辽宁省锦州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）辽07民终1515号

上诉人（原审原告）：辽宁某物业管理有限公司。

法定代表人：曾某，该公司经理。

委托诉讼代理人：吴某，该公司员工。

委托诉讼代理人：朱春军，辽宁欣合律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：辽宁某房地产开发有限公司。

法定代表人：黄某某，该公司经理。

委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。

上诉人辽宁某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）、上诉人辽宁某房地产开发有限公司（以下简称某开发公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2022）辽0791民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

辽宁某物业管理有限公司上诉请求：1.撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2022）辽0791民初652号民事判决书第二项判项；2.改判被上诉人向上诉人支付房屋物业费（后附明细）合计351645.93元；3.改判被上诉人向上诉人支付违约金（违约金以截止至2021年3月31日被上诉人拖欠的物业费、电梯费的总额为基数，按日利率万分之五标准，从2021年4月1日起计算至给付之日止）；4.一审、二审全部诉讼费用、保全费等由被上诉人承担。事实和理由：一、本案上诉人主张的65套房屋2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业费（后附明细）应该由被上诉人支付给上诉人。1.上诉人主张物业费的房屋，包括上诉人主张的拖欠物业费的65套房屋（后附明细）均是锦州某小区的房屋，均属于一个物业服务区域范围，均属于上诉人中标的物业服务范围，均属于上诉人和锦州某业主委员会签订物业服务合同的服务范围，该65套房屋包括64套商业和1套D某某号别墅。2.上诉人为锦州某小区全面提供了物业服务，其中包括上述65套房屋的物业服务均是上诉人提供的。上诉人已经递交了服务照片、工作维修维护记录、公共排水管维护、公共化粪池维护清掏记录等证据，证明上诉人给包括上述65套房屋在内的某小区提供了物业服务。而且某小区的商业、酒店在上诉人提供物业服务期间也没有第三家物业公司提供过物业服务。3.锦州某小区前期物业企业锦州卓逸物业管理有限公司和锦州某二物业管理有限公司提供物业服务期间及上诉人提供物业服务期间，已经有商铺的业主办理了入住并开始交纳了物业费，该事实一审期间上诉人已经递交了证据说明，一审法院却故意漏掉该事实。已经有个别商铺业主以交纳物业费的方式认可上诉人提供了物业服务。4.一审期间上诉人提供了中标通知书、物业服务合同、公共设施维修维护记录及工作记录等证据，已经能够证明商业、酒店等属于同一物业服务区域。被上诉人作为小区的开发商，掌握着小区的规划图、设计图和竣工图，拒不提供，在被上诉人没有递交证据的前提下一审法院就认定商铺位置与小区住宅有明显区分缺乏事实和依据。事实上，某小区商铺和住宅是连接的，是共用公共道路、管线、化粪池，均在某小区的建筑红线内，属于一个物业服务区域。5.上述65套房屋中的64套商业用房是在被上诉人名下未售出的物业或已经出售但未交付的物业，拖欠的物业服务费均应由被上诉人承担。6.关于上述其中的一套别墅（D某某号别墅），该套别墅是前物业企业某三物业公司和某二物业公司时作为物业用房暂时使用的，后交接给了上诉人暂时继续作为物业用房使用，但该D46号别墅还在被上诉人名下。被上诉人将某小区原规划设计的物业用房出售给了案外第三人，导致物业公司现在没有正式的物业用房使用。上诉人是通过合法的招投标程序与涉案小区业主委员会签订物业服务合同，从2019年9月末入场某小区提供物业服务，上诉人是和某二物业公司进行的交接。上诉人和被上诉人没有就D某某号房屋的物业费承担支付达成过约定，依据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应该交纳物业服务，D某某又不是规划设计的物业用房，故该D某某号房屋的物业费应该由被上诉人承担支付。二、一审法院判决不论述被上诉人故意拖延交物业费、电梯费的事实，不论述被上诉人逾期交纳物业费、电梯费侵害了大多数业主并给上诉人造成资金占用损失的事实，遗漏涉案《某小区物业服务合同》第十四条明确约定了逾期交纳物业服务费，每逾期一日按欠费总额的万分之五向上诉人支付违约金的事实。而且在2021年上诉人就已经提起了本案起诉，至今已经超过2年多，被上诉人逾期交纳2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业费、电梯费已经是不争的事实，被上述人已经严重违约并给上诉人造成了资金占用的利息损失。一审法院故意漏掉上述事实明显不当。被上诉人应该向上诉人支付逾期交纳物业费、电梯费的违约金利息损失。三、本案诉讼期间，上诉人申请了诉讼保全，一审法院裁定保全金额200万元，上诉人已经交纳了保全费5000元，该保全费应该全额由被上诉人承担，一审法院遗漏了该事实。综上，一审法院查明认定事实不清楚、适用法律错误，请求二审法院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。

