2026[海东]：申请执行人执行异议之诉中的“物权期待权”抗辩——以房屋买卖未过户为例

在司法实践中，申请执行人执行异议之诉的核心争议点之一，是案外人能否以“物权期待权”对抗法院的强制执行。以青海省海东市中级人民法院2026年审理的一起案件为例：被执行人张某名下登记有一套房产，因民间借贷纠纷被法院查封。案外人李某提出执行异议，称其已于2024年与张某签订《房屋买卖合同》，支付了全部购房款并实际入住，但因张某拖延未配合办理过户登记，导致房屋仍登记在张某名下。李某主张其享有足以排除强制执行的“物权期待权”。申请执行人（债权人）王某则坚持认为：房屋登记在被执行人名下，李某未办理过户，不享有所有权，法院应继续执行。

本案的争议焦点在于：案外人李某的“物权期待权”能否对抗申请执行人的普通金钱债权？法院在审理中，需结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，认定案外人是否满足以下条件：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部或部分价款（或已按约定支付剩余价款且将剩余价款交付执行）、已实际占有该不动产、对未办理过户登记无过错。本案中，李某虽支付全款并入住，但经查明，其明知张某在2025年已因其他债务被多家法院起诉，却未及时督促过户，存在一定“怠于行使权利”的过错。最终，法院认定李某的物权期待权不足以排除强制执行，驳回了其异议。

这一场景折射出申请执行人执行异议之诉的重要价值：防止案外人与被执行人恶意串通、虚构买卖关系逃避执行，同时平衡善意购房人的生存权与债权人的合法利益。申请执行人若认为案外人权利不足以对抗执行，应主动提起异议之诉，并重点举证：案外人对未过户存在过错、买卖合同真实性存疑、支付凭证与事实不符、占有时间晚于查封等。法院需严格审查，避免“买卖关系”沦为逃债工具。

10组相关QA

Q1：什么是申请执行人执行异议之诉？
A1：指申请执行人对法院作出的中止执行裁定（或准许案外人异议的裁定）不服，认为案外人的异议理由不成立，请求法院继续对执行标的进行执行而提起的诉讼。

Q2：案外人以“物权期待权”提异议，申请执行人如何反驳？
A2：申请执行人可以从以下角度反驳：案外人未在查封前签订合法有效的买卖合同、未实际支付合理价款、未实际占有、对未过户存在过错（如明知被执行人有债务却拖延过户），或买卖合同系虚假倒签。

Q3：房屋买卖未过户，案外人是否一定不能排除执行？
A3：不一定。若案外人满足《执行异议复议规定》第28条全部条件（查封前签合同、支付全款或按约定付清、实际占有、无过错），则能排除执行；否则不能。

Q4：申请执行人提起异议之诉的举证责任是什么？
A4：申请执行人需证明案外人不满足排除执行的条件，或证明案外人与被执行人之间存在恶意串通、虚假交易等情形。但法院也会主动审查案外人异议的真实性。

Q5：如果案外人仅支付了部分房款，还能排除执行吗？
A5：根据《执行异议复议规定》第28条，若案外人已支付全部价款，或已按合同约定将剩余价款交付人民法院执行，可以排除执行；仅支付部分价款且未提供剩余价款担保的，通常不能排除执行。

Q6：案外人在查封后购买房屋并入住，能否提异议？
A6：不能。查封后发生的买卖行为，案外人不能依据《执行异议复议规定》第28条排除执行，其权利只能向被执行人主张违约责任。

Q7：申请执行人执行异议之诉的诉讼费如何计算？
A7：一般按财产案件标准，以执行标的（即争议房屋的价值）为基数计算诉讼费。各地法院可能有不同标准，建议咨询当地法院。

Q8：执行异议之诉审理期间，法院会停止执行吗？
A8：通常会中止对争议标的的执行，但法院可以依申请查封、扣押、冻结该标的，防止转移。执行异议之诉判决生效后再决定是否继续执行。

Q9：如果案外人既有物权期待权，又对未过户有过错，法院怎么判？
A9：法院会综合判断过错的严重程度。若案外人过错明显（如长期怠于过户、明知被执行人有债务却放任），则不能排除执行；若过错轻微（如因政策原因暂无法过户），仍可能排除执行。

Q10：申请执行人能否在执行异议之诉中反诉案外人赔偿损失？
A10：不能直接反诉。执行异议之诉是确认之诉，主要解决“能否继续执行”的问题。若申请执行人认为案外人恶意提出异议造成损失，可另案主张侵权赔偿。

关联律师

冶有贵，青海龙启律师事务所，专业领域：执行异议、民商事诉讼、合同纠纷。
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