海东某机动车安全检测中心;刘某;海东市某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 - 冶有贵律师优秀案例 - 律师地图

青海省海东市平安区人民法院

民事判决书

（2025）青0203民初164号

原告（反诉被告）：海东某机动车安全检测中心。住所：青海省海东市平安区平安。

法定代表人：马某甲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：冶有贵，青海龙启律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冶勇，青海龙启律师事务所律师。

被告（反诉原告）：海东市某有限公司。住所：青海省海东市平安区。

法定代表人：刘某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：周文，青海磐佑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：扈连章，青海磐佑律师事务所律师。

被告：刘某，男，1970年6月15日出生，回族，住青海省西宁市湟中区。

委托诉讼代理人：周文，青海磐佑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：扈连章，青海磐佑律师事务所律师。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心与被告刘某、被告（反诉原告）海东市某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2025年1月21日立案后，因案情复杂，本院于2025年4月17日依法裁定本案转为普通程序。本案于2025年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心委托诉讼代理人冶有贵、冶勇，被告刘某（亦为海东市某有限公司的法定代表人）及其委托诉讼代理人扈连章、周文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心向本院提出变更后诉讼请求：1.依法解除原、被告于2021年9月9日签订的《协议书》；2.依法判令二被告限期将某饭店整体移交给原告；3.依法判令二被告连带给付租金1003900元（暂计算至2025年8月8日，具体金额计算至被告腾退房屋之日）；4.依法判令二被告承担违约金540000元；5.依法判令二被告向原告支付收取的海东市旅游发展委员会支付的租赁费116216元；6.依法判令二被告支付某饭店三楼301办公室租赁费180000元；7.依法判令二被告恢复二楼餐厅原状原貌，如不主动恢复须承担原告恢复施工工程款500000元（最终以鉴定数据为准）；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原告和被告刘某签订了《房屋租赁合同》，将原告所有的位于海东市某机动车安全检测中心右侧的（某饭店）1-7层（不包括3层）6961平方米商业用房租赁给被告刘某开办宾馆，租期10年，自2016年5月1日至2026年5月1日。双方约定的5年免租期届满后，2021年9月9日原告和被告海东市某有限公司签订了《协议书》，约定租赁期限为3年，自2021年9月1日至2024年8月31日，租金（按原告装修部分的材料款计取）每年60万元，分两次（2月1日、8月1日）一次性交纳30万元。《协议书》签订后，被告逾期支付了139.61万元租金，其余40.39万元租金至今拒付。截至今日，被告仍占用使用案涉房屋，拒不退还，租金应当继续支付至实际交付腾退之日，暂计算至2025年8月8日为60万元。2018年4月1日被告将案涉商铺三楼3个小办公室及1个大办公室租赁给了海东市旅游发展委员会，并收取了海东市旅游发展委员会支付的住宿费116216元，该款项应当予以退还给原告，且自2016年5月1日被告一直使用饭店三楼301办公室，但从未支付过租赁费，应当按照同楼层租赁价格承担租赁费。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，望准许。

被告刘某、被告（反诉原告）海东市某有限公司辩称，1.被告刘某并非本案适格被告，刘某系海东市某有限公司法定代表人，享有法人财产权，海东市某有限公司是合法经营。原告本身存在违法行为，签订了房屋租赁合同后，原告并未完全履行合同义务；2.原告交付房屋时，房屋的基础设施并不完善，房屋甚至没有消防设备，是被告自行购买；3.原告没有履行合同和法定义务，对自己的损失存在过错；4.原告的多项诉讼请求没有计算过程，被告不清楚是如何计算的，应当予以驳回；5.原告主张餐厅恢复原貌以及向原告支付收取的租金与本案没有任何法律关系，本案应当解决房屋租赁合同，此两项要求超出本案裁判范围，应当予以驳回。

