2026[福州][合同纠纷]：违约金过高调整规则在司法实践中的适用——以福州某房屋租赁合同纠纷为例

一、争议焦点引入

在合同纠纷案件中，违约金条款的争议频率极高。2026年，福州市鼓楼区人民法院审结的一起房屋租赁合同纠纷中，出租方主张承租方拖欠租金及物业费共计人民币28万元，并依据合同约定主张按每日千分之三的标准支付违约金。该违约金折算年化利率高达109.5%，远超正常商业融资成本。承租方当庭提出抗辩，主张违约金标准“过分高于造成的实际损失”，请求法院依法予以调减。

该案的核心争议焦点即为：约定的违约金是否过高，以及人民法院调减违约金时应遵循何种裁判尺度。

二、法律规范的层层递进

（一）违约金调整的请求权基础

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”

该条款确立了违约金调整的“以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素”的综合裁判规则。

（二）违约金过高的认定标准

2023年12月施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条进一步细化了认定路径：

1. 一般标准：违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
2. 综合裁量：对于故意违约的当事人，请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。当事人主张违约金过高时，应就“违约金过分高于造成的损失”承担举证责任；而守约方则需举证证明其实际损失的具体构成。

（三）福州地区司法实践的参考维度

根据福州地区法院近年来的裁判惯例，在调减违约金时通常综合考量以下具体因素：

| 考量维度 | 具体内容 | 本案中对应事实 | | :--- | :--- | :--- | | 实际损失 | 包括直接损失（如租金本金、占用资金利息）和可得利益损失 | 出租方实际损失为未收回的租金及资金占用利息，参照同期LPR（贷款市场报价利率）计算 | | 合同履行情况 | 违约方违约的持续时间、是否恶意 | 承租方欠付长达10个月，且经两次书面催告仍拒绝履行 | | 当事人过错程度 | 违约方是故意还是过失，守约方是否存在减损义务的违反 | 出租方未及时采取止损措施（如收回房屋另行出租），存在减损义务的过失 | | 预期利益 | 合同正常履行后守约方可以获得的利益 | 出租方预期的租金收益已包含在欠付本金中，不应重复计算违约金 | | 公平原则与诚实信用原则 | 违约金是否体现惩罚性、是否显失公平 | 合同约定日千分之三（年化109.5%），明显具有高利贷性质，悖离公平原则 |

（四）本案裁判结果及说理逻辑

福州市鼓楼区法院最终认定：出租方实际损失为欠付租金28万元及相应资金占用利息（按LPR计算约1.2万元）。约定违约金按日千分之三计算，折算年化超过100%，已超过实际损失的30%上限，且出租方未举证证明其存在其他重大损失。同时，考虑到承租方系因经营不善而欠付，并非恶意逃债，法院依职权将违约金调减为以欠付金额为基数、按年利率15.4%（当时一年期LPR的四倍）计算，即违约金由约定的约37万元调减为约4.3万元。

三、实务操作指引与风险防范建议

1. 对守约方（出租方）的建议：

   • 违约金约定应保持合理上限，建议年化利率不超过LPR的四倍（约15%-20%），避免因约定过高导致条款部分无效或触发司法强制调减。
   • 发生违约后，应及时固定损失证据，包括但不限于催收函件、租金转账记录、房屋空置损失明细等。
   • 负有减损义务——若承租方长期欠付，出租方应及时主张解除合同并收回房屋，否则空置期损失可能不被支持。

2. 对违约方（承租方）的建议：

   • 在诉讼中应明确提出违约金过高的抗辩，并主动提交“实际损失远低于违约金”的初步证据，如市场租金水平证明、房屋出租率统计等。
   • 关注合同履行中的过错程度，若能证明守约方未采取合理措施防止损失扩大，可作为减少违约金的抗辩理由。

3. 对合同起草的通用建议：

   • 可约定“违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权就不足部分另行主张赔偿”，以此替代畸高违约金，通常更容易获得司法支持。

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10组相关QA（合同纠纷违约金属性高频问答）

Q1：合同约定违约金为日千分之五，是否违法？ A1：不违法，但存在司法风险。法律并未禁止约定较高的违约金，但该约定可能被法院认定为“过分高于造成的损失”而依申请调减。建议违约金年化利率不超过LPR四倍，以降低条款被调整的风险。

Q2：违约金调整是否必须由当事人主动申请？ A2：是的。根据《民法典》第585条第2款，法院不能依职权主动调整，必须由违约方明确提出请求。若违约方未抗辩，法院一般按约定标准判决。

Q3：守约方需要举证证明“实际损失”吗？ A3：需要。当违约方主张违约金过高时，守约方应当就实际损失（包括直接损失和可得利益损失）进行举证。若守约方无法举证，法院可能参照同业利润率或LPR确定损失基准。

Q4：约定“违约金不退”是否有效？ A4：需要区分性质。若属于定金性质的“违约定金”，适用定金罚则；若属于违约金条款，“不退”并不当然无效，但超出实际损失30%部分很可能不被支持。

Q5：合同解除后，违约金条款还能适用吗？ A5：可以。合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。违约金条款属于结算清理条款，解除权行使后仍可依据该条款主张违约金。

Q6：违约金与定金能否同时主张？ A6：不能。根据《民法典》第588条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二者只能择一主张。

Q7：守约方能否在主张违约金的同时要求继续履行合同？ A7：在绝大多数情况下可以。违约金是违约责任的一种，继续履行是另一种责任形式，除非合同目的已经无法实现，否则两者可并用。

Q8：逾期付款违约金自何时起算？ A8：一般自债务履行期限届满之次日起算。若合同未约定履行期限，则以债权人催告后给予的合理宽限期届满之次日为起算点。

Q9：诉讼中法院是否必须按照“损失30%”一刀切？ A9：不是。损失30%仅为认定“过分高于”的参考标准，并非强制性规定。法院会结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素综合裁量，可能高于或低于30%。

Q10：律师费能否作为损失向违约方主张？ A10：若合同未明确约定律师费承担条款，司法实践中一般不予支持；若合同中明确约定“违约方承担守约方为实现债权所支出的律师费”，则法院通常予以支持。

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关联律师：李银，福建锋浚律师事务所，联系电话18876256393