一、什么是“阴阳合同”？（先给当事人划重点）

阴阳合同是同一交易双方签订的两份（或多份）内容不一致的合同：

• 阳合同：对外（如备案、报税、银行贷款）使用，内容往往符合监管要求，但可能并非真实意思；
• 阴合同：双方私下签订，约定真实的交易价格、权利义务，但可能规避监管或法律规定。

当事人最关心的痛点：阳合同有效，阴合同就一定无效吗？ 虚假意思表示的合同能对抗第三人吗？ 套取贷款的合同必然无效？ 最高法（2014）民提字第71号判决，给出了关键指引。

二、以案说法：房地产“假按揭”背后的阴阳合同争议

（一）案件核心事实（当事人必看细节）

1. 背景：弘丰公司开发“时尚康都”项目缺钱，与邓记签订4份《商品房买卖合同》（阳合同，备案总价1063万），办理银行按揭贷款425万。
2. 争议点：
   • 弘丰公司主张：合同是“假按揭”（阴合同是套取贷款），阳合同是虚假意思表示，应无效；
   • 邓记主张：合同是真实买卖，首付款是弘丰公司用欠款冲抵，后续自己还贷款，阳合同有效。
3. 法院反转：
   • 一审：阳合同有效，驳回弘丰公司撤销请求；
   • 二审：认定阴阳合同恶意串通套取贷款，阳合同无效；
   • 最高法再审：撤销二审，维持一审——阳合同有效！

（二）最高法裁判的3个核心逻辑（戳中当事人痛点）

1. 阴阳合同效力的关键：真实合意是否存在

• 弘丰公司称“阳合同是假，阴合同是套取贷款”，但仅举证“自己循环转账付首付、还贷款”，未证明双方无真实买卖合意；
• 邓记举证“双方有债权债务（弘丰公司欠邓记钱）、阳合同已备案、后续签《结算协议》确认房款付清”，最高法认为：付款方式（循环转账）是履行方式，不是否定真实合意的理由。

当事人痛点应对：若想主张“阳合同虚假”，必须拿出直接证据证明双方无真实交易意图（如书面协议、聊天记录、证人证言等），仅靠付款流水不够！

2. 虚假意思表示的合同：对内不生效，但不能对抗第三人

• 即使假设阳合同是“套取贷款的虚假意思”，对内（双方之间）可能不产生拘束力，但对外（银行、房产局）不能对抗：
  • 银行已发放贷款，且办理了房屋抵押，双方不能以“合同虚假”拒还贷款；
  • 阳合同已备案，弘丰公司不能一房二卖，行政监管效力不受影响。

当事人痛点应对：不要以为“阴阳合同”能瞒天过海——银行、税务、房产局的监管效力，你躲不掉！

3. “套取贷款”≠合同必然无效，需看是否“损害公共利益”

• 二审以“恶意串通套取贷款损害公共利益”判合同无效，但最高法认为：无证据证明双方恶意串通（弘丰公司没拿出“套取贷款的书面约定”，邓记后续自己还贷款），且“套取贷款”未实际损害金融秩序（贷款已发放，邓记在还款）。

当事人痛点应对：别拿“套取贷款”当万能理由——必须证明“双方合谋+实际损害公共利益”，否则合同依然有效！

三、对当事人的5个重要提醒（避坑指南）

1. 签阴阳合同前想清楚：阳合同备案后，若阴合同被认定无效，你可能要按阳合同履行（比如高价买房、低价卖房）；
2. 保留真实合意证据：若阴合同是真实意思，一定要保留聊天记录、转账备注、第三方见证等，避免“口说无凭”；
3. 别碰“恶意串通”红线：若阴阳合同是为了逃税、套贷、损害第三人利益，不仅合同无效，还可能涉刑事（如骗取贷款罪）；
4. 银行贷款要谨慎：以虚假合同套贷，银行可主张贷款合同无效，要求返还本息，还会影响征信；
5. 发生争议及时找律师：阴阳合同纠纷举证复杂，需专业律师梳理证据链，避免“一审输、二审赢、再审又反转”的折腾。

