律师您好，我想咨询二手房买卖纠纷。2023年3月我通过一家本地中介看中一套学区房，签了存量房买卖合同，交了10万元定金和30万元首付款，约定2023年6月20日前过户。结果卖家把房子又抵押给了一家小额贷款机构，现在无法解押，也不退钱，中介只说继续等。我孩子今年9月就要报名，我急得睡不着。请问我能要求继续履行合同、强制过户，还是只能要双倍定金和违约金？网签和资金监管还能补救吗？中介有没有责任？如果起诉，能否申请财产保全？

Question

睢红娟 · Accepted Answer

这种事，卖家已经构成根本违约。他把学区房又抵押给小贷，导致无法解押过户，你孩子9月报名等不起。先定性：二手房买卖纠纷里，有抵押不必然不能强制过户，但抵押权不涂销，法院通常判不了强制过户。所以两条路——能谈妥代偿解押，就要求继续履行、强制过户；谈不拢，赶紧解除合同索赔。

怎么办：
1. 马上去不动产登记中心拉产调，看抵押、查封情况。
2. 给卖家发书面催告，限几天解押过户，留证据。
3. 起诉时申请财产保全，查封房子、冻结卖家账户，防转移。
4. 钱上：10万定金可主张双倍返还20万，30万首付返还；违约金和双倍定金一般二选一，选高的，另可主张房价差价损失。
5. 网签：没网签赶紧问当地房管局能否补；资金监管：首付若没走监管，追回难，后续款别再直付。
6. 中介责任：没查抵押就促成交，可投诉、要求退中介费并赔偿。
孩子9月报名，建议一边谈代偿解押，一边准备解除索赔和保全。具体看合同和产调，尽快找当地律师介入。

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睢红娟

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