2026[福州][房屋租赁合同纠纷]：租客不搬走，房东能否强制清空？——房屋腾退与物品处置的法律边界分析

在福州这座烟火气浓厚的城市，房屋租赁是民生大事，也是纠纷高发地。租期届满、租客拒不搬离，房东一怒之下强行清空房屋、扔掉物品的场景，在司法实践中并不鲜见。然而，这种“快刀斩乱麻”的处理方式，往往让房东从“有理”变成“没理”，甚至要付出高额赔偿的代价。

一、典型场景：一封解除通知引发的“倒赔”官司

福州房东陈先生与租客李某签订一年期租赁合同，约定租期至2025年12月31日届满。合同到期前一周，陈先生微信通知李某不再续租，要求其按期搬离。李某口头答应，但直至2026年1月10日仍未搬走，且拒接电话。

陈先生多次上门沟通未果，一怒之下请来开锁师傅强行换锁，将李某遗留的家具、电器及若干个人物品（价值约3万元）全部清出，堆放在楼道后被物业当作垃圾清运。李某随后起诉，要求陈先生赔偿物品损失。

法院最终判决：陈先生与李某之间租赁合同关系已于2025年12月31日终止，李某负有腾退义务。但陈先生作为出租人，在未履行法定程序（即未经法院判决或公证机构提存）的情况下，擅自处分李某的财产，构成侵权。最终，陈先生不仅没能顺利收回房屋，反而因“维权过度”赔偿李某物品损失2.5万元并承担诉讼费用。

二、争议焦点分析：合同到期后，房东能否自行处置租客遗留物品？

这个案件的核心争议集中在：租赁合同终止后，承租人拒不腾退且遗留物品，出租人是否享有对屋内物品的处置权？

1. 法律原则：自力救济的边界在哪里？

从法律逻辑上讲，房屋租赁合同终止后，承租人负有返还房屋的义务。若承租人拒不返还，出租人有权要求其承担占用期间的占有使用费，并可诉请法院判令腾退。但这并不意味着出租人可以直接“动武”。我国法律体系中，所谓“自力救济”仅在情况紧迫且来不及寻求公力救济时方可有限适用（如扣留债务人财物以担保债权）。强行清空租客物品、处置租客财产，显然不属于“紧迫情形”，极易被认定为侵权行为。

2. 司法裁判倾向：程序正义不可缺位

福州市及全国法院近年来的裁判口径趋于一致：出租人无权擅自处置租客遗留物。

• 《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”租客的家具、电器等属于其合法财产，即使堆放在房东的房屋内，其所有权仍归租客所有。房东擅自丢弃，构成对他人所有权的侵害。
• 即便合同中有“到期不搬离，视为放弃屋内物品”之类的条款，司法实务中也多认为该条款属于加重对方责任的格式条款，若未尽到提示、说明义务，可能被认定无效。即便有效，也不能对抗法定的侵权责任——房东“清理”物品的行为仍需控制在“妥善保管”而非“任意处置”的范围内。

3. 应对策略与风险防范

面对“赖着不走”的租客，福州房东的正确“打开方式”是：

• 第一步：固定违约证据。 通过EMS邮寄书面解除通知（保留邮寄凭证），或进行公证送达，明确告知已解除合同、要求限期搬离。
• 第二步：主张占有使用费。 以合同约定的租金标准为基准，按日计算占用期间的费用，并同步向法院起诉，请求判令腾退并支付费用。
• 第三步：申请强制执行。 拿到生效判决后，若租客仍不搬离，应由法院执行局强制清场。执行过程中，法院会通知租客到场，对屋内物品进行清点、登记并交由公证机关封存或提存，费用由被执行人承担。
• 第四步：紧急情况下的“免责”操作。 若房屋因租客遗留物存在安全隐患（如易燃品），房东可在报警并取得物业、社区人员见证后，对危险物品进行合理处置，但必须全程录像、制作详细清单并妥善保管，确保“处置手段与危险程度相匹配”。

