江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏13民终3993号

上诉人（原审原告）：王磊，男，1991年12月21日出生，住江苏省沭阳县。

委托诉讼代理人：刘楼，江苏名典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李树林，江苏名典律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。

法定代表人：谭强，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。

上诉人王磊因与被上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司（以下简称华希南岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初8906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王磊的委托诉讼代理人刘楼、李树林，被上诉人华希南岸公司的委托诉讼代理人毛适之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王磊向本院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持王磊的一审诉讼请求。理由如下：一、一审法院对于王磊在一审中提供的证据不予认定明显不当。王磊在审中提供了以下三份证据。1.华希南岸公司与周某于2010年4月1日签订的《合作协议》，证明华希南岸公司与沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）之间系委托代理关系。该协议约定，周某与华希南岸公司合作，销售和经营管理涉案商场；销售成交价超出5500元/平米之外部分，双方按82分成；宣传广告文稿及相关内容征得华希南岸公司同意后才能发布。周某为履行该协议专门设立理想之家公司。2.华希南岸公司的宣传广告，证明华希南岸公司是承租人。该宣传广告中承诺涉案商铺“十年返租，终身包租”，此广告是华希南岸公司为销售商铺作出的承诺，返租人只能是商铺的销售人，即华希南岸公司是涉案商铺的承租人。3涉案商铺认购协议书，证明华希南岸公司指定王磊必须将所购商铺委托给理想之家公司经营管理。该认购书载明，商铺认购方必须在规定期限内与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，否则，视为认购方违约，已缴付金额不退还。该内容证明华希南岸公司委托理想之家公司代为履行返租义务；二是证明王磊在订立委托经营管理合同时，知道华希南岸公司和理想之家公司之间的代理关系。4.《商铺委托经营管理合同》的内容证明该合同是隐名代理合同。该合同结合商铺认购书，足以证明对涉案返租商铺进行经营的委托人是华希南岸公司，受托人是理想之家公司，且王磊在订立合同时知道华希南岸公司和理想之家公司的代理关系。二、王磊提供的上述证据能够证明华希南岸公司是涉案商铺返租协议的共同承租人。1.华希南岸公司售楼广告宣传中承诺的“返租”、“包租”的文字含义，就已表明华希南岸公司是以涉案商铺承租人身份的作出的承诺，否则，如何正确解读“返”和“包”的文意。2.华希南岸公司与包括王磊在内的所有商铺业主都约定以3年租金抵部分购房款的方式来支付购房款，足以证明华希南岸公司是在履行其在售楼广告中承诺的返租、包租合同义务。3.王磊与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，不能否定华希南岸公司是共同承租人的身份。案涉商铺是产权式商铺，无法分割或单独使用，华希南岸公司作为返租人，针对产权式商铺的特点，有权选择自用、出租或与他人合作经营的模式，但任何一种经营模式都不能否定华希南岸公司是涉案商铺承租人的身份。综上，不论是从华希南岸公司的售楼承诺还是从租金抵购房款的行为来看，华希南岸公司实际上代表了承租人的身份，履行了承租人的义务。三、一审判决关于涉商铺未经建设工程消防验收合格，不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，是王磊成根本违约的认定，属于错误。本案的关键事实是华希南岸公司为促销产权式商铺而实施的返租经营，王磊对涉案商铺只是间接占有，是观念上的占有。事实上，王磊对所购商铺的具体位置都不清楚。而对涉及华希南岸公司商铺返租纠纷的多个生效判决均认定，华希南岸公司交付商场时消防工程未完工、未通过消防验收，理想之家公司接收商场时对此事实是明知的，且华希南岸公司未兑现整改承诺，导致王磊所购商铺无法使用。另外，华希南岸公司和理想之家公司在《合作协议》第6.3条约定，如果因华希南岸公司原因导致涉案商铺不能正常营业的，所造成的全部损失由华希公司承担，足以证明涉案商铺尚未经消防验收合格的责任主体是华希南岸公司，而不是王磊。四、与本案类似的（2019）苏1311民初1367号、（2019）苏13民终4876号生效判决认定的相关事实与本案相同，上述案件判决理想之家公司按约给付租金及按购房款的50%给付解除合同违约金，华希南岸公司承担连带清偿责任。

