倍返还）与损害赔偿通常不能重复适用，但买方可以放弃定金条款，直接主张实际损失赔偿。需要根据实际损失计算。

Q3：卖方一房二卖，两个买主谁优先？ A3：已办理过户登记的第一买受人优先；均未过户的，看谁先行合法占有；均未占有，看谁先付款；无法判断的，看谁先签订合同。

Q4：买方能不能起诉要求卖方腾房？ A4：若房屋已过户，买方取得所有权，可基于物上请求权要求卖方腾退。若仅为合同之债，需在合同中明确约定交付期限及违约责任。

Q5：合同约定违约金过高，违约方可以要求降低吗？ A5：可以。法院一般以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，若违约金超过实际损失30%以上，可认定为“过高”。

Q6：房子被法院查封，合同还能继续履行吗？ A6：查封期间属于“法律上不能履行”，买方不能请求强制过户。待解封后，若卖方仍不履行，买方可继续主张。若查封无法解除，应改为主张赔偿损失。

Q7：买方按揭贷款办不下来，属于违约吗？ A7：要看合同是否约定“以贷款获批为条件”。若无约定，买方应使用自有资金支付，否则构成违约。若合同约定贷款失败可解除合同，则不承担违约责任。

Q8：房子有质量问题，买方可以拒付尾款吗？ A8：应区分质量问题严重程度。若严重影响居住安全及使用，买方可行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权；若仅为轻微瑕疵，应先行付款，再另行主张维修或赔偿。

Q9：签了居间合同但没签正式买卖合同，可以反悔吗？ A9：居间合同（认购书/意向书）通常已具备买卖合同主要内容，若明确约定房屋、价款、付款方式等，视为本约成立。无正当理由反悔，应承担违约责任。

Q10：打官司期间卖方把房子过户给了第三人，买方还能拿到房吗？ A10：若第三人善意购买并已过户，买方无法再要求强制过户，只能向卖方主张违约责任及赔偿损失。这也是建议买方诉讼期间尽快申请财产保全的原因。