新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2025）新23民终1201号

上诉人（原审原告）：王某某，女，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。

委托诉讼代理人：李继民，新疆金诚信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李某某，男，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。

委托诉讼代理人：席建江，玛纳斯县玛纳斯镇法律服务所法律工作者。

原审第三人：吕某某，男，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。

上诉人王某某因与被上诉人李某某及原审第三人吕某某确认合同无效纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2025）新2324民初464号民事判决，向本院提起上诉。本案于2025年5月28日立案后，依法组成合议庭，于2025年6月26日公开开庭审理了本案，上诉人王某某及委托诉讼代理人李继民、被上诉人李某某及委托诉讼代理人席建江到庭参加诉讼。原审第三人吕某某经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某某上诉请求：1.撤销原审法院民事判决第二项；2.改判李某某向王某某返还购房款50,000元及资金占用利息（自2019年5月23日起至实际偿还之日止，按年利率4.75%计算）。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误,未采纳关键新证据。王某某在一审后新发现与李某某的通话录音,该录音证据能够充分证明。李某某明确承认使用王某某信用卡进行消费的事实。李某某承认欠款事实,并表示愿意偿还。王某某明确表示房子不要了,要求还钱。2019年5月12日，昌吉回族自治州某某阁工艺饰品销售13,500元、14,500元消费，2019年5月21日、25日在玛纳斯县某某钢铁厂6,000元、5,100元消费均为李某某使用王某某信用卡所为,系李某某向王某某的借款。二、原审法院对支付关系的认定存在重大错误1.王某某提交的银行流水显示:2019年5月12日至25日期间,王某某信用卡共消费39,100元；2019年6月15日至7月19日,王某某向李某某转账8,500元；以上合计47,600元,与《房屋买卖协议》约定的50,000元基本吻合。2。新录音证据证实:李某某承认使用王某某信用卡,李某某每月偿还信用卡欠款；双方明确表示《房屋买卖协议》实为借款担保。三、原审法院适用法律不当。根据相关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。本案《房屋买卖协议》实质是借款担保,应当按基础借贷关系处理,原审法院仅确认合同无效而未处理基础债权债务关系,显属不当。四、李某某应当返还借款本息。王某某实际出借资金47,600元。李某某已偿还部分借款;剩余借款本金及利息应当予以返还。

李某某辩称，1.原审法院认定事实清楚，李某某已履行还款义务，借款关系消灭。2.王某某要求返还购房款及利息没有事实和法律依据。3.原审法院判决认定事实清楚，证据确实充分。4.王某某在一审中并未向一审法庭提供双方之间的通话录音，王某某上诉理由不能成立。通过二审法院举证质证，也不能证明李某某使用王某某的信用卡消费，不存在原审判决认定事实错误，未采纳关键新证的的情形。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外，王某某没有提供相关证据承担，应当承担不利的后果。综上，请求依法驳回王某某的全部诉讼请求。

原审第三人吕某某未到庭，亦未提交书面陈述意见。

王某某向一审法院起诉请求：1.确认王某某、李某某签订的《房屋买卖协议》为无效合同；2.李某某返还王某某购房款50,000元；3.李某某承担占用资金利息13,458元（2019年5月23日至2025年1月22日50,000元×年利率4.75％÷12个月×68个月）；4.李某某承担2025年1月23日之后占用资金的利息按年利率4.75％计算至购房款还清为止。