华希南岸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：华希南岸公司与王磊之间不存在任何的委托经营或租赁关系。王磊提出的华希南岸公司是委托经营管理合同当事人或是与理想之家公司存在委托代理关系没有依据。华希南岸公司和理想之家公司及商铺业主之间的法律关系在其他批量案件中均没有认定存在委托关系，也非合同当事人，该批案件均已有生效法律文书。另，既然王磊在一审中所主张的法律关系是华希南岸公司系商铺委托经营合同的相对方，那么其一审主张华希南岸公司承担连带责任也就没有事实依据。

王磊向一审法院起诉请求：判令华希南岸公司给付王磊解除合同违约金310672元。

一审法院认定事实：2013年，王磊向华希南岸购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢4031、4032、4033、4034号商铺，总价款为621344元，王磊购买涉案商铺建筑面积合计112平方米。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，王磊还需向华希南岸公司支付购房款总价为472220元。王磊、华希南岸公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定华希南岸公司应于2014年12月31日前向王磊交付经验收合格的涉案房屋。后王磊在载明乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心的《商铺委托经营管理合同》上面签名。后王磊付清了《商品房买卖合同》中约定的房价款。2013年11月，华希南岸公司向沭阳县理想之家家居购物中心交付涉案商铺。2014年12月18日，理想之家公司成立。2015年3月31日，理想之家公司在该《商铺委托经营管理合同》乙方处加盖印章并由时任法定代表人周某签名确认。《商铺委托经营管理合同》第二条约定委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其它条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。第四条约定委托经营条款：（一）甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币肆万玖仟柒佰元（￥49700.00）元元（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。……《商铺委托经营管理合同》第七条约定违约责任：（二）委托经营期间，乙方需提前终止合同的，应提前90日通知甲方，乙方按照本合同确认的商铺总价的50%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。……

2018年4月19日，王磊起诉理想之家公司，要求理想之家公司给付2016年11月起至2018年6月30日期间的租金，沭阳县人民法院于2018年5月31日作出（2018）苏1322民初6445号民事判决，判决理想之家公司给付王磊2016年12月1日起至2018年6月30日期间的租金78691.67元。

2018年9月17日，王磊等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由起诉华希南岸公司，要求华希南岸公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，一审法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决，由华希南岸公司向451名原告支付违约金650000元。2019年2月27日，宿迁市公安消防支队作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华希南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。华希南岸公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。

2020年4月15日，王磊起诉华希南岸公司，要求华希南岸公司赔偿王磊2018年7月1日起至2019年2月27日期间的租金损失33276.42元，一审法院于2020年6月17日作出（2020）苏1322民初2951号民事判决，认定因交付的房屋未经建设工程消防验收合格，理想之家公司向王磊发出解除合同通知书，王磊与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2017年5月7日解除，判决华希南岸公司给付王磊经济损失32288.42元。

一审法院认为，王磊主张涉案《商铺委托经营管理合同》的相对方系理想之家公司和华希南岸公司，华希南岸公司予以否认。一审法院认为涉案《商铺委托经营管理合同》的相对方为理想之家公司，首先，涉案《商铺委托经营管理合同》系王磊与理想之家公司签订，华希南岸公司并未作为合同主体在该合同中出现。其次，理想之家公司和华希南岸公司无论从公司名称、法定代表人、股东均不相同，不会造成混同。综上，对王磊的主张不予采纳。王磊主张华希南岸公司应按照涉案《商铺委托经营管理合同》约定按621344元的50%支付违约金。一审法院认为，2017年5月2日，涉案商铺尚未经建设工程消防验收合格，致使理想之家公司不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，王磊构成根本违约，理想之家公司有权以此为由主张解除合同，不符合合同约定的支付违约金的情形。（2019）苏13民终4876号民事判决查明的事实与本案查明的事实不一致，故该判决对本案不具有参考性。王磊主张给付解除合同违约金的事实基础不存在，对王磊的该主张不予支持。