针对辽宁某物业管理有限公司的上诉，辽宁某房地产开发有限公司辩称，针对辽宁某物业管理有限公司的上诉请求不同意给付，答辩观点与我方上诉观点一致。

辽宁某房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院（2022）辽0791民初652号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉物业服务合同不具有合法性，应属无效。首先，所谓的某小区业主委员会成立不合法。某小区的开发建设，规划为1-6期住宅和别墅，风情街商业区（其中：一期7栋628户，建筑面积56,064.36㎡；二期8栋347户，建筑面积35,941.43㎡；三期7栋1456户，建筑面积138,693.14㎡；四期10栋1154户，建筑面积102,709.86㎡；五期5栋1000户,建筑面积76,456.62㎡；六期9栋368户，建筑面积34,711.52㎡；别墅52栋共66户，建筑面积24,873.99㎡；风情商业街17栋101户，建筑面积35,964.44㎡），共115栋5120户，建筑面积共计505,415.36㎡。根据《辽宁省物业管理条例》第十八条“符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议：（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。”的规定，案涉物业服务合同签订之时，小区只有一、二期和别墅的一部分通过竣工验收，符合业主入住条件，其他三、四期未完全竣工也未经过验收，属于不可以交付居住的房屋，五、六期正在建设中尚未完工，没有业主入住。符合入住条件的业主不超过1000户，建筑面积不足10万平米，即使全部办理了入住也只占小区全部业主的19%，按建筑面积仅达到20%。不具备召开业主大会和选举产生业主委员会的基本条件。上诉人作为开发企业是当时最大的业主，对业委会的成立根本不知情，故请求法院审查业委会成立的合法性。其次，案涉物业服务合同签订不合法。根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条：“业主大会会议讨论决定下列事项：……（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；”的规定，确定物业管理方式，确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，选聘物业服务企业均应通过业主大会会议讨论决定。然而，案涉物业服务合同的签订系个别业主与被上诉人恶意串通，甚至未经非法成立的“某小区业委员会”其他委员知晓的情况下暗箱操作形成。案涉物业服务合同约定的收费标准，没有通过业主大会同意，也超出当地同类小区的收费标准。仅一路之隔的丽景湾小区物业费标准是高层0.8元，别墅1元。尤其是三至六期尚未竣工验收合格，不符合入住条件的业主，为何可以定出这么高的标准。最后，案涉物业服务合同的范围不合法。经上诉人开发建设的某小区仅有一、二期和别墅的一部分通过竣工验收向业主交付，并选聘了前期物业服务企业锦州卓逸物业管理有限公司，同时向该公司办理了物业交付手续。