一审法院认定事实：2018年2月12日，王某某用其名下建设银行的银行卡（账号62170000000********）在昌吉市某某设备销售中心刷卡56,000元，后于2018年2月14日，通过昌吉市金联发办公设备耗材销售中心向李某某名下卡号621790830000********转账56,000元。王某某与李某某均认可该笔款项为李某某向王某某的借款。李某某于2018年2月13日向王某某微信转账520元，于2018年3月3日向王某某微信转账1,200元，于2018年3月8日向王某某微信转账388元，于2018年3月31日向王某某微信转账1,200元，于2018年4月11日向王某某微信转账300元，于2018年4月26日向王某某微信转账2,000元，于2018年5月1日向王某某微信转账1,000元。李某某于2018年5月29日向王某某微信转账1,200元，于2018年6月30日向王某某微信转账1,200元，于2018年8月16日向王某某微信转账520元，于2018年8月31日向王某某微信转账1,200元，于2018年9月16日向王某某微信转账300元，于2018年10月1日向王某某微信转账1,200元，于2018年10月30日向王某某微信转账1,200元，于2018年12月1日向王某某微信转账1,200元，于2019年1月21日向王某某微信转账520元，于2019年1月30日向王某某微信转账1,200元，于2019年3月31日向王某某微信转账1,200元，于2019年4月3日向王某某微信转账520元，于2019年5月1日向王某某微信转账1,200元，以上微信转账合计19,268元，王某某认可系李某某向其偿还借款。2019年5月12日，王某某名下农村商业银行的银行卡（账号62820000********）在昌吉回族自治州某某阁工艺饰品销售刷卡消费两次，金额为13,500元、14,500元。2019年5月21日，上述银行卡在玛纳斯县某某钢铁厂刷卡消费6,000元，2019年5月25日，上述银行卡在玛纳斯县某某钢铁厂刷卡消费5,100元。2019年5月12日，李某某与吕某某签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“兹有玛纳斯镇某某村村民吕某某，自愿将位于本村的自有一处宅基地出售给李某某，6523000000000000，本着双方协议自愿的原则，特写此协议。一、吕某某的自有一处宅基地位于本村西一巷道，东邻村道，南邻本村村民马某，西邻本村村民郭某某，北邻本村村民郭某某，以上相邻的都是本村村民的宅基地。二、吕某某出售的此处宅基地东西约17米，南北约36米，最后实际米数按宅基地确权证上为准。三、本着双方协商自愿的原则，此处宅基地出售给李某某以后。关于以后农村危房补贴、危房改造款和国家房屋征收宅基地款等各项事宜均由李某某享受，与吕某某无关。吕某某有义务协助李某某办理村上的该宅基地改造、补贴等提供的各项手续。四、吕某某的此处宅基地已确权到吕某某大姐吕某甲名下，实际持有人为吕某某本人，关于以后的各项优惠补贴政策由李某某享受，均与吕某某、吕某甲无关。五、本着双方自愿的原则，吕某某将此宅基地以贰万捌仟元整的价格出售给李某某，自签定此协议之日起，双方不得反悔。六、自签定之日起。如若一方违约，按房价的双倍款赔付给对方。”2019年5月23日，经王某某预估剩余欠款金额，遂让李某某向其出具欠条一张，内容为：“今欠到王某某现金肆万元正（40,000）。”当日，王某某与李某某签订《房屋买卖协议》一份，内容为：“兹有玛纳斯居民李某某，自愿将位于玛纳斯镇某某村一处宅基地位于本村西一巷道，东邻本村村民马某，西邻本村村民郭某某，北邻本村村民郭某某，以上相邻的都是本村村民的宅基地。李某某出售的此处宅基地东西约17米，南北约40米，最后实际米数按宅基地确权证上为准。本着双方协商自愿的原则，此处宅基地出售给王某某，本宅基地价值伍万元整，此处所有权、资产归王某某所有，双方自愿达成此协议，双方签字生效。”王某某在协议底部买方处签字按印，李某某在出售方处签字按印。该宅基地系李某某从吕某某处购买。王某某于2019年6月15日向李某某转账3,000元，于2019年6月16日向李某某转账500元，于2019年6月18日向李某某转账1,000元，于2019年6月22日向李某某转账3000元；于2019年6月28日向李某某转账500元；于2019年7月19日向李某某转账500元，以上微信转账合计8,500元，李某某认可是其向王某某的借款。李某某于2019年9月2日向王某某微信转账1,200元，于2019年12月2日向王某某微信转账1,200元，于2019年12月31日向王某某微信转账1,200元，于2020年3月29日向王某某微信转账1,200元，于2020年5月1日向王某某微信转账1,200元，以上微信转账合计6,000元，王某某认可是李某某向其偿还借款。2021年10月12日，王某某与李某某在人民调解委员会的调解室达成调解协议，内容为：“一、被申请人李某某借申请人王某某现金40,000元。