综上，调解不成，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回王磊的诉讼请求。案件受理费5960元、保全费2120元，合计8080元，由王磊负担。

二审中，上诉人王磊围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

王磊所举的证据为：

1.2015年3月份，华希南岸公司和周某的补充协议书一份，旨在证明：华希南岸公司和周某对委托周某销售商铺的价款进行计算，列明计算方式和金额；同时证明华希南岸公司通过“十年返租、终身包租”的宣传，委托理想之家公司代理返租经营。该证据来源于（2020）苏13民终2644号案件。

2.（2018）苏1322民初15938民事判决书，旨在证明：华希南岸公司对涉案商铺返租期间委托理想之家公司对商铺进行管理的事实。涉案商铺未通过消防验收责任在于华希南岸公司，一审判决关于涉案商铺未经建设工程消防验收致使不能实现合同目的，王磊构成根本违约的认定是错误的。

3.王磊和宿迁瑞发商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，旨在证明：王磊因华希南岸公司不履行十年返租的义务而遭受重大经济损失。

华希南岸公司质证认为，对于证据一的三性均不予认可。因为该份证据未加盖华希南岸公司的公章，对于真实性不予认可。即使该份证据真实，即使华希南岸公司与周某或理想之家公司之间存在委托销售关系，并不能就此认定华希南岸公司与王磊之间成立租赁关系。对于证据二的真实性予以认可。但无论从该份判决或华希南岸公司与业主之间的其他文书中均可体现业主是与理想之家公司成立委托经营管理关系，业主主张权利的相对方是理想之家公司，法院判决认定华希南岸公司承担责任是因为消防验收不合格导致，并未将华希南岸公司作为与业主之间成立租赁合同关系的相对方予以认定。对证据三因为涉及案外人，对真实性因无法核实所以不予认可。即使该份证据真实，该份证据的形成是王磊根据市场交易的规则和行情与案外人对涉案商铺进行处分，并不能据此认定王磊的损失数额。

本院对上述证据认定如下，王磊提供的证据一已经本院（2020）苏13民终2644号生效判决书所采信，故本院对该证据的真实性予以确认。但该证据并不能证明华希南岸公司与理想之家公司之间存在委托代理关系。王磊提供的证据二系法院生效判决书，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据也不能证明华希南岸公司与理想之家公司之间存在委托代理关系。王磊提供的证据三，因华希南岸公司对其真实性不予认可，王磊未提供其他证据予以佐证，且合同涉案的相对方未出庭接受质询，本院无法确认该证据的真实性，对该证据不予采信。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。

