江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终11372号

上诉人（原审原告）：刘永健，男，1943年9月10日生，汉族，住南京市浦口区。

委托诉讼代理人：刘伟，江苏三曦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：南京五汇发商业管理有限公司，住所地南京市六合区横梁街道山东路47号110室。

法定代表人：杨志福，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陆庆文。

上诉人刘永健因与被上诉人南京五汇发商业管理有限公司（以下简称五汇发公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白文虎独任审理。本案于2021年1月13日公开开庭进行了审理，上诉人刘永健委托诉讼代理人刘伟、被上诉人五汇发公司委托诉讼代理人陆庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘永健上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付2020年1月1日至2020年12月31日的实际占用期间房屋使用费10127元；2.判令五汇发公司将座落于六合区和公共部分的边界用墙隔开，与其它商铺相对独立；3.判令五汇发公司承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.本案是房屋租赁合同纠纷，并非委托合同纠纷。《“横梁商业广场”委托经营合同》本质上是房屋租赁合同。上诉人与五汇发公司签订的合同中，第1、2、3、4条约定的内容，符合租赁合同的构成要件。2.租赁物于合同期届满时五汇发公司未返还给上诉人，五汇发公司应当依法依约支付租金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，即使五汇发公司主张其与案外人之间就涉案商铺的代管行为成立，因物业管理委员会并非租赁合同的相对人，又不是法定的提存机关，故五汇发公司主张与物业管理委员会交接等同于与上诉人交接商铺，缺乏法律依据，又无证据证明上诉人书面同意其交接。庭审时双方争议很大，况且五汇发公司有物业管理的服务项目，五汇发公司的营业执照可以证明这一法律事实。南京市六合区横梁商业广场物业管理委员会在国家企业信用信息公示系统上查询不到相关企业信息。二、五汇发公司应当用墙隔开座落于南京市六合区边界，及公共通道的界限，与其他商铺相对封闭。上诉人的3099商铺与3416商铺和3098商铺原来是有隔墙的。五汇发公司为了经营需要，把上诉人商铺的墙砸掉，造成上诉人的商铺与其他业主的商铺无法分清界限，不能相对封闭。（2017）苏0116民初2196号判决书中，五汇发公司自认“拆除了二楼己分割好的内隔墙”。如果五汇发公司不将上诉人的商铺和其他业主的商铺用墙隔开，按照合同的性质、目的、交易习惯，上诉人无法处分商铺使用权和占有权，即无法对外出租或者自己经营，客观上影响了上诉人以上的权利的行使。综上，恳请二审法院在查清案件事实后，依法判决。

五汇发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。五汇发公司没有实际占有使用涉案房屋，不应当给付租金。2019年12月30日合同到期。2019年12月26日刘永健等人到涉案房屋，被上诉人告知不续租了，让刘永健等人将钥匙拿走并签字，但没有人拿钥匙。之所以要让他们签字，是因为谁拿走了钥匙，就要对涉案房屋的水电、消防负责。12月30日被上诉人将钥匙交给了物业委员会，当时有物业委员会出具的材料。使用涉案房屋的超市已经在2019年下半年倒闭了，12月30日就撤走了。

刘永健向一审法院提出诉讼请求：1.判令五汇发公司支付2020年1月1日至2020年8月31日的实际占用期间房屋使用费6752元（按照每月844元的标准计算），并按照合同标准计算至房屋返还之日；2.判令五汇发公司支付2018年租金547元；3.判令五汇发公司支付2019年租金612元；4.判令五汇发公司用墙隔开坐落于六合区和公共部分的边界，与其他商铺相对封闭；5.本案诉讼费五汇发公司负担。

一审法院认定事实：2014年3月20日，甲方委托人刘永健、乙方受托人五汇发公司签订《“横梁商业广场”委托经营合同》，约定甲方委托乙方经营的商铺座落于南京市六合区，建筑面积15.26平方米。甲方委托经营的商铺为商业使用。委托经营期限自2015年1月1日至2019年12月31日，上述委托经营期满，乙方有意继续受托经营的，应提前六个月书面通知甲方，同等条件下，乙方享有优先受托经营商铺的权利。甲方委托乙方经营商铺，并委托乙方对商铺进行市场培育、开业筹备、宣传推广、市场管理等，通过乙方的专业运作，使受托商铺的商业氛围、吸引力逐步提高。甲方同意在2015年1月1日至2017年12月31日即甲方委托乙方经营的前三年免除对乙方在上述期限内的收益要求。自2018年1月1日至2018年12月31日共计1年，乙方2017年12月30日前向甲方支付一次经营收益，支付经营收益为9114元，自2019年1月1日至2019年12月31日共计1年，乙方2018年12月30日前向甲方支付一次经营收益，支付经营收益10127元。乙方支付委托经营收益后，甲方应向乙方开具符合税务部门要求的发票（乙方在代扣代缴税费时已经取得税务发票的除外）。乙方按上述约定向甲方支付经营收益以外的收益归乙方所有，委托经营的收益不足以按照上述约定向甲方支付的，由乙方自行补足。委托经营期满，甲方、乙方可协商保留在商铺内的任何内部装修、装饰或附属物或恢复原状，协商保留的，甲方协商标准向乙方支付乙方因装修支出的费用，并收购商铺内的各种设备。合同还对其他事项进行了约定。