此款被申请人李某某于2022年4月30日前偿还借款20,000元，于2022年12月30日前偿还借款20,000元。二、如被申请人李某某未按协议履行偿还借款的义务，申请人王某某可就被申请人尚未履行的全部借款，申请法院一次性强制执行。”并于当日申请法院进行司法确认，法院当日作出（2021）新2324民特792号民事裁定书，确认上述调解协议有效。被告李某某于2022年5月3日向王某某支付案款20,000元，王某某向其出具收条一张。李某某于2023年1月3日向王某某支付案款10,000元，于2023年3月25日向王某某支付案款10,000元。一审法院依职权在玛纳斯县玛纳斯镇某某村村民委员会调查吕某甲、吕某某在该村的宅基地情况，案涉宅基地是否办理不动产权证，玛纳斯县玛纳斯镇某某村村民委员会对上述问题进行回复，回复内容为：“吕某某房号JC00054，东至吕兵，南至空地、西至道路、北至空地，某某村西一巷5号。吕某甲无宗地图、无不动产权证。东邻村道，南邻马某，西邻郭某某，北邻郭某某，该宅基地现暂无证，现为李某某使用，无不动产证，现房主谁不清楚，李某某不是本村村民。”一审法院依职权在玛纳斯县不动产登记中心调查吕某甲、吕某某的不动产登记情况，玛纳斯县不动产登记中心向法院提供不动产查询结果，载明吕某甲无不动产登记，载明吕某某在玛纳斯县某某村7号有不动产登记，不动产权证号新（2020）玛纳斯县不动产权第0006356号。一审法院依职权在玛纳斯县公安局调查吕某甲、王某某、李某某、吕某某的户籍信息，玛纳斯县公安局向一审法院提供常口信息，记录吕某甲原户籍地为玛纳斯县头工乡某某村7号，2019年6月21日因购房迁出至石河子市。王某某的户籍地为昌吉市，李某某的户籍地为玛纳斯县。吕某某的户籍地为玛纳斯县玛纳斯镇某某村7号。一审法院认为，关于本案适用法律问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案借款的形成时间和签订房屋买卖协议的时间在民法典施行前，对该合同效力的确认应当适用当时的法律、司法解释的规定。王某某与李某某均认可双方签订《房屋买卖协议》的事实，但王某某认为是李某某无力偿还借款（王某某名下农村商业银行的银行卡6282000000000000刷卡39,100元和2019年6月15日-2019年7月19日王某某向李某某转账合计8,500元），用宅基地抵偿借款而签订的《房屋买卖协议》，该协议是以物抵债协议。李某某则认为是为了担保其出具欠条中40,000元借款的履行而签订《房屋买卖协议》，不论是以物抵债还是买卖型担保，对于该协议的效力均应当按照是否存在合同无效情形的法律规定来认定。无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发〔1999〕39号第二条：“农村的住宅不得向城市居民出售”及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法律和国家有关规定，农村宅基地使用权属于村集体经济组织，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得农村宅基地使用权。王某某并不是案涉房屋所在地的村民，且其户籍为城市户口，长期在昌吉市居住生活，故王某某与李某某签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，可以看出，合同无效后，因合同取得了财产才存在返还的必要，本案王某某认为是李某某无力偿还借款（王某某名下农村商业银行的银行卡6282000000000000刷卡39,100元和2019年6月15日-2019年7月19日王某某向李某某陆续转账8,500元），用宅基地抵偿借款而签订的《房屋买卖协议》，但其提供的证据不足以证明王某某将其名下的农村商业银行银行卡6282000000000000交付给李某某使用，亦无证据证明李某某使用其银行卡于2019年5月12日在昌吉回族自治州某某阁工艺饰品销售刷卡13,500元、14,500元，于2019年5月21日、2019年5月25日在玛纳斯县某某钢铁厂刷卡6,000元、5,100元的事实，王某某不能证明上述刷卡消费是其向李某某支付的购房款；2019年6月15日-2019年7月19日王某某向李某某陆续转账8,500元是在签订《房屋买卖协议》之后，与王某某陈述无力还款后以物抵债相矛盾，在法庭提出该疑问后，王某某陈述签订《房屋买卖协议》的时间是在微信转账之后，协议落款时间不是实际签订时间，但仍无证据证明该事实。王某某无法证实《房屋买卖协议》是为了抵偿上述刷卡和微信转账而签订，应当承担不利后果，故王某某主张返还购房款50,000元及资金占用利息损失的诉讼请求，不予支持。判决：一、王某某与李某某均于2019年5月23日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回王某某的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人王某某向本院提交以下新的证据：