本案二审的争议焦点为：1.华希南岸公司是否是涉案商铺的承租人；2.王磊能否要求华希南岸公司支付解除商铺委托经营管理合同的违约金。

关于第一争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，王磊与理想之家公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定王磊是涉案商铺的买受人，王磊将涉案商铺委托想之家公司经营管理，交付方式为华希南岸公司代为交付，理想之家公司按照约定支付租金。后因涉案商铺建设工程消防系统（设施）未通过宿迁消防支队验收合格，理想之家公司于向王磊发出解除合同通知书，王磊与理想之家公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2017年5月7日解除。因涉案《商铺委托经营管理合同》载明的双方当事人和签字（盖章）人均为王磊与理想之家公司，涉案商铺在符合交付条件后也交付给了理想之家公司统一经营管理，故理想之家公司应为涉案商铺的承租人。王磊主张涉案《商铺委托经营管理合同》系华希南岸公司委托理想之家公司签订，合同的实际相对人应为华希南岸公司，故涉案商铺的承租人为华希南岸公司。华希南岸公司对此不予认可。故王磊应对其主张承担举证责任。王磊提供的华西南岸公司与周某签订的《合作协议》及《补充协议书》能够证明华西南岸公司与周某合作以华希南岸公司的名义销售华希·南岸丽景项目南侧沿苏州路的家居名品商场，华希南岸公司向周某支付销售费用，但该证据并不能证明华希南岸公司委托理想之家公司与王磊等业主签订合同，且双方签订的补充协议明确约定，周某履行与购房人签订的房屋返租协议，故理想之家公司以自己名义与王磊等业主签订《商铺委托经营管理同》，并实际占有涉案商铺后统一经营管理，理想之家公司与华西南岸公司之间不存在委托关系。王磊主张华希南岸公司承诺“十年返租，终身包租”，故涉案商铺的承租人为华希南岸公司。因王磊提供的宣传单上并未载有“华希南岸公司”的字样，且华希南岸公司对此不予认可，一审法院对该证据不予采信并无不当。王磊主张其与华希南岸公司签订的商品认购书约定，王磊必须与理想之家公司签订合同，否则视为违约，其与理想之家公司签订的委托经营管理合同约定前三年租金冲抵华希南岸公司购房款，该证据能够证明华希南岸公司委托理想之家公司履行返租义务。但华西南岸公司销售涉案商铺约定认购方需与理想之家公司签订委托经营管理合同的主要目的是其开发的包含涉案在内的商铺均为产权式商铺，并不是普通的商铺，而产权式商铺的特点决定了该类商铺的认购方需要共同委托经营，且该认购书明确约定是认购方和理想之家公司签订委托经营管理合同，而非和华希南岸公司签订委托经营管理合同，理想之家公司和华希南岸公司系两个独立的公司，故该证据不能证明华希南岸公司委托理想之家公司履行返租义务。涉案商铺前三年租金冲抵购房款系华希南岸公司与周某合作销售涉案项目的一种合作方式，并不能证明涉案商铺的承租人为华希南岸公司。王磊主张沭阳县人民法院（2018）苏1322民初15938号案件中认定，华希南岸公司返租期间委托理想之家公司对商铺进行管理，该证据能够证明华希南岸公司是涉案商铺的承租人。但在（2018）苏1322民初15938号案件中，王磊等购房人是主张与华希南岸公司之间存在商品房销售合同关系，因华希南岸公司销售的房屋不符合要求，要求华西南岸公司承担违约责任。该案件并未认定王磊等购房人与华希南岸公司之间还存在租赁关系。虽然该案查明的事实中载明由华希南岸公司予以返租，但该事实明显与查明的事实不符，也与沭阳县人民法院（2018）苏1322民初6601号和（2020）苏1322民初2949号等生效判决载明的事实不符，故该证据并不能证明王磊的主张。在沭阳县人民法院（2018）苏1322民初6455号王磊诉理想之家公司、周某租赁合同纠纷一案中，王磊主张其与理想之家公司之间存在委托经营管理关系，请求理想之家公司和周某共同支付涉案商铺的租金。综上，王磊主张其与华希南岸公司就涉案商铺存在租赁关系没有事实和法律依据，依法不予支持。

关于第二争议焦点。本院认为，王磊主张涉案《商铺委托经营管理合同》约定违约终止合同的，违约方按621344元的50%支付违约金，要求华希南岸公司支付该违约金，但华希南岸公司并非涉案合同的当事人，也非涉案商铺的承租人，涉案合同系理想之家公司解除，理想之家公司并未要求王磊支付违约金，故王磊要求华希南岸公司支付解除合同违约金没有事实和法律依，依法不予支持。

综上所述，王磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5960元，由上诉人王磊负担。

本判决为终审判决。

审判长郑占军

审判员覃卫东

审判员赵迎娣

二〇二一年十二月十三日

书记员陆源