案涉物业服务合同签订之时，某小区尚有三、四、五、六期工程尚未竣工，上诉人亦从未向物业买受人移交物业。然而，案涉物业服务合同不仅涵盖了上诉人已建设和未建设的全部房屋，竟然还包括了上诉人自建的风情街酒店和商服区。根据《辽宁省物业管理条例》第四十五条：“新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。”的规定，被上诉人将尚未经建设行政主管部门竣工综合验收的房屋、建设单位亦未移交的物业，均被纳入服务范围，不仅侵害了上诉人的合法权益，也严重侵害了尚未竣工验收、尚未办理入住业主的合法权益。被上诉人这种单方面肆意扩大服务范围的行为，直接违反了《物业管理条例》的规定，系无效的约定，不应得到法律支持。二、上诉人开发建设的某小区均已售出，并无空置房。首先，被上诉人要求上诉人提供房产销售清单系别有用心。在本案之前，被上诉人起诉了部分业主追缴物业费，基于业主不知道被上诉人与业委会的非法存在，造成业主败诉的情况。现被上诉人以空置房物业的名义起诉上诉人，并骗取法院要求上诉人举证证明房屋下落，其实质目的是为了获取房屋的业主信息，然后继续起诉这些业主。本案被上诉人起诉状中“另被告作为开发公司还一直拒绝提供物业的销售信息和交付信息等，如果被告继续拒绝提供有关信息应承担举证不能的法律责任。”的描述已经完全暴露出被上诉人的非法目的。其次，一审法院否定上诉人提交的销售清单是有意偏袒被上诉人。因锦州滨海新区政府委托北京熙腾会计师事务所对上诉人进行审计，故公司所有档案材料均由该事务所收存，目前上诉人据以确认房屋销售情况的唯一途径只有财务电脑台帐，上诉人能向法庭提交的证据仅有自行制作打印的销售清单。上诉人认为已经尽到了法庭要求的举证责任，如被上诉人对该销售清单真实性持有异议，可以申请法院调取不动产登记部门备案情况，或会计师事务所收存的销售合同等等。一审法院在没有任何根据的情况下，全盘否认上诉人提交的销售清单，近而支持被上诉人的全部诉讼请求，已经失去了公平、公正的立场。三、目前被上诉人与小区业主之间已产成极深矛盾。被上诉人根本不具备整个某小区物业服务管理的资格，不是“应邀”为小区进行物业服务，而是“硬要”来滥收物业费的。被上诉人入驻某小区，向不明真相的业主收取费用没有合法根据。上诉人作为开发企业，依法选聘了前期物业服务企业负责小区已入住业主的物业服务工作，但由于小区的配套设施至今未完成，许多物业服务工作是以前期物业服务企业为主、以上诉人为辅完成的。由于上诉人非自身原因出现了资金链断裂，建设项目停产，前期物业服务企业在得不到开发企业支持的情况下，保障小区物业服务管理需要的资金费用捉襟见肘。因此在物业服务方面确实出现了不尽人意的地方。但对于出现的问题可以协调改进，不能随意违法剥夺前期物业服务企业的管理权。被上诉人违法进入小区替代了前期物业服务企业，当时上诉人考虑到入住业主利益，没有进行过多干涉。而被上诉人通过不正当手段进入小区后，还想通过法律程序达到霸占整个小区的目的，这就违背了小区广大业主的利益，该行为不应得到支持和保护。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公正，恳请依法改判。