另认定：2019年12月27日，刘永健至现场与五汇发公司沟通续租事项，因五汇发公司要求其成立业主委员会，未成立，双方未就此达成一致意见。2020年1月10日，刘永健至现场，发现出售服装区域仍在经营，并将该区域进行拍照。2020年7月15日，南京市六合区横梁街道横梁商业广场物业管理委员会出具《说明》，内容为五汇发公司受横梁商业广场1号楼三层全体业主委托经营和管理受托房屋，合同于2019年12月底到期，2020年春节前五汇发公司负责人找到物业管理委员会，反映合同到期后业主有续签意向，但业主众多租金诉求各有不同，一时难以统一意见，因此续签合同一时不能落定，由于房屋内有电控、井道等设备，易造成火灾、坠亡等安全事故，所以无人愿意接管房屋钥匙和管理房屋，房屋无法移交。物业管理委员会经慎重考虑，协调由物业管理部暂时保管房屋钥匙并管理房屋，待1号楼三层业主自治组织成立后再做移交，五汇发公司承诺留存在房屋内的部分物品在新商家入住前清空，若不能及时清空视为自主放弃。

还认定：涉案房屋所有权证书证号：宁房权证合转字第××号，房屋所有权人刘永健，房屋坐落六合区横梁××××号，规划用途农贸市场。建筑面积15.24平方米，套内建筑面积8平方米，房屋所有权证书附有测绘公司图纸，标明各商铺号。商铺现隔间已经全部打通，形成一体，并已铺设地砖，安装中央空调等。

一审庭审中，五汇发公司称刘永健拍照区域系涉案房屋所在楼层其中一小部分卖衣服的在撤货，刘永健的商铺不在该区域，其店铺当时已经不再经营。2020年12月27日，80%业主找到五汇发公司，反映合同到期后续签意向，但是众多业主意见难以统一，续签事宜搁置，业主无人愿意保管钥匙，钥匙就一把，房屋无法移交，就将整个楼层交由物业管委会管理。

一审法院认为，刘永健、五汇发公司签订的《“横梁商业广场”委托经营合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。合同生效后，双方当事人应完全履行各自合同义务。本案中，双方当事人约定了合同履行期限，即合同届满日为2019年12月31日。2019年12月27日，刘永健等到租赁物现场与五汇发公司沟通续租事宜，因未成立业主委员会，双方未达成续租的一致意见，同时，五汇发公司将钥匙交由物业管理委员会物业管理部，该事实表明五汇发公司已经交付租赁物。刘永健称对方未交付钥匙，也未实际交付租赁物。因租赁物涉及整个楼层，从物业管理角度来讲，五汇发公司将钥匙交由物业管理委员会物业管理部，有利于租赁物的管理和风险防范，不构成对租赁物的继续占有，刘永健认为未实际交付的理由不成立。租赁物于合同期届满时已经返还，刘永健再行主张占用费，无事实依据，一审法院不予支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等义务。刘永健认为，在2020年1月10日仍有经营户在经营，五汇发公司未实际交还。五汇发公司委托经营后也将商铺租赁给他人使用，清空商铺需要一定时间，即使五汇发公司将时间拖延10日左右，也系在合同履行完毕后合理时间限度内。五汇发公司因刘永健未开票，扣留刘永健两年费用计1159元，五汇发公司认可该费用。根据合同约定，五汇发公司占有该费用无依据，应予以退还。五汇发公司在本案中称关于要求刘永健开票事宜，另行主张，对此一审法院不作处理。本案系委托合同纠纷，各业主将自己商铺交由五汇发公司统一管理、经营，其权益应得到保护，但在保护单个业主权利时应考虑其他业主权益。现商铺已经在五汇发公司的经营下，已然形成统一格局、统一装修，各商铺之间形成一体，一旦支持个别业主以墙体隔离的请求，必然会影响其他业主的意愿和利益，也可能会造成不必要的经济损失。故在各业主形成利益共同体的前提下，权衡各方利益，一审法院不支持刘永健本次诉讼以墙隔离的请求。刘永健可与其他业主对商铺具体处分形成决议，再行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，一审法院判决：一、南京五汇发商业管理有限公司于判决生效后十日内给付刘永健1159号；二、驳回刘永健的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘永健负担20元，南京五汇发商业管理有限公司负担5元。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《“横梁商业广场”委托经营合同》中明确约定，委托经营期至2019年12月31日。被上诉人五汇发公司陈述，合同到期前，包括上诉人在内的部分业主前来洽谈续租事宜时，其明确表示不再续租。南京市六合区横梁街道横梁商业广场物业管理委员会出具的说明亦表明，涉案房屋二楼商铺的业主，无人愿意接管钥匙和管理房屋，涉案房屋无法移交，后协调由物业管理部暂时保管房屋钥匙并管理房屋。且上诉人提交的现有证据亦不能证明涉案合同到期后，被上诉人仍占有使用涉案商铺。据上，一审法院认定被上诉人在合同期满后已返还商铺，具有依据。故对上诉人主张被上诉人给付其合同期满后商铺的占有使用费的上诉请求，本院不予支持。双方当事人对商铺出租交付时，商铺之间使用轻质水泥板隔离的事实予以确认，被上诉人返还时理应恢复原状，但根据涉案商铺的实际情况，一审法院考虑到涉案房屋二楼商铺的整体情况和全体业主的共同利益，衡量隔离的必要性及商铺之间隔离后的效果，权衡全体业主及各方利益，未支持上诉人要求隔离的主张，并无不当。据上，本院对上诉人的上诉请求不予支持。

综上，刘永健的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由刘永健负担。

本判决为终审判决。

审判员白文虎

二〇二一年二月二十五日

法官助理焦玲

书记员戴苗