证据一、2020年7月14日王某某与李某某现场录音两段，拟证实：1.王某某明确表示不要案涉房子；2.李某某每月向王某某转账1200元用于偿还2018年2月14号王某某替李某某借贷消费贷款56,000元，不是偿还昌吉市房屋的按揭款；3.原审中王某某提交的4笔信用卡刷卡记录以及6笔微信支付转账笔，均是李某某使用王某某的信用卡消费，共刷卡消费47,600元。因李某某无法还款，李某某与王某某就案涉房屋签房屋买卖协议，将案涉房屋以5万元转让给王某某；4.李某某承诺2021年贷款后偿还王某某剩余借款4万元。

经质证，李某某对真实性认可，合法性及关联性不认可，认为案涉房屋买卖协议是偿还王某某借款56,000元，为抵押担保，且通话录音中并未提到王某某将银行卡交由李某某使用，无法证明拟证实的问题。因李某某对现场录音的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。录音内容未明确指向李某某使用王某某信用卡消费39,100元的事实，亦未直接证实案涉47,600元与《房屋买卖协议》存在担保关系。故该录音无法充分证实王某某所主张的信用卡消费及担保事实，本院对该组证据不予采信。

证据二、证人谢某某出庭证言，拟证实：2020年7月王某某向李某某要钱的时候，谢某某在场。谢某某陈述，其与王某某、李某某均为朋友关系，2020年7月与王某某等人前往玛纳斯县向李某某要钱，听到王某某提及银行每月需还1,200元且数月未还，还提到农村有个房子不要了，只要钱，但未亲眼见过李某某使用王某某信用卡，相关情况系听说。

经质证，王某某对证人证言证人真实性、合法性、关联性均认可；李某某认为证人与王某某系朋友关系，证言存疑，且证人陈述与通话录音不一致，存在受诱导可能，对其证明目的不认可。因证人虽陈述在场见证王某某向李某某要钱，但明确表示未亲眼见过李某某刷信用卡，且证人与王某某系朋友关系，存在一定利害关系，其证言内容模糊，未涉及信用卡消费与案涉款项的直接关联，亦无其他证据佐证。本院对证人证言不予采信。原审第三人吕某某未到庭，视为放弃质证的权利。

被上诉人李某某及原审第三人吕某某未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：王某某主张李某某返还购房款及利息的请求是否成立。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，王某某系城镇居民，其与李某某签订的《房屋买卖协议》涉及农村宅基地转让，该协议因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。一审法院认定协议无效，符合法律规定，本院予以维持。

关于王某某主张返还购房款及利息的请求是否成立。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但王某某需举证证明其因案涉《房屋买卖协议》向李某某支付了购房款。王某某主张其信用卡消费39,100元及微信转账8,500元合计47,600元为案涉购房款，但信用卡消费记录仅能证明消费事实，无法直接证明系李某某使用其信用卡用于购买案涉宅基地。2019年6月15日至7月19日王某某向李某某微信转账的8500元，王某某称系用于案涉房屋修缮，但案涉《房屋买卖协议》中未提及关于修缮款的内容。王某某又称该8500元系以物抵债的组成部分，以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。上述微信转账8500元转账的时间均在案涉《房屋买卖协议》之后，亦与以物抵债需先明确债务再以财产抵债的基本特征相矛盾。综上，一审对王某某主张返还购房款及资金占有损失不予支持并无不当，本院不予支持。二审中，王某某主张案涉协议实为借款担保，本案应按民间借贷关系处理，但王某某在一审并未主张其与李某某存在民间借贷关系，而是请求法院确认其与李某某签订的《房屋买卖协议》无效，并请求李某某返还其购房款50,000元以及占用资金利息，一审法院未按民间借贷关系审理适用法律并无不当。

综上所述，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项、第一百八十一条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,050元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长李静蓉

审 判 员马全

审 判 员毛春艳

二〇二五年八月十四日

法官助理胡斌

书 记 员白文博