被告（反诉原告）海东市某有限公司向本院提出变更后反诉请求：1.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付锅炉房费用96000元（4年×24000元）；2.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付更换天然气计量器费用27500元；3.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付违约金100000元；4.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付一楼办事大厅租金415800元（83160元/年×5年）；5.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付消防设备及安装费用250000元；6.依法判令反诉被告海东某机动车安全检测中心向反诉原告支付锅炉费用218250元；7.依法判令酒店家具等附属设施归反诉原告所有；反诉被告海东某机动车安全检测中心履行义务，保持房屋正常进出的功能，协助反诉原告顺利搬离租赁场所；8.本诉案件受理费、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告海东某机动车安全检测中心，于2016年5月1日签订了房屋租赁合同，合同约定反诉被告海东某机动车安全检测中心将位于平安区平安某海东某机动车安全检测中心右侧（某店）一至七层（总面积8121.7平方米，减去第三层甲方占用面积1160平方米）共计6961.7平方米租赁给反诉原告使用，用途为商业用房（宾馆），租赁期自2016年5月1日至2026年5月1日，并约定违约条款，违约方需向守约方支付违约金100000元，并承担由此引起的一切损失。在合同签订后，因隔壁住宅楼及一至七楼整体消防没有通过，没有消防验收报告，及锅炉供暖系统老化故障，反诉原告重新安装房屋的消防系统，更换锅炉供暖系统。反诉被告海东某机动车安全检测中心未经反诉原告许可擅自将1楼两家商铺出租并收取租金，办事大厅也并非反诉原告专属使用，并提前收回房屋的行为已经构成违约，需支付违约金100000元，在租赁期间3楼的水电及供暖费用，仍由反诉原告承担，反诉原告为保持正常供暖更换了天然气计量器，且海东某机动车安全检测中心的工作人员马某有限公司、马某丙、马某甲经常借职务之便，来宾馆住宿。综上所述，反诉原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特提起反诉，请求法院在查清本案事实的基础上，依法判如所请。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心辩称，1.2016年5月1日签订的房屋租赁合同第二条约定租赁房屋装饰装修及一切设备设施配置安装全部由乙方刘某负责，2021年9月9日签订的协议书第一条中约定乙方经营期间如有水电暖设备设施改造全部费用由乙方承担。因此根据合同约定，反诉原告反诉请求中的第一项、第二项、第五项、第六项诉求由反诉原告自行承担；2.根据2021年9月9日签订的协议书中载明检测中心租赁给反诉原告的范围是某丙店1楼大厅及2、4、5、6.、7层楼房，不包含检测中心1楼大厅，反诉原告要求反诉被告承担检测中心的租金没有事实和法律依据。

被告刘某针对被告（反诉原告）海东市某有限公司提出的反诉发表意见：支持反诉原告的全部反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心针对本诉向本院提交如下证据：

证据一：房屋租赁合同、协议书，拟证明双方间租赁期限为2016年5月1日-2024年8月31日；合同中租赁服务包含的是某丙店1楼大厅2、4、5、6、7层楼房，交由被告某戊经营；被告经营期间水电暖设施设备改造费用由被告承担；2016年5月1日起五年免租期，到期后自2021年9月1日-2024年8月31日，双方约定被告每年支付租金600000元；协议书解除或终止时被告未经原告同意，擅自变更房屋结构部分，应当恢复房屋原样。

证据二：房屋租赁协议、3张发票、财政授权支付凭证，拟证明被告海东市某有限公司将案涉宾馆中3楼4个办公室出租给第三方，并且收取租金116216元，但双方约定三楼并未出租给被告，该款项应当归原告所有。

证据三：两组照片，拟证明被告未经原告同意，将2楼餐厅改装成培训中心，违反了双方签订协议书中第2条及第6条约定，被告应当依据合同约定恢复餐厅原状或者支付修复费用。

证据四：证人马某丁出庭证言，拟证明签订房屋租赁合同时所确定的租赁房屋范围。

被告刘某、被告（反诉原告）海东市某有限公司对上述证据发表以下质证意见：对证据一的三性认可，证明方向不认可。该合同明确写明租赁标的是案涉酒店的1-7层（不含3层），文意上理解自然包含1楼的办事大厅和邻街商铺。对证据二的真实性、合法性认可，对关联性和证明方向不认可。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，该项诉求标的房屋不在本案租赁范围之内，应当以不当得利另案起诉。对证据三不认可，因为没有原始载体，无法核对照片真实性，且照片也达不到证明目的。对于证人所说的第一份合同的证言三性认可，对第二份合同签订的证言不认可，证明方向不认可。证人所言表述其有权替公司决定合同签订的事宜，合同格式文本由某丙提供，在其明确注意到了1楼租赁标的物包含临街商铺和办事大厅的情况下仍然代表公司签字，该合同对公司具有约束力，因此案涉租赁物标的当然包含1楼临街商铺和办事大厅。

