安徽省滁州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖11民终2144号

上诉人（原审被告）：安徽宇能美笛龙置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区担子万桥工业园，统一社会信用代码91341100568952928T（1-1）。

法定代表人：赵春桂，董事长。

委托诉讼代理人：吴**，江苏朗华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：任茜，女，1993年4月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人：汤井保，江苏法德东恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：浦宁，江苏法德东恒律师事务所律师（实习）。

上诉人安徽宇能美笛龙置业有限公司因与被上诉人任茜商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

安徽宇能美笛龙置业有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定上诉人与被上诉人存在商品房预约合同关系无依据。原审认定上诉人委托孙曙光销售房屋及孙曙光等人系上诉人委托的涉案房屋的销售人员，属认定事实不清，适用法律不当。原审判决上诉人承担资金占用费错误。

任茜辩称，上诉人与被上诉人之间依法成立商品房买卖合同关系，销售人员的代理行为应由被代理人承担后果，上诉人向孙曙光出具委托书，该委托书内容概括明确，委托代理法律关系成立。一审认定的资金占用费就是被上诉人诉请的银行贷款利息，一审没有超出诉请范围。综上，请求驳回上诉，维持原判。

任茜向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签署的《龙蟠明珠广场房屋订购单》；2.判令被告双倍返还定金2万元及购房款12.5万元及利息；3.被告承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年10月21日，任茜与安徽宇能美笛龙置业有限公司签订《龙蟠明珠广场房屋订购单》，约定安徽宇能美笛龙置业有限公司将其开发建设的滁州市南谯区龙蟠明珠广场D510号商铺（建筑面积约15.48平方米）出售给任茜，总价格为165000元+50000团购优惠。2017年8月3日，任茜向龙蟠星艺佳营销中心支付40000元，POS签购单后备注：肆万元整。已交收4万房款，收据后补。乔谯。2017.8.3。2017年10月21日，原告通过POS机向滁州市龙蟠星艺佳营销中心分别支付35000元和50000元，共计支付125000元。此后安徽宇能美笛龙置业有限公司至今未向任茜交付房屋，亦未退还125000元款项。2018年2月，安徽宇能美笛龙置业有限公司取得龙蟠明珠广场房屋预售许可证。安徽宇能美笛龙置业有限公司系涉案房产开发公司，滁州龙蟠商业运营管理有限公司系涉案房产销售公司。庭审后，法庭向涉案房屋销售人员韩悦欣和乔谯进行案情核实。2017年6月，孙曙光经介绍与被告安徽宇能美笛龙置业有限公司的法定代表人赵春桂签订简易委托书，被告安徽宇能美笛龙置业有限公司委托孙曙光对龙蟠明珠广场项目楼盘销售、政策宣传、渠道合作、客户接待、购房协议、支付佣金等相关工作全面负责。随后孙曙光组织人员入场进行销售，形成了以孙曙光、乔谯、周忠鑫、李明星为骨干的销售团队，孙曙光负责与开发商对接，乔谯负责财务，周忠鑫负责人员招聘，李明星负责执行销售任务，销售期间，以孙曙光及乔谯个人名义各办理一个POS机（商户名称分别为：（滁州市）龙蟠星艺佳营销中心、南京光辉网络信息有信公司）收取购房者钱款。后孙曙光销售团队与被告安徽宇能美笛龙置业有限公司就销售佣金发生争议，孙曙光销售团队截留部分销售款没有交付给被告安徽宇能美笛龙置业有限公司，被告安徽宇能美笛龙置业有限公司以孙曙光销售团队涉嫌职务侵占报警，公安机关经审查认为没有犯罪事实未予立案。

一审法院认为，原告与安徽宇能美笛龙置业有限公司签订龙蟠明珠广场房屋订购单,双方实为商品房预约合同关系。安徽宇能美笛龙置业有限公司在未取得预售许可的情况下便将其开发建设的滁州市龙蟠明珠广场房屋对外预售，与原告签订房屋订购单，违反法律规定，因此双方的协议无效。但2018年2月安徽宇能美笛龙置业有限公司取得龙蟠明珠广场房屋预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，故对原告要求解除原、被告双方签《龙蟠明珠广场房屋订购单》的诉请，予以支持。买卖合同解除后，因协议取得的财产应予返还。由于被告至今未将出售的房屋交付给原告，不存在原告返还房屋的情形。原告向（滁州市）龙蟠星艺佳营销中心等账户共计支付购房款125000元，龙蟠明珠广场系被告安徽宇能美笛龙置业有限公司开发建设，委托孙曙光、乔谯、周忠鑫、李明星等销售,孙曙光、乔谯等在销售案涉房屋的过程中产生的责任应由被告安徽宇能美笛龙置业有限公司承担，故被告安徽宇能美笛龙置业有限公司应返还原告购房款125000元。原告主张被告安徽宇能美笛龙置业有限公司双倍返还定金20000元，未提供充足证据予以证明，不予支持。原告向被告主张于2017年10月21日起支付利息，但未提供充分的证据予以佐证，不予支持。但自2019年4月9日原审立案之日，被告应按中国人民银行同期同类贷款的基准利率向原告支付资金占用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、解除原告任茜与被告滁州龙蟠商业运营管理有限公司签订的《龙蟠明珠广场房屋订购单》（编号：0000815）；二、被告安徽宇能美笛龙置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告任茜人民币125000元并支付资金占用费（以125000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月9日算至款清偿时止）；三、驳回原告任茜的其他诉讼请求。案件受理费3280元，减半收取计1640元，由原告任茜负担226元，被告安徽宇能美笛龙置业有限公司负担1414元。

本院二审查明，原审法院在与本案关联的另案中从公安机关调取的受案登记表记载，上诉人在向公安机关报案时“称其公司聘请的以孙曙光为首的销售团队，在帮其公司开发的龙蟠明珠广场项目销售的过程中，存在截留客户购房款的行为，其认为销售团队职务侵占其公司款项”。

二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，原审判决由上诉人返还被上诉人购房款及其数额是否正确，上诉人应否支付被上诉人资金占用费。

双方当事人在原审提供的证据及原审法院从公安机关调取的证据材料，足以证实孙曙光销售团队系上诉人委托的涉案房屋的销售人员，被上诉人与销售人员签订房屋订购单，应当认定为上诉人与被上诉人建立合同关系，销售人员收取被上诉人的购房款，亦应视为上诉人收取，且原审对数额的认定正确。至于销售人员是否将被上诉人交纳的购房款交至上诉人处，系上诉人对其公司售房款的管理问题，与被上诉人无关，上诉人应对被上诉人所交纳的125000元房款承担返还责任，原审对该节的认定正确。上诉人提出的撤销原判，驳回被上诉人一审请求的上诉请求，无事实依据，不予支持。因上诉人收取被上诉人的购房款后，又因上诉人的原因致不能实现合同目的，上诉人构成对被上诉人资金的占用，原审据此判决上诉人自被上诉人在原审起诉之日起按银行同期贷款利率支付资金占用费，有事实和法律依据。上诉人提出的其不应支付资金占用费的上诉理由，不能成立。

综上，上诉人安徽宇能美笛龙置业有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2800元，由上诉人安徽宇能美笛龙置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长高奎

审判员刘勇

审判员王敏

二〇一九年八月二十八日

书记员吴敬

附：本案适用的相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；