一、案件回顾：一场因“无力履约”引发的房屋买卖纠纷

2022年11月，64岁的江某青通过中介温某翁与杨某菊签订《房屋买卖合同》，约定以29.5万元购买杨某菊名下的一套119㎡房屋：第一期支付9万元（含1000元定金），第二期20.5万元于2023年2月15日前付清，过户费由杨某菊承担。

合同签订后，江某青分三次支付了9万元（1000元定金+8万元房款+9000元房款），杨某菊也交付了房屋钥匙。但2023年春节后，江某青以“未征得丈夫同意、家庭经济困难（低保户+退伍军人补贴微薄+患腰间盘突出需长期治疗）”为由，明确表示无力支付剩余房款，要求解除合同并返还9万元。

杨某菊则辩称：合同合法有效，自己已履行交房义务；江某青违约导致房屋无法出售或出租，造成搬家费2000元、一年租金损失9600元，合计11600元，不同意返还购房款。

二、法院判决：合同解除，但违约方需承担责任

陆川县人民法院经审理，最终作出如下判决：

1. 解除《房屋买卖合同》：江某青在履行期限届满前明确表示不支付二期房款，符合《民法典》第563条“当事人一方明确表示不履行主要债务”的解除情形；
2. 返还购房款8.2万元：扣除江某青无权要求返还的1000元定金（《民法典》第587条，给付定金方违约无权退定金），以及酌情支持的7000元违约损失（搬家费+租金收益），杨某菊需返还8.2万元；
3. 驳回利息请求：合同解除的过错方是江某青，其主张利息无法律依据。

三、核心法律要点解析：当事人最关心的“痛点”细节

1. 合同解除的法定条件：“明确表示不履行主要债务”即可解除

• 关键词：履行期限届满前、明确表示不履约、主要债务
• 本案中，江某青在第二期房款支付期限（2023年2月15日）前，明确告知杨某菊“无力支付剩余房款”，属于“以行为表明不履行主要债务”，符合法定解除条件。即使杨某菊已交房，也无法阻止合同解除。

2. 定金罚则：违约方无权要求返还定金

• 关键词：定金性质、违约后果、抵房款/收回
• 江某青支付的1000元定金，因自身违约导致合同目的无法实现，根据《民法典》第587条，无权要求返还。注意：定金需明确约定为“定金”（而非“订金”），否则不适用罚则。

3. 违约损失赔偿：需“实际损失+可得利益”，但需合理

• 关键词：实际损失、可得利益、举证责任
• 杨某菊主张的搬家费（实际损失）和租金收益（可得利益），法院结合当地市场价、合同履行时间，酌情支持7000元（而非全部11600元）。提示：主张损失需提供证据（如搬家费收据、同小区租金合同），否则可能不被支持。

4. 夫妻共同财产处分：未征得配偶同意是否影响合同效力？

• 关键词：夫妻共同财产、无权处分、合同效力
• 江某青称“未征得丈夫同意”，但法院未以此认定合同无效——因为《房屋买卖合同》是江某青与杨某菊的真实意思表示，且不违反法律强制性规定。若房屋属于夫妻共同财产，丈夫可向江某青主张赔偿，但不影响合同对杨某菊的效力。

5. 经济困难能否成为“免责理由”？

• 关键词：不可抗力、情势变更、经济困难
• 江某青的“低保户、患病、无收入”属于自身经济状况，不属于《民法典》规定的“不可抗力”（如自然灾害、政府行为）或“情势变更”（合同成立后客观情况发生重大变化），不能免除违约责任。