被告刘某、被告（反诉原告）海东市某有限公司针对本诉向本院提交如下证据：

证据一：房屋租赁合同、协议书，拟证明原被告2016年5月1日签订房屋租赁合同，并约定将位于平安区海东某机动车安全检测中心右侧（某店）一至七层含两个商铺一个检测站办事大厅（总面积8121.7平方米，减去第三层甲方占用面积1160平方米）共计6961.7平方米租赁给被告使用。

证据二：《通知》，拟证明原告2024年11月8日向被告发送通知，明确宣称要封闭案涉饭店，除财务之外任何人不得进出，原告阻碍被告撤离和移交，租金计算没有事实依据。

证据三：《项目报价清单-装修项目》《某商务宾馆装修合同》《民事裁定书》，拟证明被告接收案涉房屋之后，与案外人签订了装修合同，对案涉房屋进行了装修。

证据四：《租赁合同》，拟证明被告与案外人签订租赁合同，将第二层租予案外人用于商业经营，已征得原告同意，被告有权改变房屋装修结构。

证据五：《商铺租赁合同》，拟证明2018年3月30日，原被告签订《商铺租赁合同》，被告租用原告的三楼会议室西三间房屋。依照原被告交易习惯，原被告直接租用办公室会签订合同。

证据六：照片共8张，拟证明原告2024年11月8日向被告发送通知，明确宣称要封闭案涉饭店，除财务之外任何人不得进出，原告阻碍被告撤离和移交，租金计算没有事实依据。

证据七：变更诉讼请求申请书，拟证明原告自认案涉酒店三楼不在租赁范围之内，原告第5项、第6项诉讼请求不在本案审理范围之内。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心对上述证据发表以下质证意见：对证据一的三性认可，证明方向不认可。被告仅仅是对第一份合同中关于租赁范围予以说明，对于为何要在合同中写明面积，合同签订当事人马某丁已经予以说明，该合同对租赁范围字面有歧义，但2021年9月9日双方签订的协议书中对租赁范围进行了明确。在2021年签订该协议时双方同意没有异议，租给被告的基本上是毛坯房，被告用5年免租抵给了装修宾馆费用，但此时检测中心大厅（左侧）已经在正常营业无需装修，且检测中心没有理由将使用或出租房屋重复出租给被告。对证据二证明方向不认可。此证据只是一份通知，检测中心不是执法机关，没有阻碍被告撤离和移交的权利，这不是被告至今不交付宾馆的理由。事实情况是被告至今仍然占有、使用案涉宾馆，原告未接收到宾馆，租金应当由一直占有宾馆的被告支付。对证据三的关联性不认可，与本案无关。证据四的合同若真实，此次装修时间为2017年8月23日，但对于餐厅改培训机构我们从未同意，如果原告同意，原告在被告培训中心的租赁合同中一样会盖章予以确认，所以我们对该证据证明方向不认可。对证据五的三性认可，证明方向不认可，签订此合同后被告从未支付过合同约定的租金。对证据六的三性及证明方向均不认可。对证据七的三性认可，证明方向不认可，正因为三楼并未租赁给被告，所以其收取的海东市旅游委员会的租金应当由原告收取。

对当事人针对本诉提交的上述证据，本院综合评判意见如下：原告提交的证据一能够证明其拟证明的事实，对原告的举证意见本院予以采信。原告提交的证据二中《房屋租赁协议》租赁范围与本案无关，故对原告的举证意见本院不予采信。原告提交的照片无法证明其拟证明事实，对原告的举证意见本院不予采信。对证人马某丁关于《房屋租赁合同》签订情况，被告予以认可，本院予以确认该部分证言的证明效力，对证人马某丁关于《协议书》内容的证言，因与原告提交的证据一中的《协议书》相互印证，本院予以确认。对被告提交的证据一的三性予以确认，但无其他证据印证，故被告关于该组证据的举证意见，本院不予采信。被告提交的证据二，对被告拟证明原告于2024年11月8日向其通知要求暂停营业的事实，本院予以确认。被告提交的证据三能够证明其拟证明的事实，本院予以确认。被告提交的证据四，对其拟证明原告同意被告将案涉房屋第二层转租他人的事实，本院予以确认，被告提交证据五与本案无关联性，本院不予确认。被告提交的证据六中的照片无时间、地点，无法证明其拟证明事实，本院不予采信其举证意见。被告提交的证据七能够证明其拟证明事实，本院予以采信其举证意见。

