2026[锦州][所有权确认纠纷]：借名买房情形下，实际出资人能否排除法院强制执行？

——基于一则典型司法案例的裁判规则解析

一、案件基本事实与争议焦点

2022年，锦州市民张某（化名）因民间借贷纠纷被债权人李某诉至法院，法院判决张某偿还借款本金及利息共计120万元。判决生效后，李某申请强制执行，法院查封了登记在张某名下的一处位于锦州市古塔区的住宅房屋。

案外人王某（化名）向法院提出执行异议，主张该房屋虽登记在张某名下，但实际系王某于2018年出资购买，双方存在书面《借名买房协议》。王某称，因当时其本人不具备贷款资格，遂借用张某名义办理按揭贷款并登记产权，首付款及后续月供均由王某实际支付，房屋也一直由王某居住使用至今。

执行法院驳回了王某的执行异议后，王某依法提起案外人执行异议之诉，诉求确认房屋所有权归其所有，并排除法院对该房屋的强制执行。

本案的核心争议焦点为：

1. 在借名买房关系中，实际出资人（借名人）与登记权利人（出名人）之间，谁是法律意义上的所有权人？
2. 实际出资人能否基于其与登记权利人之间的内部约定，对抗外部申请执行人的债权请求权？

二、法律分析

关于借名买房协议的性质和效力，司法实践中存在不同观点，但主流裁判规则已趋于统一：

1. 内部效力：借名买房协议对双方具有约束力

根据《民法典》第一百四十三条、第一百五十三条的规定，若借名买房协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，则协议在合同双方之间有效。借名人有权依据协议要求出名人配合办理产权转移登记手续。这是基于合同相对性产生的债权请求权，而非对房屋直接享有的物权。

2. 对外效力：登记具有公示公信力，物权归属以登记为准

我国不动产物权变动采取登记生效主义。根据《民法典》第二百零九条、第二百一十六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，在法律层面，登记于张某名下的房屋，其所有权人为张某。王某作为借名人，并未取得该房屋的所有权，仅享有对张某的债权请求权（请求过户）。

3. 关键问题：借名人的债权请求权能否排除法院的强制执行？

此问题在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中有直接体现，其核心是审查借名人是否满足下列四个条件：

• （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
• （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
• （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
• （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，法院的裁判逻辑清晰：

• 首先，王某与张某之间形成的是借名买房合同关系，并非直接的房屋买卖合同关系。但法院在认定时，将借名买房协议视为一种特殊形式的买卖合同关系，比照上述规定进行审查。
• 王某提交了购房合同、付款凭证、银行还款记录、物业费缴纳票据、居住证明等证据，能够形成完整的证据链，证明其实际出资、实际占有并使用房屋。
• 关键难点在于第四条——非因王某自身原因未办理过户登记。

若王某未办理过户登记是因为其自身不具备购房资格或贷款资格（如限购政策），则法院通常认为这属于王某自身的商业风险，应由其自行承担，不能对抗外部债权人。若系因出名人张某不配合、下落不明等原因，则法院可能认定非因借名人自身原因。

本案裁判结果：

法院经审理查明，王某属于因自身原因（不具备贷款资格）选择借名购房，其虽然对房屋进行了实际占有和出资，但其未办理过户登记系其自主选择的风险安排。据此，法院认为王某享有的仅仅是要求张某过户的债权，该债权不足以排除法院对登记在张某名下的房屋强制执行。最终，法院判决驳回王某的全部诉讼请求。

