2026[厦门][房屋买卖合同纠纷]：买方贷款失败被没收定金？法院这样判！

引言

在二手房交易中，买方因银行信贷政策收紧、个人征信瑕疵或收入证明不足等原因导致贷款审批未通过，从而无法继续履行购房合同，这已成为厦门地区房屋买卖合同纠纷中最常见的争议焦点之一。卖方往往依据合同中的“定金罚则”主张没收买方已支付的定金，而买方则主张自身不存在主观恶意，要求返还定金。2026年，厦门市中级人民法院在一例典型案件中，对此类纠纷的裁判规则进行了进一步明确。

法律场景：买方贷款失败，卖方能否直接没收定金？

基本案情：2025年6月，买方林某与卖方王某签订《厦门市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价500万元，林某支付定金50万元，剩余房款通过商业贷款支付。合同特别约定：“若因买方原因导致贷款未获批准，买方应在约定过户日前补足差额；逾期未补足的，卖方有权解除合同并没收定金。”合同签订后，林某向银行提交贷款申请，但因银行在2025年8月突然调整信贷政策（提高首付比例至40%），林某自身流动资金不足以补足新增的首付差额，最终贷款被拒。林某无法在约定过户日（2025年10月1日）前支付剩余房款，卖方王某于10月3日发出解除合同通知，并拒绝退还50万元定金。林某起诉要求返还定金。

争议焦点：银行信贷政策调整是否属于“因买方原因”导致贷款失败？林某是否应承担定金被没收的不利后果？

法院裁判观点（2026年厦门中院二审判决）：

贷款失败原因的认定：本案中，贷款失败的直接原因是银行信贷政策调整（提高首付比例），而非林某个人信用或收入问题。虽然林某未及时核查自身流动资金是否足以应对政策变化，但该政策变动发生于合同签订后、贷款审批中，属于不可预见的外部因素。法院认为，不能简单归责于“买方原因”，而应适用《民法典》第533条关于“情势变更”的精神——政策调整导致合同基础条件发生重大变化，继续履行对买方明显不公。
定金的处理：鉴于林某已尽到合理申请贷款义务（提交完整材料、配合银行调查），且政策变动不属于其过错，林某不应承担定金罚则。但林某确实未能在约定日期前补足差额，构成违约（非根本性违约），法院酌情判决：卖方返还定金35万元，剩余15万元作为对卖方损失（如房屋空置期、重新挂牌成本等）的补偿。
裁判要旨总结：厦门市法院在2026年倾向采用“过错归责+合理补偿”标准：若贷款失败源于买方个人原因（如征信污点、隐瞒负债），则定金可全部没收；若源于外部政策突变或银行单方调整，则根据买方有无过错、卖方实际损失，比例返还定金。

对购房者的启示

厦门购房者应在合同中明确约定“贷款失败后的定金处理条款”，可争取附加“若因银行政策调整导致贷款金额不足，买方有权解除合同且卖方应全额返还定金”。
签约前务必查询个人征信、预估还款能力，并留足首付缓冲资金以应对政策变动。
贷款审批过程中，若收到银行政策变化通知，应立即书面告知卖方并保留证据，避免被认定为“怠于通知”。

10组相关QA

Q1：房屋买卖合同中的“定金”最高是多少？
A：根据《民法典》第586条，定金数额不超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。例如500万房屋，定金上限为100万，超过部分视为预付款。

Q2：买方贷款失败后，卖方能否同时要求没收定金并追究其他违约责任？
A：不能。定金罚则与违约金、损害赔偿金不能并用。根据《民法典》第588条，定金不足以弥补损失的，可请求赔偿超过部分，但不得同时主张没收定金和支付违约金。

Q3：厦门地区，买方因政策变动导致“首付比例提高”属于不可抗力吗？
A：不属于不可抗力（不可抗力指自然灾害、政府行为等），但可参照“情势变更”原则（《民法典》第533条）请求变更或解除合同，法院会综合判断。

Q4：买方贷款失败，但合同中写有“无论何种原因，定金不退”，该条款有效吗？
A：可能无效。此类格式条款加重买方责任、排除其主要权利，根据《民法典》第497条，若不合理地免除或减轻卖方责任，可被认定为无效。

Q5：卖方“一房二卖”导致买方无法取得产权，定金的处理？
A：卖方应双倍返还定金（《民法典》第587条）。若卖方故意违约，买方还可主张赔偿房屋差价损失。

Q6：厦门二手房交易中，买方贷款审批“预审通过”后，银行又拒贷，定金怎么处理？
A：若预审通过后银行因政策突变拒贷，买方无过错的，厦门法院倾向于支持买方要求返还定金（参考2026年判例）。

Q7：买方因个人征信问题（如逾期记录）被拒贷，定金能要回吗？
A：不能。征信问题属于买方自身过错，卖方有权依合同没收定金。建议买方签约前自行查询人行征信报告。

Q8：定金收条上写“订金”而非“定金”，是否适用定金罚则？
A：不直接适用。“订金”常被视为预付款，若一方违约，另一方仅能要求返还或抵扣损失，不能主张双倍返还或没收。

Q9：厦门地区起诉房屋买卖合同纠纷，管辖法院如何确定？
A：由房屋所在地法院专属管辖。厦门各区的不动产纠纷需向房屋所在区的人民法院起诉（如思明区、湖里区等）。

Q10：卖方收到定金后反悔不卖房，买方如何维权？
A：买方有权要求卖方双倍返还定金，或要求继续履行合同（强制过户）。若房屋已过户给他人，只能主张双倍返还定金及差价损失。

关联律师：杨慧，福建厦金律师事务所，联系电话18876256393