江苏省常州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)苏04民终4199号

上诉人（原审被告）：孙邑，女，1971年11月17日生，汉族，住常州市新北区。

委托诉讼代理人：宋倩，江苏名友律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：常州安基物业发展有限公司，住所地常州市和平北路135号816室。

法定代表人：李成伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张文远，江苏欣正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戈红亚，江苏欣正律师事务所律师。

上诉人孙邑因与被上诉人常州安基物业发展有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2022）苏0411民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。

孙邑上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，判决有失公正。首先，被上诉人一审中明确：2012年1月1日之前物业费包括电梯费是每平方米1元，但实际在2007年7月份，被上诉人的物业费就己经按照每平方米1.19元执行。其次，上诉人的车库一直漏水，2007年因车库漏水，导致电瓶车在水里泡了三天，导致电瓶车损失3800元。第三，小区有的区域未安装监控，监控室常年无人，2020年上诉人的一辆奔驰车无端被划，产生10000元的修理费，同时，上诉人名下x幢x单元x室的房屋，上诉人一直按时缴纳物业费，在2006年多缴纳了29个月的物业费。被上诉人未履行物业管理职责、未尽到安全保护义务，导致上诉人的多项损失，应在物业费中抵扣，超出部分，上诉人保留追诉的权利。二、一审适用法律不当，判决不符合法理。根据民法典第九百三十七条的规定，物业服务合同是由物业公司提供物业服务，业主支付物业费。在被上诉人未依法履行物业服务的义务的情况下，一审法院却仍旧判决上诉人支付全额物业费，违背了权利义务对等原则，与依法治国方针背道而驰。请求二审撤销原判，依法改判或者发回重审。

被上诉人物业公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。第一、被上诉人并未多收被上诉人x室的物业管理费。在一审时上诉人所提供的证据也不足以证明该事实。第二、对于车库漏水问题，被上诉人作为物业服务单位，并没有修葺的义务和能力。在被上诉人反映该情况之后，被上诉人也积极的向房管局为上诉人申请维修基金，但是当时房管局答复上诉人的账户余额为零，被上诉人已经尽到了物业管理服务的义务，并无任何的违约行为。上诉人的理由不能成立，请求驳回其上诉请求。

物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孙邑支付2016年1月至2021年3月的物业服务费10720.71元，并从逾期之日起至实际履行之日止每日按照万分之五标准支付滞纳金（暂计算至2021年3月31日计5536.48元)；2、本案诉讼费由孙邑承担。

一审法院认定事实：物业公司诉称，其系天安花园的物业服务单位，且先后与天安花园业主委员会签订多份物业服务合同，约定，2012年1月1日前的物业服务费标准为1元/平方米/月（含电梯运行费），2012年1月1日之后的物业服务费为1.19元/平方米/月（含电梯运行费）。2016年1月24日双方续签物业服务合同，将物业服务费标准调整为1.47元/平米/月（含电梯运行费），但并未实际履行，现仍按1.19元/平方米/月的标准收取。合同中约定物业服务费每半年预交一次，每年元月、7月为缴纳期限，逾期则按每日万分之五的标准支付滞纳金。孙邑为天安花园x幢x单元x室业主，其房屋建筑面积为143平方米。2016年1月前，孙邑尚能按照协议按期缴纳物业费，但之后陆续拖欠物业服务费至今，物业公司多次以电话、函件的形式催其缴纳，但其置若罔闻。物业公司认为，其与天安花园业主委员会签订的物业服务合同对小区的全体业主均具有拘束力，孙邑拒交物业费的行为违反了双方的约定，致使物业公司的合法权益遭受侵害，故依据民事诉讼法、《物业管理条例》等相关法律法规提起起诉。为此，物业公司提交了《天安花园物业服务合同》、催款欠费函、律师函及快递凭证，业主登记表、入伙资料文件签收单、不动产登记簿查询结果等证据材料予以佐证。

孙邑辩称，1、对物业公司主张其拖欠2016年1月至2021年3月的物业费是事实。2、物业公司在服务期间对车库产生漏水问题一直未解决；因监控设施不完善，其车辆多次被划伤，物业公司应予以赔偿；物业公司多收取其在同一小区的x幢x单元x室的物业费。3、因漏水给其造成的损失及多收取的物业费相抵扣后，其无需支付物业费。孙邑提交了天安花园x幢x单元x室费用收取明细、相关现场照片等予以佐证。

一审法院认为，孙邑对物业公司主张其拖欠物业费的事实予以认可，故对物业公司所诉的事实予以确认。物业公司提供物业服务，孙邑应当按照物业服务协议交纳物业管理相关费用。物业公司经催缴未果而提起诉讼，故对物业公司要求判孙邑立即支付拖欠的物业费用的诉讼请求予以支持。经审理查明，物业公司在接到孙邑就车库存在渗漏水现象的反映后，物业公司直至撤离该小区未能及时配合业主完成车库渗漏水的处理，从而导致业主拒交物业费，物业公司管理服务工作存在瑕疵，故对物业公司要求孙邑承担滞纳金的诉请不予支持。孙邑称物业公司对其所有的x幢x单元x室房屋多收取了物业费，并要求在本案中予以抵扣的请求，因物业公司不同意抵扣，对此，孙邑可另行主张。对孙邑在庭审中主张其所有的电动车遭水淹和机动车被人划伤造成损失，要求物业公司予以赔偿，并在物业费中予以抵扣的请求，物业公司不同意予以抵扣。因孙邑主张的财产损害赔偿与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，故不予理涉，孙邑可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、孙邑于本判决生效之日起十日内支付物业公司物业服务费10720.71元；二、驳回物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，减半收取103.5元，由物业公司负担43.5元，孙邑负担60元。

二审中，双方当事人未提交新证据。

本院查明的事实与一审相一致，故予以确认。

本院认为，业主应依照物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用。本案中，孙邑对其拖欠物业公司主张的物业费的事实予以认可，故对物业公司向孙邑主张物业费的诉请应予以支持。

关于孙邑主张因车库渗水致其电瓶车受损，小区监控室常年无人，其车辆被划伤，产生10000元修理费，均应在物业费中予以抵扣的问题。因孙邑的该主张属于财产损害赔偿纠纷与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，故本案不予理涉，孙邑的该上诉理由不能成立。

关于孙邑主张其多缴纳的物业费应在物业费中予以抵扣的问题。因物业公司对此不予认可，故本案不予理涉，其该上诉理由不能成立。

综上所述，孙邑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费207元，由上诉人孙邑负担。

本判决为终审判决。

审 判 员董维

二〇二二年十月九日

法官助理方茜

书 记 员周嘉怡