一、案情回顾：“合作建房”实为商品房买卖，合同被判无效

2017年10月，王玉明、许敏与广西力至高公司签订《合作建房合同》，约定以4050元/㎡的价格购买南宁良庆区某项目B栋1609号房屋（95.9㎡，总价388395元）。合同虽名为“合作建房”，但明确约定了房屋交付日期、计价方式、付款时限，甚至提到“可办理房产证”——看似合法的购房行为，背后却藏着致命问题：

• 土地性质违规：涉案土地为村集体产业用地，力至高公司未办理土地性质变更审批；
• 无预售许可：项目未取得商品房预售许可证，却向非本村村民（王玉明、许敏）销售；
• “使用权”障眼法：合同虽声称“乙方仅取得使用权”，但核心权利义务是“付款拿房”，实质是商品房买卖合同。

最终，法院认定《合作建房合同》因违反法律强制性规定（集体土地不得向非成员转让、无预售许可）而无效。

二、合同无效后，购房人能主张哪些赔偿？

根据《合同法》第五十八条（现《民法典》第一百五十七条），合同无效后“返还财产+赔偿损失”是核心处理原则。结合本案判决，购房人需重点关注以下痛点细节：

1. 已付购房款必须全额返还

无论合同是否有效，购房人已支付的款项（本案中207765元）属于“因合同取得的财产”，开发商需无条件返还。
→ 关键词：全额返还、已付款项举证（转账记录、收据）、逾期返还利息

2. 资金占用利息：按过错比例分担

本案中，法院认为“双方对合同无效过错程度相当”，因此开发商仅承担50%的利息责任：

• 利息计算基数：分段按已付款金额（138510元自2015年10月9日起，207765元自2017年10月24日起）；
• 利率标准：中国人民银行同期贷款基准利率（现为LPR）；
• 过错划分：若开发商故意隐瞒无预售证、土地违规等事实，过错比例可能更高（如70%-80%）。
  → 关键词：过错比例、分段计息、LPR利率、举证开发商过错（虚假宣传、隐瞒证件缺失）

3. 房价差损失：法院为何不支持？

王玉明夫妇主张40万元房价差（同路段商品房现价-合同价），但法院驳回了这一请求，核心原因是：

• 损失性质限制：合同无效的赔偿范围限于“信赖利益的直接损失”（如资金占用利息），房价差属于“间接损失”（机会成本），不在缔约过失责任的赔偿范围内；
• 政策风险提示：购买“小产权房”或无预售证房屋时，购房人应尽到基本审查义务，对房价上涨的“预期收益”本身不受法律保护。
  → 关键词：直接损失vs间接损失、信赖利益、小产权房风险、购房人注意义务

三、购房人避坑指南：签合同前必查3件事

1. 查土地性质：要求开发商提供《国有土地使用证》，确认土地为“国有建设用地”（集体土地、产业用地、宅基地均不可直接买卖）；
2. 查预售许可：通过当地住建部门官网查询项目“商品房预售许可证”（无预售证的房屋绝对不能买）；
3. 看穿“名义合同”：警惕“合作建房”“使用权转让”“长租公寓”等名义，若合同约定“付款拿房、办理房产证”，实质就是商品房买卖，需符合预售条件。

四、一句话问答

1. 买了无预售证的房子，合同无效后能要回全部房款吗？
   答：能，已付购房款属于“因合同取得的财产”，开发商必须全额返还。

2. 合同无效后，资金占用利息是按全额还是按过错比例算？
   答：按过错比例算，若开发商隐瞒证件缺失，需承担更高比例的利息。

3. 房价涨了，合同无效能要求开发商赔差价吗？
   答：不能，房价差属于间接损失，不在缔约过失责任的赔偿范围内。

4. “合作建房合同”写了“仅享使用权”，还会被认定为商品房买卖吗？
   答：会，若合同核心是“付款拿房”，即使名义是“使用权”，也可能被认定为商品房买卖合同。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。