针对辽宁某房地产开发有限公司的上诉，辽宁某物业管理有限公司辩称，一、辽宁某物业管理有限公司通过合法的招投标程序中标，于2019年8月26日和某小区业主委员会签订《物业服务合同》，并于2019年9月26日入场某小区，开始为小区提供物业服务。小区的大部分业主认可辽宁某物业管理有限公司提供的服务，并缴纳了物业服务费等费用，而且已经有生效判决认定辽宁某物业管理有限公司提供了物业服务等相关服务，并认可应该向辽宁某物业管理有限公司缴纳物业费等相关费用，认可了辽宁某物业管理有限公司和某小区业主委员会签订的《物业服务合同》是有效的。二、辽宁某房地产开发有限公司是某小区的开发商，目前小区有大量的房产已经竣工，但是尚未出售或者尚未交给物业买受人。该部分房产的具体信息均由辽宁某房地产开发有限公司掌控。某某物业提供物业服务，本案某物业公司主张的拖欠的物业费等费用应由辽宁某房地产开发有限公司承担。因为辽宁某房地产开发有限公司不作为、乱作为导致了某小区现状，严重影响侵害了广大缴费业主和某物业公司权益。综上，请求查明事实，依法驳回辽宁某房地产开发有限公司的上诉请求。

辽宁某物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付2019年10月1日至2021年3月31日物业管理费变更为2,449,308.04元，电梯费360,182.85元，合计2,809,490.89元，庭审结束后原告变更诉讼请求为2,807,655.25元；2.请求法院判令被告给付原告物业费电梯费的违约金（违约金以欠付总额2,809,490.89为基数，按日利率万分之五为标准，从2021年4月1日起计算至给付之日止）;3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：原告是一家从事物业管理的企业。2019年8月21日，原告中标某小区的物业管理服务工作。2019年8月26日，小区业委会与原告签订了《物业服务合同》,2019年9月26日原告入场开始为小区提供物业服务。《物业服务合同》约定了高层住宅和多层住宅物业费为1.0元／月／平方米（不含电梯费），别墅住宅物业费：3.5元／月／平方米（不产生电梯费），电梯费使用费10层以下260元／年／户、10层以上300元／年／户；商业用房／车库按照建筑面积1.0元／月／平方米（不含电梯费）向业主或物业使用人收取。被告系某小区的开发商，原告入住小区时被告开发建设的某小区1、2、3、4期项目已经竣工，被告尚有未交付业主使用的物业，尚有已经竣工但未售出的物业。另查，庭审结束后原告申请对B25-112号，备案面积为76.98㎡的房产撤回起诉，并减少了物业费1385.64元和电梯费450元的诉讼请求。

一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，原告为锦州滨海新区富海街8号某小区提供了物业服务工作，被告作为空置房的所有权人，享受了原告的服务，应当按照约定缴纳物业费用等相关费用。被告提出原告主张的案涉房屋有部分房屋已出售或抵账，但其提供的自制的表不足以证明房屋被出售或抵账等事实，且被告也未提供证据证明房屋交付给业主使用以及交付业主使用的时间，而案涉的984套房产是否存在已经售出或交付给买受人的情况，应属于被告一方了解并掌握的信息，系被告一方控制的证据，被告在本院多次释明的情况下未提供证据证明房屋交付给业主使用，其理应承担败诉责任，故被告理应支付原告空置房物业费和电梯费；原告主张的物业面积与被告提供的表的面积一致，被告在答辩中认为面积与实际不符但未提供证据佐证，被告该观点不予采信；原告关于物业费和电梯费的计算方式符合法律规定，本院予以支持；其中商铺（包括东一璞邸酒店即E9-1号商铺）的物业费问题，基于商铺的位置与小区住宅有明确的区分，原告证据不足以证明其向该部分物业提供了物业服务，原告主张的商铺的物业费不应支持；关于原告主张的违约金问题，无事实依据，本院不予支持。关于被告提出的业委会与原告签订的《物业服务合同》为无效合同问题，被告未提供证据佐证，本院不予支持；关于被告提出的垫付的电费问题，与本案不为同一法律关系，本院不予调整。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条、第一百四十五条之规定，判决：一、被告辽宁某房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性支付原告辽宁某物业管理有限公司物业服务费、电梯费共计2,457,650.75元（明细见附表）;二、驳回原告辽宁某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费原告预交30,509元，保全费5000元，退还原告1248元，共计34,261元，由原告负担2800元，被告负担31,461元。

二审期间，上诉人某物业公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。

第一组证据：某小区规划图、涉案小区商铺位置实地录像、公司进行化粪池清掏的视频及其照片。拟证明：涉案小区包括1-6期，建筑面积56万平方米，物业类型包括住宅、独栋、联排、标准写字间，商业商铺、酒店等均属于同一个物业区域，均属于某物业公司服务范围，物业服务标准是每平方米每月1元；涉案小区商业、商铺、酒店的道路、排水、化粪池等公共设施与涉案小区共用，该公共设施的维护维修、保洁等物业服务均由我公司进行；我公司为小区的商业商铺进行了物业服务。

东一公司质证意见：对以上证据的三性均不认可，也无法达到辽宁某物业管理有限公司的证明目的。根据辽宁某物业管理有限公司要证明的对象可以看出，辽宁某物业管理有限公司与业委会签订《物业服务合同》时，仅有一期、二期是具备交付条件也已经移交的物业，三、四期主体部分完工，没有进行综合验收，五期、六期已经是烂尾的工程，在这个情形下，一期、二期的部分业主就代表整个园区成立了业委会，而且还把没交接、没验收、没建完的、还包括辽宁某房地产开发有限公司个人自建的酒店等全纳入服务范围。对于某小区规划图，该证据来源不合法，否定其真实性，如果某物业公司是通过正规渠道交接物业的话，是应该由开发公司交给某物业公司，但是某物业公司是在不动产中心调取的，所以证据来源不合法。

