我在2021年10月跟一个包工头在本地一个住宅项目做外架，包工头是从总包那里转包的，总包上面还有发包方。2022年8月工程完工，2023年3月结算时包工头说总包扣了他安全罚款和工期罚款，所以不能给我结清。我手里有包工头签字确认的工程量单和欠条，但没有总包或发包方盖章。现在包工头把房子卖了，人找不到了。请问我能不能起诉总包和发包方？实际施工人主张工程款需要什么条件？欠条超过三年会不会过期？
王立强
解答律师
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2023年12月我借给朋友30万，签了借款合同，约定2024年6月还，月息一分五，他用他父母的房子做抵押但没办抵押登记。到期后他只还了5万，还说我收的利息太高，合同无效。贠鹏律师，借款合同纠纷里没办抵押登记，抵押还有效吗？月息一分五受不受保护？合同里约定的违约金和律师费能不能一起要？我该在哪个法院起诉？要不要先做财产保全？
这事我给你说直白点：借款合同本身有效，不是他一句“利息高”就全无效。2023年12月一年期LPR是3.45%，民间借贷利率保护上限是四倍即13.8%；月息一分五折年18%，超出的4.2%不受保护。已还5万，先算合法本息，超限利息可主张抵本金。 抵押没办登记，不动产抵押权就没设立，你不能优先受偿；但若他父母签了抵押合同，合同仍有效，可要求配合办登记或赔违约。违约金、律师费有明确约定可以一起要，但加上利息、逾期费总和不能超四倍LPR，律师费法院也会审查。 管辖法院：有约定按约定；没约定，去被告住所地或你所在地（接受货币一方）基层法院起诉。财产保全建议赶紧做，诉前保全要担保、30天内起诉；诉中保全同步申请，先冻他账户、封他名下房车。父母房没登记不能直接优先，若他们签了抵押合同，可另诉要求办登记。别拖，先算账、查财产、立保全。
贠鹏肖强律师，我这边情况很急。2024年2月，我代表家里开的五金店向一个装修队供应了一批水管和电线，价值6.4万。装修队老板姓刘，和我认识三年，当时说“月底结”，没签合同。我手上有他工人签收的送货单，还有他在微信里说“货款下个月15号前一定转你”的语音。现在他电话不接，店里也搬了。我听说买卖合同纠纷可以申请财产保全，但我不知道他银行卡和房子信息。请问我能不能先起诉再查财产？如果找不到人，法院会公告送达吗？诉讼时效会过吗？我该不该马上找本地买卖合同纠纷律师？
这事就是典型的买卖合同纠纷，装修队欠你五金店货款。送货单加微信语音能证明买卖和欠款，但工人签收的代理关系、刘某身份信息得补强。 怎么解决： 1. 能先起诉再查财产。立案后马上申请诉讼财产保全，提供担保，申请法院网络查控他银行卡、微信、支付宝、房产、车辆；不知道线索也能申请，但法院有时要基本线索。 2. 找不到人，法院可以公告送达，公告30天视为送达，之后缺席判决，但执行会难。 3. 诉讼时效3年，从约定付款日届满算，你这大概2027年3月前后到期，现在还没过，赶紧催款留记录能中断。 4. 该不该马上找本地买卖合同纠纷律师？该。把送货单原件、微信语音原始载体、聊天记录、催款记录、刘某身份信息整理好，尽快立案保全。本地律师熟悉公告送达、财产保全和查控流程，别拖。
肖强我想客观咨询一下：2024年5月20日，我儿子在幼儿园被另一个小朋友推倒，头磕在桌角缝了5针。对方家长说是我儿子先抢玩具，幼儿园说监控刚好坏了。请问在侵权责任纠纷中，无民事行为能力人在幼儿园受伤，幼儿园和对方监护人的责任怎么划分？教育机构责任和安全保障义务具体怎么认定？我们需要准备哪些证据？