判决书内容：

广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0108民初3360号
原告：王玉明，男，1969年10月15日出生，壮族，住广西田林县。
原告：许敏，女，1969年6月8日出生，壮族，住广西田林县。
委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。
被告：广西力至高投资管理有限公司，住所南宁市良庆区大沙田团结路101号固体制剂车间二楼，统一社会信用代码91450100340414744R。
法定代表人：何涛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：梁瑞迎，广西佳宾律师事务所律师。
原告王玉明、许敏与被告广西力至高投资管理有限公司（以下简称力至高公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉明、许敏向本院提出诉讼请求：1.确认王玉明、许敏与力至高公司签订的《合作建房合同》无效；2.判令力至高公司返还王玉明、许敏建房款207765元；3.判令力至高公司向王玉明、许敏支付资金占用期间利息（分段计算：第一段利息以138510元为基数，按6%年利率计算，从2015年10月9日暂计至2017年10月23日为17198.33元，第二段利息以207765为基数，按6%年利率计算，从2017年10月24日计至债务清偿之日止）；4.判令力至高公司承担因合同无效导致王玉明、许敏遭受的房屋差价损失400000元（差价损失=相同路段同类型上市商品房评估价-合同成交价388395元）。事实和理由：2015年10月9日，王玉明、许敏与力至高公司商谈，约定王玉明、许敏出资购买由力至高公司建设的位于南宁市良庆区不动产物业一套。王玉明、许敏当天立即支付了第一笔购房款138510元，于2017年10月23日支付第二笔购房款并签订合同。之后，王玉明、许敏才了解到，该项目土地没有变更为国有建设用地的审批手续，力至高公司没有办理项目建设工程规划许可证，也没有取得商品房预售许可证明。双方签订之合同虽名为《合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由王玉明、许敏支付相关款项给力至高公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，双方之间形成房屋买卖合同关系，力至高公司意图以“合作建房”、“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系。并且，力至高公司系向不特定的公众发售房产，通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售行为应受相关法律之调整。力至高公司未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。该《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。而且力至高公司明知其并无预售证、涉案不动产不属于上市商品房而是“小产权房”，仍然在合同第四条约定“如乙方需要办理房产证时，按照当时相关政策规定办理，相关费用由乙方承担”这样的条款来误导王玉明、许敏签订合同。根据现有的国家政策，“小产权房”是无法办理房产证。正是因为力至高公司的过错，未告知王玉明、许敏涉案不动产不可办理预售证，导致合同无效，使得王玉明、许敏无法享受房价上涨带来的收益，力至高公司应当承担因合同无效的缔约过失责任，赔偿王玉明、许敏所受到的损失（即房屋上涨的差价）。
力至高公司辩称，《合作建房合同》是双方真实意思表示，王玉明、许敏在签订合同时已知悉合同的内容和形式，王玉明、许敏取得的是房产的使用权，而不是所有权。合同合法有效，应继续履行。如果法院判决合同无效，力至高公司同意返还购房款。王玉明、许敏主张的房屋利息和差价无事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，王玉明、许敏（乙方）与力至高公司（甲方）签订《合作建房合同》，约定：双方同意在产业用地上合作建房，合作建房的依据为甲方与南宁市良庆区签订的《合作开发合同》；合作建房模式：甲方负责办理合作建房相关手续审批、组织建设事宜、委托具有相应资质的企业进行施工等，建设所需资金通过甲方自筹和乙方预交集资建房款等形式筹集建房资金；乙方同意按照约定的集资建房价格出资，根据出资数额取得相应物业，依约定的集资建房价格，扣除实际建房成本后结余归甲方收益；乙方选定位于位于南宁市良庆区用地开发项目第B栋16层1609号物业，物业用途综合，建筑面积95.9㎡；乙方对选定物业享有52年的权益，从2018年1月1日到2070年12月31日止，物业使用期满，在甲方允许的情况下，乙方补交出让金或相关税费，可继续享用物业使用权益；如乙方需要办理房产证时，按照当时相关政策规定办理，相关费用由乙方承担；乙方选定物业集资建房单价为4050元/㎡，总额388395元，乙方分四期支付：本合同生效当日支付房款总额35.7%即138510元，物业建设进度达到地面正负零七日内支付房款总额17.8%即69255元，主体封顶七日内支付房款总额26.5%即102951元，达到交付条件七日内支付余款77679元；甲方于2017年12月31日前按合同约定的标准将物业交付给乙方；乙方承诺，通过与甲方合作建房享有相应的物业使用权，必须按照物业用途进行使用，在使用期间不得以各种名义干扰甲方经营模式，不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构和用途。合同第十五条“其它事项”约定：如遇政府部门对物业进行征收的，土地补偿款归甲方所有，物业拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分配：乙方分配所得拆迁补偿款按剩余使用年限计算；本合同为合作建房合同，乙方仅取得相关物业的使用权，双方均已清晰认识；物业使用权期满，乙方应保证物业的各种配套设施能正常使用并按时交还甲方，否则，乙方应按照损坏程度予以相应赔偿或出资维修，若乙方将物业使用权转让给第三人，须经甲方同意，并办理合同变更手续，同时向甲方支付合同变更费。
王玉明、许敏于2015年10月7日、2015年10月9日、2017年8月14日分别向力至高公司转账支付集资建房款20000元、118510元、39255元。力至高公司于2017年10月23日向王玉明、许敏出具两张收据，分别确认收到王玉明、许敏支付的合作建房款138510元、69255元。截至法庭辩论终结，力至高公司尚未向王玉明、许敏交付合同项下的物业。
经查，涉案房屋所用土地的权利人为，土地用途为其他商服用地（产业用地），在涉案土地上进行建设已取得相应的建设工程规划许可证，但未取得商品房预售许可证明。王玉明、许敏并非书林七队村民。
本院认为，本案的争议焦点是《合作建房合同》效力及责任承担问题。
关于合同效力问题。从《合作建房合同》内容看，由力至高公司负责建...