2026[常州]物业服务合同纠纷：小区公共收益归属之争，业主如何拿回“自家”的钱？

在物业服务合同纠纷中，公共收益的归属与分配问题，正日益成为小区业主与物业公司之间矛盾爆发的“重灾区”。2026年，随着《民法典》的深入实施以及地方性法规的细化，常州地区对小区公共收益的监管也愈发严格。本文将以一个典型的常州案例为切入点，深度剖析“小区公共收益”这一争议焦点，探讨物业公司侵占公共收益的法律后果及业主的维权路径。

【案例引入】 常州市武进区某住宅小区，其业主委员会在2025年对小区进行账目审计时发现，自2019年物业公司入驻以来，小区电梯内共引进了12块广告位，同时地面规划了80个临时停车位对外出租。经初步估算，六年内这两项收入合计高达86万元。然而，物业公司在历年公布的《物业服务收支报告》中，均将上述收入列为“物业经营补贴”，从未向业主进行分配或公示详细账目。业主委员会多次交涉未果后，将该物业公司诉至法院，要求其返还公共收益86万元及利息。

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专业法律分析：公共收益的“黑洞”与“红线”

本案的核心争议焦点在于：小区公共收益的权属认定、管理使用规则以及物业公司未依法公示与返还的法律责任。

一、 公共收益归谁？——法律依据明确，业主共有

根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

换言之，小区电梯广告位、地面公共停车位、公共区域摆摊设点等，均属于业主共有部分。由此产生的租金、广告费等，法律属性明确为“业主共有”，绝非物业公司的“隐性福利”。物业公司在扣除合理的经营管理成本后（需提供证据证明），剩余利润必须归全体业主所有。

二、 物业公司有何义务？——公示与移交的法定义务

根据《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

这意味着，物业公司不仅不能“私吞”公共收益，还负有强制性的定期公示义务。若物业公司拒绝公示或公示不实，即构成程序违法。在本案中，物业公司将收益记为“补贴”而未向业主分配，显然违反了上述规定。

三、 业主如何维权？——诉讼时效与举证责任分配

此类纠纷中，业主往往面临“举证难”。但在司法实践中，法院通常会合理分配举证责任：

1. 业主方：需初步证明“公共区域存在经营行为”（如拍下电梯广告照片、记录车位出租情况）。
2. 物业方：若主张已将收益用于小区维护或已扣除合理成本，必须提供详细的账目凭证。若物业公司账目不清或拒不提供，法院通常会作出对物业公司不利的认定，全额支持业主的返还诉请。

需要特别提示的是诉讼时效问题。 本案中，业委会起诉追索六年费用。根据《民法典》第一百八十八条，普通诉讼时效为三年。若业主在2023年之前已经知道或应当知道权利受损，那么2026年起诉时，2023年之前的收益可能面临“已过诉讼时效”的抗辩。因此，业主委员会应当建立常态化监督机制，每年定期审计，切勿“秋后算账”式地一次性追索多年旧账，以免因时效问题蒙受损失。

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结语与实务建议

本案经法院审理，最终判决物业公司返还公共收益76万元（扣除了物业公司举证的10万元电梯电费及维修维保成本），并按照贷款市场报价利率支付利息。同时，法院向该物业公司发出司法建议，要求其限期整改财务公示制度。

对于常州广大业主而言，这起案例是一次重要的“普法课”：

1. 成立或激活业主委员会：这是与物业公司平等对话、进行审计监督的最有效主体。
2. 关注财务公示：每年至少一次要求物业公司提供共公共收益的详细收支明细，并委托第三方审计。
3. 及时行使权利：一旦发现侵占行为，协商不成应立即通过12345投诉或提起民事诉讼，避免超过诉讼时效。

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相关QA

Q1：小区电梯里的广告费，业主能要求分钱吗？ A：可以。根据《民法典》第282条，利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有。电梯属于共有部分，其广告费属于公共收益，业主有权要求物业公司返还或用于小区公共建设。

Q2：物业公司说公共收益用来补贴物业费了，这样做合法吗？ A：不合法。公共收益的用途必须由业主共同决定或按法律规定使用，物业公司无权单方决定“抵扣”物业费。除非在物业服务合同中有明确约定，且经过业主大会同意。

Q3：业主想查物业公司的公共收益账目，物业不给看怎么办？ A：物业公司有法定公示义务。如果拒绝提供，业主可向当地住建部门或街道办事处投诉，要求责令其公开。若仍不公开，可在诉讼中申请法院调查令。

Q4：小区地面停车位出租的费用，属于公共收益吗？ A：属于。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其出租收益属于公共收益。

Q5：追讨公共收益是否受诉讼时效限制？ A：受限制。普通诉讼时效为3年。若业主知道权利被侵害后超过三年未主张，且物业公司提出时效抗辩，法院可能不支持该部分诉求。建议每年定期审查。

Q6：物业公司扣除的“合理成本”指什么？具体包括哪些？ A：合理成本通常指直接用于公共收益经营的支出，如广告位电费、道闸系统维护费、清洁费等。物业公司需提供发票、合同等证据证明实际支出，且扣除比例不能过高。

Q7：公共收益是否可以直接抵扣业主的物业费？ A：可以，但需经过合法程序。例如，召开业主大会决定将公共收益直接冲抵业主物业费，或经业主书面同意。物业公司不能单方强行抵扣。

Q8：没有成立业委会的小区，公共收益就任由物业公司处置吗？ A：不是。在没有业委会的情况下，物业公司仍负有公示义务。业主可联合占总人数百分之五以上的业主，向街道办事处申请召开业主大会，选举业委会来维护权益。

Q9：物业公司账目混乱，对公共收益的去向说不清楚，法院会怎么判？ A：如果物业公司无法提供清晰、完整的收支账目，且无法证明收益已合理支出，法院通常会作出对物业公司不利的认定，判决其全额返还公共收益并承担利息。

Q10：如果公共收益未及时追回，能否要求物业公司支付资金占用利息？ A：可以。物业公司无权占用属于业主的资金，应当支付占用期间的利息。司法实践中，通常参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。

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关联律师： 张文远 所属律所： 江苏欣正律师事务所 联系电话： 15666570882