被告（反诉原告）海东市某有限公司、被告刘某针对反诉向本院提交如下证据：

证据一：房屋租赁合同、协议书，拟证明原被告2016年5月1日签订房屋租赁合同，并约定将位于平安区平安某海东某机动车安全检测中心右侧（某丙店）一至七层含两个商铺一个检测站办事大厅（总面积8121.7平方米，减去第三层甲方占用面积1160平方米）共计6961.7平方米租赁给反诉原告使用。

证据二：燃气真空锅炉设备购销及安装施工合同、锅炉安装发票、锅炉房照片，拟证明原告因更换锅炉花费436500元，约定双方各承担50%，原告承担锅炉费用218250元。

证据三：补充协议、天然气设备安装工程发票，拟证明反诉被告需要向平安某公司支付79475元购买天然气设备，该部分费用由反诉原告垫付。

证据四：收条，拟证明反诉原告为更换案涉房屋锅炉设备，支付工人工资26150元。

证据五：通知、照片，拟证明2024年10月26日-2024年10月29日因被告方强制停电，给饭店正常经营造成损失，影响饭店正常经营。

证据六：某宾馆消防系统安装施工合同，拟证明2016年3月25日，反诉原告与山东某有限公司青海分公司签订《某宾馆消防系统安装工程合同书》合同约定该工程造价为250000元，全部由反诉原告支付。

原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心针对反诉向本院提交天眼查截屏一份，拟证明检测中心1楼大厅在2014年已经投入使用，不需要反诉原告进行装修，也没有理由将已使用的检测中心出租给反诉原告。

被告（反诉原告）海东市某有限公司、被告刘某对上述证据发表以下质证意见：对证据的三性及证明方向均不认可，该证据达不到其证明目的。

对当事人针对反诉提交的上述证据，本院综合评判意见如下：对反诉原告提交的证据一的三性予以确认，但无其他证据印证，故反诉原告关于该组证据的举证意见，本院不予采信。反诉原告提交的证据二无法证明其拟证明双方约定各承担一半的事实，且合同甲方为“某有限公司”，对该证据的举证意见，本院不予采信。反诉原告提交的证据三中合同与收款收据未提交原件，无法核实真实性，且收款收据中户名不清晰，金额与其提交合同金额及主张金额不一致，无法体现反诉原告垫付费用的事实，对该证据的举证意见，本院不予采信。反诉原告提交的证据四收条系复印件，且收条书写内容为“今收到某店焊工维修南边1楼库房钢架结构装修带楼梯木工板25张，维修：26150元”，与反诉原告拟证明事实不符，对该证据的举证意见，本院不予采信。反诉原告提交的证据五系其单方制作，无法证明其拟证明的事实，本院不予采信其举证意见。反诉原告提交的证据六无法证明其拟证明事实，本院对其举证意见不采信。反诉被告提交的证据无法证明其拟证明事实，本院不予采信其举证意见。

根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，海东某机动车安全检测中心（甲方）与刘某（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于平安区平安某海东某机动车安全检测中心某有限公司店一至七层（总面积8121.7平方米，减去三层甲方占用面积为1160平方米）共计6961平方米租赁给乙方使用，用途为商业用房（宾馆），租赁房屋装饰装修及一切设备设施配置安装全部由乙方负责，租赁期限为十年，自2016年5月1日至2026年5月1日，乙方租赁房屋前五年不收取租金，无偿使用，租金从第六年开始收取（租金标准按市场价收取），所发生水、电、暖及物业等相关费用由乙方自行缴纳。房屋租金按年结算，甲、乙双方从第六年签订合同之日，乙方一次性付清第一年租金，并缴纳保证金五万元，其后租金每年提前一个月一次性付清年度租金。乙方对该房屋装修及设备列详细清单，甲方确认签字，5年合同期满，如乙方不继续承租房屋，提前三个月书面申请，乙方应依据该清单将所租房屋及相关设备设施完好无损的移交甲方，甲方不承担乙方房屋装潢任何费用。租赁期间乙方不得转租该房屋，如乙方确需转租，须甲方同意，否则有权单方面解除合同，并有权将房屋收回转租他方，同时约定甲方不能擅自改变房屋结构及用途。

