2026[常州]房屋漏水拒交物业费败诉判决警示：并非所有房屋问题都能成为拒交物业费的理由

近年来，随着城市住宅小区化进程加速，物业服务合同纠纷案件数量在常州地区乃至全国范围内持续攀升。其中，业主以房屋质量问题（尤其是渗漏水）为由拒交物业费，已成为物业服务合同纠纷中最为典型、争议最大的焦点之一。2026年，常州市钟楼区人民法院审结的一起物业服务合同纠纷案，再次将这一法律痛点推至公众视野。

案件聚焦：漏水之殇与拒交之争

业主李某自2023年起，因房屋外墙渗水导致室内墙皮脱落、地板霉变，多次向物业公司报修。物业公司虽派员查看并联系开发商，但因房屋已过防水工程五年保修期，维修基金使用流程繁琐，问题迟迟未解。李某遂自2024年1月起拒交物业费，累计欠费达1.2万元。物业公司多次催讨无果后，于2026年初诉至法院，要求李某支付欠费及违约金。

庭审中，李某抗辩称：物业公司未履行维修义务，导致其居住环境受损，有权拒交物业费。法院经审理认为，房屋外墙防水属于业主专有部分以外的共有部位，其保修期内的维修责任在开发商；保修期届满后，启动维修基金进行大修需遵循法定程序。而物业公司的日常维修义务仅限于小修、急修及公共设施日常维护。本案中，物业公司已履行了报修协调义务，不存在根本违约情形。最终，法院判决李某全额支付物业费，并承担逾期付款违约金。

法律分析：穿透“漏水”表象，厘清合同义务边界

本案的裁判逻辑核心在于准确界定了物业服务合同与房屋买卖合同项下义务的混同问题。许多业主存在认知误区，将本应由开发商或维修基金解决的房屋质量缺陷，归咎于物业公司的失职。

1. 合同相对性原则下的责任主体锁定：业主与开发商之间存在房屋买卖合同关系，与物业公司之间存在物业服务合同关系。这是两个独立的法律关系。房屋主体结构及防水工程的保修责任，在保修期内依法应由开发商承担。物业公司在此过程中仅负有协助联络、应急处理等附随义务。若业主因房屋质量问题遭受损失，应向开发商主张权利，而非以“不交物业费”对抗物业公司。

2. 物业服务合同的核心义务范围界定：物业服务的核心义务是维护公共区域秩序、环境卫生、公共设施设备正常运行以及提供约定的保安、保洁、绿化服务。对于业主专有部分内部的维修，或涉及共有部分的大修、更新改造，若无合同特别约定，不属于物业公司的当然义务。司法实践中的通说认为，唯有当物业公司在履行合同约定义务时存在重大瑕疵，例如安保失控导致失窃、公共设施瘫痪长期不予修复等，达到足以影响合同目的实现的程度，业主的拒交抗辩才可能获得支持。单纯的房屋渗漏水维修迟滞，在物业公司已尽协助义务的情况下，不构成根本违约。

3. 侵权与违约的竞合与路径选择：若因物业公司疏于管理公共排水系统，导致雨水倒灌进入业主家中，此时物业公司的行为构成违约与侵权的竞合。但即便如此，业主的救济手段是要求物业公司赔偿损失，而非当然免除物业费的支付义务。欠费与损害赔偿是两个独立的债权债务关系，除非业主提起反诉并经法院确认抵销，否则不能单方自行抵销。

实务指引与维权正途

对于常州地区的业主而言，面对房屋漏水问题，正确路径应为：

• 第一梯队（保修期内） ：立即书面联系开发商要求维修，并保留报修记录、现场照片、沟通函件等证据。
• 第二梯队（保修期外） ：积极推动业委会或业主代表启动住宅专项维修基金申请程序。物业公司有义务配合提供相关材料。
• 第三梯队（应急处理） ：若漏水情况危急（如电梯被泡、电路短路），要求物业公司先行采取应急止水、排水措施，防止损失扩大。若因物业公司未尽应急义务导致损失扩大，可就扩大部分主张赔偿。

