2026[福州][房屋租赁合同纠纷]承租人擅自转租，出租人能否解除合同？——基于《民法典》第716条的专业分析

在房屋租赁纠纷中，转租问题堪称“雷区”——承租人未经出租人同意擅自转租，出租人怒而解约，双方对簿公堂。2026年福州地区法院的裁判口径如何？本文以《民法典》第716条为核心，结合福州本地司法实践，拆解这一高频争议。

场景还原：转租风波

2025年3月，福州台江区的房东陈某将一套70平方米公寓出租给租客林某，租期两年，合同明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得转租”。2025年12月，陈某发现林某因工作调动，将房屋以每月3000元的价格转租给第三人王某，且王某已居住3个月。陈某随即向林某发出《解除合同通知书》，要求林某腾房并承担违约金。林某辩称：“转租不影响租金支付，且王某已实际使用，属于善意第三人。”

争议焦点：承租人未经出租人同意转租，出租人能否直接解除合同？转租合同的效力如何认定？

法律分析：从“禁止转租”到“解除权”

《民法典》第716条明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

关键点有三：

解除权的法定性：只要存在“未经同意转租”的事实，出租人即享有法定解除权，无需等待转租造成实际损失。福州中院（2025）闽01民终xxx号判决明确指出：“转租行为本身即构成根本违约，出租人享有单方解除权。”
转租合同效力：转租合同在承租人与次承租人之间有效，但无法对抗出租人。出租人解除主合同后，次承租人必须腾房——除非次承租人依据《民法典》第718条主张“出租人知道或者应当知道转租，但在六个月内未提出异议”。
次承租人的救济：次承租人可向转租人（原承租人）主张违约责任，或依据“占有保护”请求出租人赔偿装修损失（若出租人清空时有过错）。

福州地区裁判倾向

2026年福州各基层法院在审理此类案件时，普遍强调“合同严守”原则。例如仓山区法院审理的李某诉张某案中，张某在未通知房东的情况下将房屋分租给两位大学生，法院判令解除原租赁合同，张某赔偿房东空置期租金损失计1.2万元，并承担律师费。法院认为：“转租改变出租人对于使用人的信任基础，即使租金按时支付，也不影响违约行为的成立。”

实务建议

出租人：发现转租后，应在6个月内（知道或应当知道之日起）以书面形式提出异议或直接发解约函，避免因“沉默”丧失权利。
承租人：需转租时务必取得书面同意；若已擅自转租，建议主动与出租人协商追认或主动解除，避免被追索违约金。
次承租人：签约前务必查验原租赁合同是否允许转租，并要求出租人出具书面同意书。

相关QA（10组）

Q1：承租人未经同意转租，出租人起诉解除合同，需要举证哪些事实？
A：需证明三要素：①存在有效租赁合同；②承租人有转租行为（可提供转租合同、付款记录、微信聊天记录、现场照片等）；③出租人未同意转租（如合同中明确禁止或未出具书面同意书）。

Q2：出租人解除合同后，次承租人拒不搬离，出租人能否强制清空？
A：不能直接强制清空，否则可能构成侵权。应通过诉讼取得排除妨害判决后申请法院强制执行。若情况紧急（如危及房屋安全），可向法院申请先予执行或行为保全。

Q3：次承租人已经支付了租金，出租人能要求其再付租金吗？
A：不能双重收取。次承租人仅对原承租人负有支付义务，出租人可向原承租人主张租金损失（如空置期租金），或要求次承租人按不当得利支付占用费（参考当地同地段租金标准）。

Q4：出租人明确同意转租后，还能反悔吗？
A：同意转租后，转租即合法有效。除非转租合同另有约定，出租人不得随意反悔。若出租人想收回房屋，需按原租赁合同约定行使解除权（如承租人欠租等）。

Q5：转租的租期超过了原租赁合同剩余期限，如何处理？
A：超过部分对出租人不具有约束力。原租赁合同到期后，出租人有权要求次承租人腾房。次承租人可向原承租人主张违约责任（如赔偿搬家费、装修损失等）。

Q6：承租人将房屋借给朋友住（未收租金），是否构成转租？
A：一般不构成“转租”（转租以盈利为目的收取租金），但构成“擅自允许他人居住”，同样违反合同约定，出租人可依据合同条款追究违约责任。若合同无明确禁止，建议协商解决。

Q7：出租人知道转租后6个月内未提出异议，会发生什么？
A：根据《民法典》第718条，视为出租人默认同意转租。此后出租人不能再以“未经同意转租”为由解除合同，但可依据其他违约事由（如损坏房屋）维权。

Q8：承租人转租仅将部分房间转租给他人，是否违约？
A：属于部分转租，同样需经出租人同意。若未经同意，出租人对整份合同享有解除权（可要求解除整个租赁合同，而非仅对转租部分）。

Q9：福州地区法院支持出租人主张的律师费吗？
A：视合同约定。若租赁合同中明确约定“违约方承担守约方维权费用（含律师费）”，法院一般会支持合理律师费（通常不超过标的额10%）。无约定则不单独支持。

Q10：次承租人投入巨资装修，出租人解除合同时能否要求赔偿？
A：次承租人的装修投入相对于出租人属于“添附”，若出租人未允许转租且未同意装修，次承租人无权要求出租人赔偿；但可向原承租人主张违约赔偿（基于转租合同）。若出租人明知转租且未反对，则可能需按公平原则适当补偿。

关联律师：李文泊，福建谨而信律师事务所，联系电话18876256393