四、一句话问答（快速解惑）

1. 问：阳合同备案了，阴合同就一定无效吗？
   答：不一定，若阴合同是真实意思且不违法，仍可能有效，但不能对抗备案的阳合同。

2. 问：用阴阳合同套取银行贷款，合同会被认定无效吗？
   答：需看是否有“双方合谋+实际损害金融秩序”的证据，否则合同可能依然有效。

3. 问：循环转账付首付，能证明阳合同是虚假的吗？
   答：不能，付款方式是履行问题，不能直接否定真实买卖合意。

4. 问：阴阳合同被认定无效后，已付的钱能要回来吗？
   答：可以，合同无效后应返还财产，但需举证已付款项的性质（是房款还是借款）。

5. 问：阴阳合同纠纷中，谁承担举证责任？
   答：主张合同无效/虚假的一方，需举证“无真实合意”或“违反法律规定”。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民提字第71号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：邓记。
委托代理人：许利新，湖南湘牵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南弘丰房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道丝绸路108号工商局宿舍5栋1单元101号。
法定代表人：周子奇，该公司董事长。
委托代理人：龚洪雪，该公司职员。
再审申请人邓记与被申请人湖南弘丰房地产开发有限公司（以下简称弘丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，湖南省高级人民法院于2013年6月24日作出（2013）湘高法民一终字第53号民事判决（以下简称二审判决）。邓记对该判决不服，向本院申请再审。本院于2013年11月26日作出（2013）民申字第1869号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2013年5月16日公开开庭审理了本案。邓记的委托代理人许利新，弘丰公司的委托代理人龚洪雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
湖南省湘潭市中级人民法院（以下简称一审法院）一审查明：弘丰公司与邓记系商业合作关系。2008年12月1日，弘丰公司与邓记签订了四份《商品房买卖合同》，约定弘丰公司将时尚康都一期商住楼的第一层156.66m2、第二层69.12m2＋789.43m2、第三层858.55m2，共计1843.76m2的商铺出售给邓记，总价为10632888元。合同签订后，弘丰公司先后开具收据六张，载明已收取邓记门面首付款共计638.28万元。2009年3月31日，邓记为借款人和抵押人，中国建设银行湘潭市分行为贷款人，弘丰公司为保证人，以抵押加保证形式签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行办理按揭贷款。弘丰公司支付保险费、担保费、理财费、管理费等共计293125元；当日银行即发放贷款425万元并支付至弘丰公司帐户。2009年9月7日，在弘丰公司的配合下，邓记到湘潭市房产局完成了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日，弘丰公司、邓记经对帐后签订《结算协议》，双方确认以下事项：一、截止至2010年4月28日，弘丰公司周子奇与邓记债权债务已全部结清；二、双方以前往来凭证全部失效，双方不得就所持有凭证另行主张权利；三、邓记购买的时尚康都一楼160m2、二楼850m2、三楼850m2商业门面的款项均已付清，对此不再另行争议；四、本结算协议同时作为邓记对弘丰公司的债权凭证，周子奇对上述债务无连带清偿责任。2011年12月，弘丰公司在整理公司债权债务中要求邓记归还上述四份《商品房买卖合同》项下的商铺，邓记拒绝归还，弘丰公司于是起诉至一审法院。
弘丰公司在一审的诉讼请求是：l、依法撤销弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》；2、判令邓记承担本案的诉讼费。
一审法院认为，一、本案争议的四份《商品房买卖合同》系弘丰公司与邓记双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，邓记已全部履行了合同约定的付款义务，且弘丰公司与邓记双方经结算确认无异。之后双方又完成了上述合同的电子备案，双方合同已得到实际履行。弘丰公司诉称将合同项下商铺卖给邓记不是其真实意思表示，没有充分的证据证实，对此不予支持。二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”结合本案，首先，邓记明显处于弱势、无经验的地位，不存在任何优势可利用，而作为专门从事房产开发的弘丰公司，无论是对房价信息的掌握，还是对房产升值空间的预见，明显处于优势，故不存在一方利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。其次，弘丰公司提出时尚康都第一层当时的平均市场单价为30000元／m2，第二层、第三层的平均市场单价为15000元／m2，但未提供任何证据佐证，故其提出合同显失公平于法无据，不予支持。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“显失公平的民事行为属于可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。”弘丰公司、邓记签订《商品房买卖合同》的时间是2008年12月1日，如果弘丰公司认为双方合同价格显失公平，该公司作为房地产开发商，在订立合同时就知道或者应当知道合同价格明显低于市场价格，并应依法在合同签订后一年内，即2009年12月1日前行使撤销权。如果超过上述期限，弘丰公司则无权行使撤销权。现弘丰公司于2012年6月起诉，邓记提出“弘丰公司撤销权的行使已过除斥期间，撤销权已消灭”的抗辩理由成立，依法应予支持。综上，一审法院于2012年10月15日作出（2012）潭中民三初字第16号民事判决（以下简称一审判决），驳回弘丰房公司的诉讼请求。一审案件受理费194082元，由弘丰公司负担。
弘丰公司不服一审判决，上诉称，（一）一审判决认定弘丰公司已收取邓记门面首付款638.28万元错误，该款系弘丰公司分12次以自己的款项循环转付，邓记并未支付按揭首付款；（二）2010年4月28日弘丰公司与邓记签订的《结算协议》并无双方债权债务往来基础，明显系虚假协议；（三）涉案商铺销售价格明显低于湖南省湘潭市物价局、房产局联合发文所公布的指导价，已构成显失公平；（四）双方签订合同的本意是通过虚假商品房销售以套取银行按揭款，但到2011年12月时，邓记违反当初的约定，否定假按揭的事实，意欲占有涉案商铺，从此时起，弘丰公司行使撤销权并未超过一年的除斥期间。此外，弘丰公司在二审中当庭提出，其与邓记恶意串通，通过签订《商品房买卖合同》以套取银行按揭款，损害了国家、集体的利益，该《商品房买卖合同》应当确认为无效。
邓记在二审庭审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
湖南省高级人民法院（以下简称二审法院）二审查明：弘丰公司在开发湘潭市时尚康都一期项目的过程中，其项目建设资金主要来源于民间高息借贷，由于民间借贷渐趋困难，致使项目开发难以为继，为完成该项目的建设，弘丰公司法定代表人周子奇提出了假借签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款用于项目建设的方案。通过陈某作中介人，弘丰公司达成了与邓记合作的意向，双方商定商品房按揭所需首付款由弘丰公司筹集，因办理房屋买卖按揭所需的评估费、借款合同公证费、银行手续费、保全费等费用亦由弘丰公司承担，按揭所贷款项归弘丰公司使用，贷款本息由弘丰公司负责归还。邓记负责帮弘丰公司联系放贷银行。2008年12月11日，弘丰公司与邓记按约定分别就时尚康都一期一楼部分、二楼和三楼全部房屋签订四份《商品房买卖合同》，约定所售房屋总面积1843.76m2，总价款10632888元。为完成商品房买卖合同首付，满足与建设银行湘潭市分行签订借款合同的条件，弘丰公司于2009年3月25日从自己账号上取出77万元，加上...