判决的启示与反思

该判决再次申明：业主维权的武器是法律赋予的实体权利和正当程序，而非“拒交物业费”这一看似便捷实则风险极高的方式。恶意拒交不仅无法解决根源问题，反而会使自身陷入违约困境，面临违约金、强制执行及信用记录受损等多重不利后果。

构建和谐的社区关系，既需要物业公司提升服务透明度与响应效率，更需要业主厘清权责边界，依法理性维权。当争议无法调和时，及时寻求专业法律人士帮助，通过诉讼或仲裁解决，才是止损的最佳选择。

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10组相关QA

Q1：房屋漏水，物业公司一直不修，我可以拒交物业费吗？ A1： 不能直接拒交。需先判断漏水原因和部位。若是房屋质量问题且在保修期内，责任主体是开发商；若是公共部分保修期外的大修，应申请维修基金。物业公司仅承担合同约定的日常维护和应急处理义务。若物业公司未履行该义务，可要求其承担相应违约责任，但拒交物业费通常不被法院支持。

Q2：物业公司服务态度差，能作为拒交物业费的理由吗？ A2： 司法实践中，服务态度问题一般属于轻微瑕疵，非根本违约。除非服务完全中断或存在严重安全隐患，否则法院难以支持全额拒交。建议以书面形式向物业公司或业委会投诉，并留存证据。

Q3：小区公共收益（如电梯广告费）没有公示，可以拒交物业费吗？ A3： 不可以。公共收益的分配与公示属于业主共有权范畴，物业服务合同义务是另一法律关系。业主可依据《民法典》第282条要求物业公司公开收益收支情况，并有权要求返还属于业主的部分，但该请求需另行主张，不能作为拒费理由。

Q4：买了房子但未入住，空置房是否需要交物业费？ A4： 需要。物业服务具有公共属性，不论是否实际居住，物业公司提供的公共秩序维护、卫生清洁等服务于全体业主。依据《民法典》第944条，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。部分城市对空置房有物业费减免政策，但需查阅当地具体规定和合同约定，常州目前尚无强制减免规定。

Q5：物业公司擅自提高物业费，业主可以不交吗？ A5： 若上调程序不合法（如未经业主大会表决或未在合同中约定调价条款），业主对于超出原合同标准的部分有权拒交。但对于原合同约定范围内的费用，仍需正常缴纳。合法调价应遵循“双过半”表决程序。

Q6：业主家中失窃，物业公司是否应承担赔偿责任？ A6： 关键在于物业公司是否尽到了合同约定的安保义务（如门禁管理、巡逻频次等）。若物业公司存在明显失职且与失窃结果存在因果关系，业主可要求其承担部分赔偿责任。但赔偿金额通常根据过错程度确定，不直接等同于物业费全免。

Q7：对物业公司的服务不满，如何合法解聘物业？ A7： 依据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数和参与表决人数过半数同意。法定程序完成后，可解除合同并要求物业公司退出。

Q8：开发商遗留的规划问题（如未建车位），能否拒交物业费？ A8： 不能。规划问题属于开发商违约，与物业服务合同无关。业主应就规划问题向开发商追责，但物业公司已实际提供服务，业主需支付对价。

Q9：物业起诉我欠费，我可以反诉物业公司要求赔偿损失吗？ A9： 可以。只要你的反诉请求与物业服务合同具有直接关联性，比如因物业未尽安保义务导致财产损失、因公共设施维护不当导致人身损害等，且证据充分，法院通常会合并审理。这是解决纠纷的正确途径，而非简单地拒绝交费。

Q10：物业纠纷必须请律师吗？有没有成本较低的解决方式？ A10： 不一定。争议金额较小的案件，建议先向街道办或社区人民调解委员会申请调解，成本低、效率高。若调解失败，可向法院起诉。对于涉及专业法律问题或复杂证据的案件，聘请律师评估风险是明智选择。诉讼费根据标的额按比例收取，小额案件成本可控。

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关联律师：张文远，江苏欣正律师事务所，联系电话15666570882