第二组证据：位于涉案小区E10B-A建筑面积108.97平方米商铺入住及交物业费的记录和E10B-B建筑面积为106.93平方米商铺入住及交物业费的记录。拟证明：2019年9月份辽宁某物业管理有限公司入场涉案小区提供物业服务前，涉案小区已经有2户商户办理了入住手续，并开始缴纳了物业费，该2户商户是辽宁某房地产开发有限公司和辽宁某房地产开发有限公司关联的卓逸物业公司给办理的入住，某三物业、某二物业和我公司提供物业服务期间，该两户商铺均缴纳过物业费，进一步证明涉案小区的商业、商铺酒店与某小区是同一物业服务小区，我公司为涉案小区的商业、商铺、酒店等提供了物业服务，该2个商铺均是三期的。

东一公司质证意见：对第2组证据的真实性没有意见，辽宁某物业管理有限公司举证涉及到的是2个四期的门市，这种情况是辽宁某房地产开发有限公司在不具备交付条件下，为了减轻自己的违约责任违法交接给了购房者。该部分购房者自愿接受了卓逸、某二物业公司的服务，愿意支付相应的物业费用。不能代表整个楼盘都应当按此模式进行交付。

第三组证据：提供物业服务的照片及部分工作记录，辽宁某物业管理有限公司及涉案小区其他业主物业服务合同纠纷案的二审判决书。拟证明：结合一审期间已经提供的证明辽宁某物业管理有限公司提供物业服务的证据，进一步证明了辽宁某物业管理有限公司按照物业服务合同为涉案小区全面提供物业服务，包括商业、商铺、酒店、别墅、公共设施等；已经有生效判决认定涉案小区业主应该向辽宁某物业管理有限公司缴纳物业费等费用；涉案小区的商业、商铺、酒店的物业费，应该交给辽宁某物业管理有限公司。

东一公司质证意见：对照片及部分记录的三性均不认可，无法达到证明目的，对判决书的真实性、合法性没有意见，但与本案没有关联性。辽宁某物业管理有限公司在起诉部分购房者的案件之中，购房者不知道辽宁某物业管理有限公司取得服务资格的过程和业委会成立的过程，并没有进行抗辩，购房业主属于被动的状态，判决也被合同签订的合法表象所蒙蔽。这类案件中，法院并没有着重审理业委会的成立合法性问题及物业服务合同的合法性问题。现某物业公司以该判决要反证合法性，是无法达到证明目的的。

经质证及本院审查，上述证据无法达到某物业公司的证明目的，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”某小区业主委员会与某物业公司签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。某开发公司虽上诉主张案涉物业服务合同不具有合法性，应属无效，但其未能举证证明业主委员会不具有签订物业服务合同的职能以及存在合同无效的法定情形。而且在订立物业服务合同后，某物业公司为锦州滨海新区富海街X号某小区提供了物业服务工作。故上诉人某开发公司主张案涉物业服务合同无效缺乏事实依据，本院不予采纳。

根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。某开发公司虽主张案涉房屋已售出，但其未能提交充分的证据证明其已将案涉房屋售出或已交付物业买受人。目前，尚无证据显示案涉房屋已办理了房屋所有权转移登记手续，故对上诉人某开发公司的该项上诉意见，本院不予支持。

某物业公司为某小区提供了物业服务，其要求某开发公司支付物业费有事实及法律依据，一审法院对其部分诉讼请求予以支持并无不当，本院予以确认。对于上诉人某物业公司上诉主张的65套房屋（64套商业及D某某号别墅）2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业费。本院认为，因上述商铺与小区住宅的位置有明确区分，且现有证据不足以证明某物业公司向该部分商铺提供了物业服务，而D某某号别墅亦由某物业公司实际使用，故一审法院未支持该部分诉讼请求并无不当。

关于某物业公司主张某开发公司应给付违约金一节，因某开发公司系涉案房屋的建设单位，与恶意拖欠物业费的一般情形有所不同，故对某物业公司主张的违约金，一审法院未予支持亦无不当。

综上所述，某物业公司、某开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29261元，由辽宁某物业管理有限公司负担2800元,辽宁某物业管理有限公司已预交920元，于本判决生效之日起七日内向锦州市中级人民法院补缴1880元，逾期未缴纳依法强制执行；由辽宁某房地产开发有限公司负担26461元，退回1894元。

本判决为终审判决。

审 判 长张卫东

审 判 员赵洪全

审 判 员田稷

二〇二四年四月十七日

法官助理高楠

书 记 员徐文竞