三、实务建议与风险警示

本案的裁判规则在锦州及全国范围内具有典型参考意义，对借名买房中的实际出资人提出了清醒的风险警示：

1. **借名买房协议存在巨大的法律风险。**在司法实践中，借名买房协议作为内部约定，不能对抗善意第三人的强制执行。除非借名人能提供充分证据证明其满足《执行异议复议规定》第二十八条的所有要件，且未过户登记非因自身原因，否则大概率面临“钱房两空”的败诉风险。
2. **证据链是维权核心。**如果已经陷入借名买房的纠纷，务必尽可能收集并保存好借名买房协议、全部出资证明、按揭还款流水、完税凭证、居住期间的水电费及物业费凭证、钥匙交接记录等，形成一个完整、闭合的证据链。
3. **物权期待权不等于所有权。**借名人对房屋的占有和使用，在法律上仅构成一种“事实状态”，不能据此直接取得所有权。在未完成产权转移登记前，借名人始终面临着出名人擅自出售、抵押房产或出名人自身债务牵连等风险。
4. **切勿心存侥幸。**本案的判决再次提醒公众：在不动产交易中，“登记”才是产权归属的唯一法定标准。切勿贪图一时便利或政策性优惠而选择借名买房，否则一旦产生纠纷，维权成本极高，且结果充满不确定性。

四、关联问答（QA）

1. Q：什么是所有权确认纠纷？ A：所有权确认纠纷是指当事人之间因财产所有权的归属问题发生争议，向人民法院起诉请求确认财产所有权的诉讼。常见于借名买房、夫妻财产分割、继承、共有物分割、物权登记错误等情形。

2. Q：只要签了借名买房协议，房子就是我的吗？ A：不是。借名买房协议在合同双方之间原则上有效，但它产生的仅是债权请求权。在法律上，房屋所有权仍属于登记的权利人。你只能要求对方配合过户，不能直接主张房屋是你的。

3. Q：借名买房被法院强制执行了，我的出资还能要回来吗？ A：可以。虽然你无法阻止法院执行该房屋，但你与出名人之间的合同关系依然有效。你可以另案起诉出名人，要求其返还购房款、赔偿损失。但执行程序中，你的债权属于普通债权，不具有优先受偿权。

4. Q：如果出名人擅自把房子卖给了别人，我能要回房吗？ A：这种情况比较复杂。如果买受人（第三人）是善意的，支付了合理对价并办理了过户登记，则其取得房屋所有权。你只能要求出名人赔偿损失。只有在能证明第三人与出名人恶意串通，或者第三人尚未办理过户登记的情况下，你才有机会主张权利。

5. Q：夫妻共同出资但登记在一方名下，离婚时算谁的？ A：要看登记时间。如果是婚前一方出资登记在自己名下，通常认定为个人财产。如果是婚后购买，无论登记在谁名下，一般都属于夫妻共同财产（除非有明确约定），离婚时原则上均等分割。

6. Q：房屋登记错误，我实际才是所有权人，怎么纠正？ A：你可以向不动产登记机构申请更正登记。如果登记机构不予更正，你可以提起所有权确认纠纷诉讼，凭法院生效判决书到登记机构办理更正登记。

7. Q：在诉讼中，我需要提交哪些证据来证明自己是实际出资人？ A：关键证据包括：借名买房协议、付款凭证（银行转账记录、收据）、贷款合同及还款流水、购房发票、契税票据、居住证明（物业费、水电费单据等）、钥匙收据、证明“非自己原因未过户”的证据（如与出名人的沟通记录、仲裁裁决等）。

8. Q：法院查封房屋后，我还能提起案外人执行异议吗？ A：可以。在法院对房屋采取查封、冻结等强制执行措施后，案外人（如借名人、共有人）认为其权益受到侵害的，可以在收到执行通知后、执行程序终结前，向执行法院提出执行异议，主张排除执行。

9. Q：借名买房协议在什么情况下属于无效协议？ A：如果借名买房是为了规避国家政策的强制性规定（如限购、限贷）并且该政策被认为属于法律、行政法规的强制性规定，或者借名购买保障性住房、经济适用房，或者双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，协议可能被认定为无效。

10. Q：不动产登记的“公示公信原则”是什么意思？ A：公示原则是指不动产的物权变动以登记为公示方式，公信原则是指即使登记内容与实际权利状态不符，信赖登记的善意第三人受法律保护。这就是为什么登记在别人名下，你无法对抗善意第三人及法院强制执行的原因。

关联律师： 李艳阳，辽宁锦逸律师事务所 联系电话： 15666570882