2026[常州]合同纠纷：违约金过高的司法认定标准——以一份商铺租赁合同纠纷为例

在合同纠纷中，违约金条款往往是双方争议的焦点。根据《民法典》第585条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。但“过分高于”的标准如何量化？常州地区法院近年来的裁判口径如何？本文以一起真实案例为基础，进行专业解析。

一、案情简介

2024年，常州某商业管理公司与商户李某签订《商铺租赁合同》，约定租期3年，月租金2万元。若商户提前解约，需支付剩余租期内全部租金总额的30%作为违约金。李某经营半年后因经营不善擅自撤场，商业公司诉至常州市钟楼区人民法院，要求支付违约金18万元（剩余30个月×2万×30%）。李某抗辩违约金过高，请求调减。

二、争议焦点分析：违约金是否“过分高于”实际损失

1. 损失范围界定

商业公司的实际损失包括：租金空置损失（通常为3-6个月）、重新招租的中介费、租赁期内的物业费损失等。本案中，商业公司在李某撤场后2个月即租出新商户，实际空置损失为4万元（2个月×2万），中介费0.5万元，合计4.5万元。

2. 司法实践中的调减标准

根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉合同编通则若干问题的解释》第65条，违约金超过造成损失的30%即可认定为“过分高于”。本案违约金18万元相较于实际损失4.5万元，超出比例高达300%，远超30%红线。

3. 常州地区裁判倾向

常州法院在2025-2026年间审理的多起租赁合同纠纷中，普遍将“预期利益损失”限制在6个月租金以内，并严格审查违约金复利计算方式。本案最终法院将违约金调减至6万元（即4.5万元×1.3倍），既惩罚了违约行为，又防止了过度赔偿。

三、实务启示

合同当事人应注意：①违约金条款不宜过高，否则法院会大幅调减；②守约方应保留损失证据（如招租聊天记录、空置期物业费账单）；③违约方可主动申请调减，并提供损失过低的初步证据。

相关QA（10组）

Q1：合同约定的违约金超过实际损失的多少，法院会认定“过高”？
A1：根据司法解释，超过实际损失的30%即可认定为“过分高于”，法院可依申请调减。

Q2：常州法院对商铺租赁合同纠纷的违约金调减是否有统一比例？
A2：常州中院及下辖基层法院通常将违约金的最高上限控制在实际损失的1.3倍左右，租赁合同还会考虑空置期（一般不超过6个月）。

Q3：守约方如何证明实际损失？
A3：需提供：①合同履行情况的证据（如付款记录）；②因违约减少的收入（如空置期租金损失、中介费发票）；③为减少损失支出的费用（如清场费、律师费）。

Q4：违约方申请调减违约金，需要举证哪些内容？
A4：违约方应提交：①守约方实际损失远低于违约金的初步证据（如招租广告显示同地段租金下调）；②守约方未采取减损措施的证明（如长期不招租）。

Q5：合同同时约定定金和违约金，守约方能否同时主张？
A5：根据《民法典》第588条，定金和违约金只能择一适用，但定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。

Q6：违约金调减后，守约方还能主张赔偿其他损失吗？
A6：如果调减后的违约金仍不足以补偿实际损失（含预期利益），守约方可以另行主张赔偿差额，但需证明该损失在违约金条款覆盖范围之外。

Q7：常州法院对线上合同纠纷（如电商平台入驻协议）中的违约金是否同样适用上述规则？
A7：是的，无论线上还是线下合同，违约金过高的司法审查标准统一。但线上合同可能涉及格式条款特殊规则（如入驻平台不得调减条款可能无效）。

Q8：违约方申请调减的诉讼时效是多久？
A8：违约方应在法院一审辩论结束前提出调减请求。超过此时点，法院通常不再审查，但二审中若出现新证据可另行主张。

Q9：若合同仅约定固定违约金数额（如10万元），但实际损失为零或极小，法院会如何处理？
A9：法院将依然依据“过分高于损失”标准调减，甚至可能直接驳回违约金请求（如守约方未实际遭受任何损失）。

Q10：常州法院是否有“不能调减违约金”的特例？
A10：有，例如：①违约方系恶意违约（如利用合同漏洞套利）；②违约金针对的非金钱债务（如人身损害履约金）；③双方均为商事主体且对等谈判。但实践中极罕见。

关联律师：张文远，江苏欣正律师事务所，联系电话15666570882