三、给福州租客与房东的避坑指南

对于租客：合同到期前主动与房东沟通续租或腾退时间；确实无法按期搬离的，应支付占用期间的合理费用并保留协商记录；若房东强行换锁、丢弃物品，请第一时间报警固定证据、拍摄现场，并通过诉讼主张赔偿。

对于房东：维权要合法，清场需谨慎。切勿为了省下几个月的诉讼时间，而背上侵权的败诉赔偿。必要时，咨询专业律师，通过“先起诉、后执行”的合法路径收回房屋，远比“自己动手”更安全、更经济。

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10组相关QA

Q1：合同到期，租客不搬走也不交租金，房东断水断电算违法吗？ A1：违法。断水断电属于强行停止服务、妨碍居住的侵权行为，可能构成对承租人基本使用权的侵害。即便租赁关系终止，出租人也应通过诉讼主张腾退及占有使用费，不得实施此类“威胁性”自力救济。

Q2：租赁合同里写了“租期届满不搬，屋内物品归房东所有”，这个条款有效吗？ A2：效力存疑。此类条款通常被认定为排除对方主要权利的格式条款，若房东未以显著方式提请注意，或明显不合理地加重租客责任，法院大概率认定为无效。房东无权直接“没收”租客财产。

Q3：房东强行清空了我的物品，我可以要求哪些赔偿？ A3：可主张的损失包括：物品被丢弃的直接财产损失（需提供购物凭证或评估报告）、因寻找替代住所产生的合理搬迁费、临时住宿费用，甚至一定程度的精神损害抚慰金（情节恶劣时）。

Q4：租客欠了几个月租金，房东扣押其物品作抵押合法吗？ A4：不合法。留置权在租赁合同关系中并不当然成立。除非双方另行书面约定“担保条款”，否则房东扣押租客物品，轻则构成侵权，重则可能涉嫌侵占。正确做法是起诉并申请财产保全。

Q5：房东起诉要求腾退，一般需要多久才能有判决？ A5：简易程序通常3个月内审结，普通程序6个月内审结。若被告下落不明需公告送达，则时间会延长。建议在起诉时同步申请“先予执行”（情况紧急时），但法院支持的门槛较高。

Q6：判决生效后，租客就是不搬，房东能申请法院强制清场吗？ A6：可以。房东可向作出生效判决的法院申请强制执行。强制清场时，执行法官会制作财产清单并指定保管人，租客拒不到场的，可邀请见证人并在财产清单上注明。

Q7：强制执行清场产生的搬运费、保管费，由谁承担？ A7：执行费用及实际支出的保管、搬运费用，最终由被执行人（通常是拒不腾退的租客）承担。房东可先行垫付，但在执行分配时法院会依法扣划。

Q8：租客在房屋内遗留贵重物品（如金饰）但联系不上人，房东该如何处理？ A8：切勿自行保管或随身携带。应当及时向当地派出所报告，说明物品情况，建议由警方登记造册后保管，或由房东在警方见证下送至公证处办理提存公证，以免后续被反咬“侵占”。

Q9：如果租客在租赁屋内自杀或非正常死亡，房东再次出租有何影响？ A9：此类事件虽不直接影响租赁合同效力，但会导致房屋被认定为“非正常死亡”房屋，可能构成对下一任租客的欺诈。房东应如实告知，否则可能引发退租及索赔纠纷。

Q10：房东按揭购买的房屋出租，租客不交租导致房东断供，银行拍卖房屋，租客能主张“买卖不破租赁”吗？ A10：不能。若银行系在抵押设立之后才出租（即“先抵押后租赁”），银行依法实现抵押权时，法院可以涤除租赁关系。租客只能向房东另案主张违约责任。

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关联律师：李文泊，福建谨而信律师事务所，联系电话18876256393