2017年4月17日，海东市某有限公司成立。

2017年8月23日，经海东某机动车安全检测中心同意后，海东市某有限公司将某店二楼餐厅转租给案外人马某戊，租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日。

2021年9月9日，海东某机动车安全检测中心（甲方）与海东市某有限公司签订《协议书》，双方在《协议书》中载明：“甲方在2016年将投资建设的某丙店一楼大厅、二、四、五、六、七层楼房，交由乙方某戊经营，由乙方对宾馆进行局部装修装潢、设施设备由乙方投资建设，宾馆投资建设完毕后，由乙方无偿经营五年，五年后所有宾馆装修装潢、设施设备归甲方所有，现乙方无偿经营五年期限届满，根据协议，乙方申请继续经营。”双方约定乙方继续经营某店三年，期限自2021年9月1日至2024年8月31日，乙方经营期间的税费等由乙方承担，如有水电暖设施设备改造，全部费用由乙方承担。乙方如需装修装潢房屋，改变其建筑结构需拿出具体方案，由甲方审定后方可实施，乙方经营期间应向甲方支付甲方前期投入局部装修装潢及地板砖、墙砖、房间卫浴等材料补偿款合计1800000元，由乙方分三年，每年600000元，每年分两次交纳，即每年2月1日、8月1日一次性交纳300000元。如乙方逾期不能按约定按期足额向甲方交纳补偿款，本协议将自动终止，甲方有权解除本协议，全面接管某丙店。协议解除或终止时，乙方在经营期间，未经甲方同意擅自变更房屋结构的部分，应当恢复房屋原装，如未恢复的，甲方恢复原状所产生的费用由乙方承担赔偿责任。

2024年11月8日，海东某机动车安全检测中心向海东市某有限公司作出《通知》，载明：“甲乙双方于2021年9月9日签订的协议书，《某店》三年经营期已到，（2021年9月1日—2024年8月31日止）根据协议书第四条款，甲方有权将本协议自动终止，全面接管《某店》，为明确双方的债权债务，甲方要求乙方在接到通知一周内双方进行财务对账，《某店》从今日起18点钟开始暂停营业，除对账人员，其他人员一律不得进入，等财务人员全面对账结束，双方签字确认再作商议。”

另查明，海东市某有限公司尚欠403900元“材料补偿费”未向海东某机动车安全检测中心付清。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，海东某机动车安全检测中心与刘某、海东市某有限公司签订的《房屋租赁合同》《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均系有效合同。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，海东某机动车安全检测中心与海东市某有限公司在《房屋租赁合同》约定的免租期届满后就后续租赁期限、租金等重新进行了约定，并签订了《协议书》，故《协议书》应当认定为双方对租赁事宜达成的重新合意，并非是《房屋租赁合同》的补充协议。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”《协议书》中双方明确约定租赁期限为2021年9月1日至2024年8月31日，海东市某有限公司在租赁合同期限届满后，继续占用房屋，海东某机动车安全检测中心未提出异议，应视为原《协议书》继续有效，租赁期限为不定期，海东某机动车安全检测中心作为出租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方，海东某机动车安全检测中心于2024年11月8日向海东市某有限公司作出的《通知》中明确合同终止，并要求双方在一周内进行财务对账，故本院认定双方签订的《协议书》于《通知》后一周即2024年11月16日解除。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《协议书》对《房屋租赁合同》关于“房屋装修装潢、设施设备由承租方投资建设，在无偿使用后，所有装修装换、设施设备归出租方”一节予以再次确认，同时《协议书》中明确海东市某有限公司如不能按期足额交纳补偿款，海东某机动车安全检测中心某店，虽然海东市某有限公司已于2024年11月8日按照海东某机动车安全检测中心要求停止经营，但是双方仍需办理设施设备（如宾馆房间钥匙）等的移交手续，故海东某机动车安全检测中心主张海东市某有限公司将某店整体移交的诉讼请求，本院予以支持。

