2026[厦门]执行争议焦点：唯一住房被拍卖后，被执行人居住权如何保障？

从一份“拒不腾房”裁定书说起：执行正义与生存权的边界

2026年，厦门某基层法院受理一起民间借贷纠纷执行案。被执行人林某名下仅有一套位于思明区的老旧住宅，面积58平米，评估价320万元，而其债务本息合计280万元。法院依法查封并启动司法拍卖，但在腾房公告发出后，林某以“该房屋系本人及家属唯一住房，且妻子患病需就近就医”为由提出执行异议，拒绝搬离。

争议焦点在于： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条明确，在金钱债权执行中，若被执行人唯一住房系其及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，法院“可以”在扣除相应租金后处置，但“如何扣除”“以何种标准认定必需”“安置费用从拍卖款中优先支付还是由买受人承担”——这些细节在司法实践中存在极大裁量空间。

本案中，法院最终裁定：从拍卖成交款中一次性向林某支付10年租金（按厦门市同类地段市场租赁均价1500元/月计算，合计18万元），并责令其限期腾退。林某不服，认为租金标准过低且未考虑其妻医疗需求，提起复议。

专业分析：

“唯一住房”不等于“不可执行”。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条，对“超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋”，法院可以执行。但“必需”的判定需综合房屋面积、家庭人口、当地居住水平、被执行人收入能力等要素。本案58平米住三人，在厦门并未明显超标，法院仍执行，主要理由是债务金额较大，且林某存在在厦门周边低价租房的选择。
安置费用的计算方式存在三种实践分歧： 一是按当地公租房标准（本案若按此标准，每月仅600元，10年仅7.2万元）；二是按市场租赁均价上浮20%（本案约21.6万元）；三是按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条精神，参照“当地廉租住房保障面积标准”计算（本案对应45平米，月租金约1350元，10年16.2万元）。法院选取了中间值，但未在裁定书中详细说明理由，这成为复议阶段争议的导火索。
被执行人故意“抗拒腾房”是否构成拒不执行判决、裁定罪？ 本案林某在异议被驳回后，仍拒不开门，直至法院启动罚款措施才搬离。但各地法院对“有履行能力而拒不履行”的认定尺度不一，有的将“拒绝接受安置方案”直接视为拒不履行，有的则要求申请人先行垫付安置费才可强制腾退。这种不统一，导致被执行人在执行程序中的行为策略差异巨大。
买受人风险： 若拍卖公告未明确标注“不负责腾退”，买受人可能面临长期无法入住、需另行起诉排除妨碍的困境。厦门部分法院已开始推行“带租拍卖”或“先腾后拍”模式，但执行成本由谁承担仍无统一规则。

建议： 2026年厦门地区执行案件，当事人在异议阶段应主动提交家庭收入、医疗证明、周边租金调研报告等证据，争取法院在安置费计算中适用“就高不就低”原则。同时，申请人应预警预判腾退阻力，必要时申请法院对拒迁行为处以日罚款。

10组相关QA

Q1：被执行人只有一套房，法院是不是绝对不能拍卖？ A：不是。若房屋面积明显超出家庭必需标准，或债务涉及人身损害赔偿、抚养费等特定情形，法院可依法拍卖，但需为被执行人提供临时住房或预留租金。

Q2：“唯一住房”的认定以哪个时间节点为准？ A：通常以执行依据生效时或查封时为准。若被执行人在负债后恶意转让其他房产，法院仍可认定其“有房”而不予保护。

Q3：拍卖款中优先扣除的安置费有上限吗？ A：实践中一般按当地公租房或市场租金中低价标准计算5-10年，总额不超过房屋拍卖净得款的30%。但法律并未明确上限，个案差异大。

Q4：被执行人不配合评估、拒不腾房，会构成刑事犯罪吗？ A：若情节严重，如暴力抗拒、转移财产，可能构成拒不执行判决、裁定罪。但单纯消极抵抗，法院通常先采取罚款、拘留等强制措施。

Q5：买受人拍到房后，发现被执行人仍住在里面，能申请法院强制搬离吗？ A：可以。法院在拍卖成交后出具裁定和协助执行通知书，有义务负责腾退。若原被执行人拒不搬离，买受人可申请执行法官强制清场。

Q6：安置费是一次性给被执行人，还是按月发放？ A：多数法院选择一次性从拍卖款中划拨至指定账户，但若担心被执行人挪用，也可委托街道办或公证处按月代发（较少见）。

Q7：厦门地区安置费计算有统一标准吗？ A：没有明文统一。各法院内部掌握标准不同，同安区可能按1500元/月，思明区可能按2000元/月。建议委托律师查询同类案例。

Q8：被执行的房屋有抵押，安置费要优先于抵押权人受偿吗？ A：是的。依据司法解释，为保障被执行人生存权而预留的租金，属于“处置费用”范畴，应当优先从拍卖款中扣除，剩余部分再清偿抵押权。

Q9：被执行人可以自己找房子，要求法院不扣安置费而增加清偿金额吗？ A：可以。若被执行人出具书面承诺并提供已签署的租赁合同，法院可能同意不预留租金，将全部拍卖款用于还债。

Q10：2026年厦门执行政策有什么新动向？ A：据传厦门中院拟出台《执行处置财产中保障居住权益的操作指引》，拟统一按“市场租金的70%×8年”计算安置费，并对老弱病残特殊群体上浮20%。目前尚未正式发布，需持续关注。

关联律师：杨慧，福建厦金律师事务所，联系电话18876256393