四、一句话问答：快速解决你的疑惑

1. 问：签订房屋买卖合同后，无力支付剩余房款，能直接解除合同吗？
   答：可以，但需承担定金损失和对方的合理违约损失。

2. 问：支付的“定金”和“订金”有区别吗？
   答：有！定金适用罚则（违约不退），订金仅为预付款（可退），签订合同时需明确字样。

3. 问：出卖人已交房，买受人违约还能解除合同吗？
   答：能，只要买受人明确表示不履行主要债务（如不付剩余房款），即可解除。

4. 问：未征得配偶同意签的房屋买卖合同有效吗？
   答：有效，但配偶可向签字方主张赔偿，不影响合同对出卖人的效力。

5. 问：经济困难导致无法履约，能不赔损失吗？
   答：不能，经济困难不属于法定免责事由，仍需承担违约赔偿。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2023）桂0922民初5012号
原告：江某青，女，1958年6月18日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。
诉讼委托代理人：卢某其，男，1956年1月8日出生，居民，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。
被告：杨某菊，女，1989年10月4日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。
委托诉讼代理人：谢某啟，男，1990年2月5日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区陆川县。
原告江某青与被告杨某菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江某青及其委托诉讼代理人卢某其、被告杨某菊未到庭，其委托诉讼代理人谢利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江某青向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告江某青与被告杨某菊签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院依法判令被告杨某菊返还90000元房款给原告江某青；三、请求法院依法判令被告杨某菊支付利息（利息：从起诉之日起以本金90000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至还清之日止）给原告江某青；四、本案诉讼费用由被告杨某菊承担。事实和理由：被告杨某菊拟将其所有座落在镇小区栋号房出卖，原告江某青通过中介人温某翁认识被告杨某菊。2022年11月20日中介人温某翁代被告杨某菊向原告江某青收取订金1000元，原告江某青通过微信转帐方式向中介人温某翁转帐1000元，中介人温某翁在微信回复原告江某青时写明：“收到9栋404房定金壹仟（1000）整”。2022年11月28日原告江某青（为乙方）未征得丈夫卢某其的同意擅自与被告杨某菊（为甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定，一、甲方愿意将其权属座落在镇小区栋号房，建筑面积约119平方米转让给乙方，转让金额295000元；二、转让金额分二期付清，第一期在协议签订时支付转让款90000元，第二期于2023年2月15日前付清；三、双方到有关部门办理房产证过户手续，手续费用由甲方承担。四、使用年限：按照国家建设部砖混结构住房的规定及图纸设计的使用年限为标准；五、套间内的所有电器家具（除一张床，一台空调外）均归乙方使用。此协议一式三份，甲、乙双方及担保方各持一份，均具有同等法律效力，本协议自甲、乙双方签订之日起生效。甲方杨某菊和乙方江某青，以及中介人温某翁以担保人身份均在《房屋买卖合同》上签字。原告江某青与被告杨某菊签订《房屋买卖合同》后，原告江某青即拿了夫妻的积蓄80000元存入被告杨某菊名下的农信社帐户（6229********）；被告杨某菊写下《收据》一张交给原告江某青收执。《收据》写明：今收到江某青交来房款80000元，杨某菊2022.11.28，担保人温某翁在《收据》落款处签字，被告杨某菊并把房屋锁匙交给原告。2022年12月5日，原告江某青又拿了夫妻的积蓄9000元存入被告杨某菊名下的农信社帐户（6229********）。2023年春节后，由于原告没有能力支付二期房款，被告杨某菊春节后打电话给原告，称准备把房子卖给他人，被告并通知中介温某翁准备把房子卖出去。尔后，中介温某翁打电话给原告，原告说把房子锁匙交给中介温某翁，温某翁说房子锁匙被被告杨某菊已经换了，不用拿房子锁匙过来了。没有办理房产过户手续主要原因有：一是，原告江挂青与被告杨某菊签订《房屋买卖合同》时没有征得丈夫卢某其的同意，丈夫卢某其知道后坚决反对；二是，被告杨某菊知道原告的情况后，同意解除《房屋买卖合同》，并通过中介温某翁把房子出卖给他人。三是，原告江挂青与丈夫卢某其均是农民，已经60多岁，没有退休金，没有其他经济来源，属于陆川县清湖镇塘榄村卤一队低保救助对象家庭，经济比较困难，日常生活主要靠丈夫卢某其参战退伍军人的民政部门的给予的微薄补贴，生活困难重重；四是，原告江某青身体不好，患腰间盘突出，需长期治疗，支付医疗费，经济负担很重，经济确实很困难，无力支付余下的205000元的房款。为此，特向贵院提起诉讼，请求依法解除《房屋买卖合同》，请贵院支持原告江某青的上述的诉请。
被告杨某菊辩称：原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已按合同约定搬出涉案房屋，也将房屋钥匙交付给原告，原告已履行了合同义务。原告诉讼请求解除合同，没有事实和法律依据。被告不同意解除合同和返还购房款，由于原告未按合同约定支付剩余购房款，致使不能实现合同目的，造成被告无法出售或出租给他人，造成原告经济损失，其中：1、搬家费用2000元；2、按当地市场价出租房屋每月收益800元，双方签订合同时间为2022年11月至原告起诉止，按一年计算，原告出租房屋的收益为9600元，两项合计为11600元。
经审理查明：
原告江某青通过中介人温某翁认识被告杨某菊。经原告江某青与被告杨某菊商议，被告杨某菊同意将其位于镇小区栋号房转让给原告江某青。2022年11月20日中介人温某翁代被告杨某菊向原告江某青收取订金1000元，原告江某青通过微信转帐方式向中介人温某翁转帐1000元，中介人温某翁在微信回复原告江某青时写明：“收到9栋404房定金壹仟（1000）整”。2022年11月28日原告江某青（乙方）与被告杨某菊签订《房屋买卖合同》，约定房屋转让金额共295000元，约定转让金额分二期付清，第一期在合同签订时支付转让金额90000元；第二期于2023年2月15日前付清。合同签订后，原告支付第一期转让款80000元给被告。2022年12月5日原告通过银行转账支付9000元给被告杨某菊。被告杨某菊收到款项后，按合同约定将房屋交付给原告。事后，原告以签订合同时没有征得其丈夫的同意，自己没有能力支付二期房款，不能履行合同义务主张解除原、被告双方签订合同，并要求返还支付的90000元购房款。
结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：
本案原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意见表示，没有违反法律规定，双方签订合同合法有效，受法律保护。原告主张解除合同，是否符合解除的情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务。本案原告履行期届满前，明确表示不履行支付二期房款，并主张终止合同，符合解除情形。因原告合同解除后，被告杨某菊请求赔偿搬家费及出租可以获得的收益。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求承担违约责任。因原告违约造成合同不能履行，故被告主张原告承担违约责任造成的损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故被告主张原告的赔偿搬家费及出租可以获得的利益请求，符合法律规定，本院予以支持，原告应当酌情赔偿被告损失7000元。关...