这事分两块：对方孩子推人，属于监护人责任，由对方家长赔；幼儿园这边，无民事行为能力人在园受伤，法律对幼儿园是过错推定，它得证明自己尽到教育、管理职责，否则就要担责。监控坏了对它很不利，安全保障义务包括看住危险桌角、及时制止打闹、保留监控。若是对方孩子直接致害，对方监护人通常主责，幼儿园有过错就承担相应补充责任；桌角有隐患、老师没及时管，比例会加重。 怎么解决：先封存证据，书面要求幼儿园保存监控和维修记录，报警或找教育局调解。准备：病历、诊断、缝针照片、费用票据、交通费、家长沟通录音/微信、老师陈述、其他家长孩子证言、现场照片、幼儿园安全制度。协商不成，把对方监护人和幼儿园一起告，案由就是侵权责任纠纷。抢玩具不影响对方担责，最多影响责任比例。尽快做，别拖。
郭磊金程兆莉律师，我父母2022年10月买了一套养老房，是本地开发商预售的期房，合同写2023年12月31日前交房。到现在逾期交房一年多了，工地停工，售楼部没人，开发商只发过一次延期通知。我们每个月还要还按揭贷款，老人急得睡不着。请问可以解除商品房买卖合同并退房吗？逾期交房违约金怎么算？
这事定性很明确：开发商逾期交房一年多、工地停工、售楼部没人，已经构成迟延履行主要债务，你父母有权解除商品房买卖合同并退房，但解除权有期限，别干等。先去办：给开发商发EMS书面催告函，限15-30天交房，留好回执；同时准备起诉，请求解除购房合同和按揭贷款合同，退首付、已还本息，剩余贷款由开发商返还银行，并申请财产保全。逾期交房违约金：合同有约定按日万分之几算到解除或实际交房日；没约定按同地段同类房屋租金标准算，约定太低可请求法院调高。注意别擅自停贷断供，先跟银行沟通，在诉讼里一并解决，否则征信会花。若项目进保交楼或开发商破产重整，赶紧申报债权。建议找本地商品房买卖合同纠纷律师，尽快发函、立案，别只等着。
程兆莉王立强
建设工程施工合同专家
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2023年12月我借给朋友30万，签了借款合同，约定2024年6月还，月息一分五，他用他父母的房子做抵押但没办抵押登记。到期后他只还了5万，还说我收的利息太高，合同无效。贠鹏律师，借款合同纠纷里没办抵押登记，抵押还有效吗？月息一分五受不受保护？合同里约定的违约金和律师费能不能一起要？我该在哪个法院起诉？要不要先做财产保全？
贠鹏 律师已解答肖强律师，我这边情况很急。2024年2月，我代表家里开的五金店向一个装修队供应了一批水管和电线，价值6.4万。装修队老板姓刘，和我认识三年，当时说“月底结”，没签合同。我手上有他工人签收的送货单，还有他在微信里说“货款下个月15号前一定转你”的语音。现在他电话不接，店里也搬了。我听说买卖合同纠纷可以申请财产保全，但我不知道他银行卡和房子信息。请问我能不能先起诉再查财产？如果找不到人，法院会公告送达吗？诉讼时效会过吗？我该不该马上找本地买卖合同纠纷律师？
肖强 律师已解答我想客观咨询一下：2024年5月20日，我儿子在幼儿园被另一个小朋友推倒，头磕在桌角缝了5针。对方家长说是我儿子先抢玩具，幼儿园说监控刚好坏了。请问在侵权责任纠纷中，无民事行为能力人在幼儿园受伤，幼儿园和对方监护人的责任怎么划分？教育机构责任和安全保障义务具体怎么认定？我们需要准备哪些证据？
郭磊金 律师已解答程兆莉律师，我父母2022年10月买了一套养老房，是本地开发商预售的期房，合同写2023年12月31日前交房。到现在逾期交房一年多了，工地停工，售楼部没人，开发商只发过一次延期通知。我们每个月还要还按揭贷款，老人急得睡不着。请问可以解除商品房买卖合同并退房吗？逾期交房违约金怎么算？
程兆莉 律师已解答