承租人应当按照约定的期限支付租金，未支付租金的，出租人可以请求其支付。本案中，海东某机动车安全检测中心依照合同约定将案涉房屋出租给海东市某有限公司使用，海东市某有限公司作为承租人，应当依照约定的期限及金额支付租金，双方均认可约定的“材料补偿款”即房屋租赁费，海东市某有限公司对尚欠金额403900元予以认可，本院予以确认。同时，在2024年9月1日至2024年11月8日，海东市某有限公司继续使用案涉房屋，故该期间产生的租金为113424.66（600000元/年÷365天×69天），故海东市某有限公司应当向海东某机动车安全检测中心支付房屋租赁费共计517324.66元。

关于海东某机动车安全检测中心主张违约金的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告海东市某有限公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任。海东某机动车安全检测中心主张的违约金实际是造成的损失，而海东市某有限公司迟延支付租金给海东某有限公司造成的损失主要为资金占用期间的利息损失，双方在《协议书》并未约定违约金，结合双方合同履行情况、预期利益等，本院酌定海东市某有限公司应按照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算支付违约金，双方约定每年分别于2月1日、8月1日缴纳300000元，双方均未提交已付租金具体情况，依照双方协议约定，违约金计算情况为：2024年2月2日-2024年8月1日违约金计算以103900元为基数，即1784.24元；2024年8月2日-2024年11月8日的违约金计算以403900元为基数，即3546.02元；2024年11月9日起至实际清偿之日应当以517324.66元为基数按照中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算支付违约金。

关于海东某机动车安全检测中心主张海东市旅游发展委员会支付三楼办公室的租金及支付某店三楼办公室租赁费180000元的诉讼请求，案涉《协议书》中租赁范围中并无三楼办公室，且其提交的海东市旅游发展委员会票据中并未显示租金，亦未提交其他证据予以证实，故对上述诉讼请求，本院不予支持。

关于海东某机动车安全检测中心主张恢复二楼餐厅原状原貌或支付恢复施工工程款的诉讼请求。海东某机动车安全检测中心未提供证明海东市某有限公司擅自改变房屋结构的证据，故对该项诉求本院不予支持。

关于海东某机动车安全检测中心主张刘某共同或连带承担相关责任的问题。《中华人民共和国民法典》第七十五条第一款规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。《房屋租赁合同》签订时，海东市某有限公司尚未成立，由设立人刘某作为乙方签订合同，在后期双方履行合同期间及双方签订《协议书》时，合同双方均认可案涉租赁协议的承租方系海东市某有限公司，对此本院予以确认。故海东某机动车安全检测中心的该部分主张无事实及法律依据，本院不予支持。

关于海东市某有限公司主张的锅炉房费用、天然气计量器费用、消防设备及安装费用、锅炉费用及酒店附属设施的反诉请求。双方在《房屋租赁合同》《协议书》中均约定所有装修装潢、设施设备由承租方负责，在无偿经营五年后，所有装修装潢、设施设备均归出租方即海东某机动车安全检测中心所有，海东市某有限公司亦未提供证据证明双方约定相关费用共同承担，故对上述反诉请求，本院不予支持。

关于海东市某有限公司主张一楼办事大厅租金及违约金的反诉请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不予以证明其事实主张的，由附有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方在《协议书》中约定租赁范围为“某店一楼大厅、二、四、五、六、七层楼房”，且海东市某有限公司未提供相应的证据，故海东市某有限公司的上述反诉请求无事实依据，本院不予支持。

综上所述，原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心的诉讼请求合理部分，本院予以支持。被告（反诉原告）海东市某有限公司的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七十五条第一款、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心与被告（反诉原告）海东市某有限公司于2021年9月9日签订的《协议书》于2024年11月16日解除；

二、被告（反诉原告）海东市某有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心整体移交租赁房屋，即位于海东市平安区某店一楼大厅、二楼、四楼、五楼、六楼、七楼；

三、被告（反诉原告）海东市某有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心房屋租赁费517324.66元；

四、被告（反诉原告）海东市某有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心违约金5330.26元，并以517324.66元为基数按照中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准承担2024年11月9日起至实际清偿之日的违约金。

五、驳回原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）海东市某有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25521元，由原告（反诉被告）海东某机动车安全检测中心负担16494元，被告（反诉原告）海东市某有限公司负担9027元；反诉案件受理费7384元，由被告（反诉原告）海东市某有限公司负担（多余交纳的反诉案件受理费2952元予以退还）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向青海省海东市中级人民法院在线提交上诉状。

审判长邱松青

审判员吴玉珍

审判员申亚文

二〇二五年十月二十一日

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书记员宁红月