2026[清远]房屋买卖合同纠纷：买方贷款“卡壳”被诉违约，法院如何认定“不可归责于双方”？

在清远二手房交易中，超过七成的买家选择按揭贷款。然而，2026年开年以来，[清远]房屋买卖合同纠纷中关于“贷款未获批”的争议案件数量明显上升。不少买家以为“贷不到款就不用买了”，结果被卖方起诉要求支付高额违约金。本文聚焦这一高频争议焦点，结合《民法典》及相关司法解释，为你拆解“银行贷款审批不通过”究竟该由谁买单。

一、问题的提出：定金和首付款到底能不能退？

2025年11月，清远市民张先生看中清城区一套总价120万的二手房，与业主李女士签订《房屋买卖合同》，约定张先生支付定金5万元，并约定“若因买方原因导致贷款失败，定金不退”。签约后，张先生向银行提交申请，但因近半年银行流水存在“大额快进快出”问题，贷款审批未通过。李女士随即发函解除合同，没收定金，并要求张先生按合同约定支付总房款20%的违约金（24万元）。张先生则认为，贷款失败属于“不可归责于双方”的情形，定金应当返还。

二、法律争议焦点：合同解除的过错责任如何划分？

本案的核心争议是“贷款未获批准”这一事实，在法律上被归入哪一类风险。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的精神，司法实践主要区分三种情形：

1. 买方自身原因（如信用不良、收入不足）： 属于买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或主张违约金。
2. 卖方原因（如房屋产权瑕疵、配合贷款手续拖延）： 属于卖方违约，买方有权索赔。
3. 无法预料的客观障碍（如国家信贷政策突然调整、银行暂停二手房贷款业务）： 属于“不可归责于双方”，合同解除，定金原路返还，双方互不担责。

三、2026年清远法院的裁判倾向：审查“贷款失败”的真实原因

区别于以往“一刀切”的判决，2026年[清远]房屋买卖合同纠纷审理中，法院更注重穿透式审查**“谁在贷款环节怠于履行义务”**。

• 若买方未积极咨询银行、未配合提交补充材料、轻信中介口头承诺“百分百能贷”， 法院倾向于认定买方存在过错，需承担违约责任。
• 若买方已诚信履约，因银行内部风控标准变化或贷款额度不足而遭拒，且合同双方未约定“贷款必须作为履行条件”， 法院会援引《民法典》第五百三十三条的“情势变更”原则，判决解除合同且互不承担违约金，但买家需赔偿卖方实际产生的必要费用（如评估费、撤备案手续费）。

四、风险动作：你签的可能是“最严条款”

张先生的案例中，合同明确写了“因买方原因导致贷款失败，定金不退”。2026年清远多份二手房买卖居间合同范本中，这一条款被细化。如果买方在未充分自查征信与流水的情况下贸然签约，法院将认定买方**“自甘风险”。此时，判断是否“归责于买方”**的关键标准是：签约时是否有重大过失。若买方隐瞒了负债情况，则不仅是定金问题，还可能面临20%违约金的惩罚。

五、给买卖双方的避险建议

1. 买方： 签订合同前，务必去中国人民银行清远中心支行打印详版征信报告，并让贷款经理做“预审”。在合同中附加“贷款未获批准或批准额度低于实际所需时，买方有权解除合同且不承担违约责任”的条款。
2. 卖方： 签约时要求买方提供银行的《预审批通过函》，并在合同中明确约定“贷款失败后的解约期限（建议不超过10日）”及“若因买方过错导致超期无法过户，按日计算违约金”。

六、结论

2026年清远司法实践告诉我们：“贷款未获批”不等于“免责金牌”。法院会从买方是否尽到“诚信磋商与合理注意”义务角度进行价值判断。对于非因双方过错导致的政策突变，法律给你退路；但对于自身财务状况的一知半解，法律则会让你付出“学费”。

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以下为相关问答QA：

Q1：签了购房合同后，银行突然提高首付比例，导致我凑不齐首付款，属于不可归责于双方吗？ A1：属于。若因国家信贷政策调整导致首付比例上调，超出买方实际支付能力，买方可以依据情势变更原则主张解除合同。但需注意，必须是在合同签订后政策发生变化，且买方确无资金补足差额。若合同已约定“不论政策变化与否买方均应按期支付首付”，则买方仍构成违约，具体需结合合同原文判断。

Q2：卖房人收到定金后，因房价上涨拒绝配合过户，我该怎么维权？ A2：卖方拒绝履行合同属于根本违约。你可以起诉要求卖方继续履行合同办理过户；若卖方已将房屋另售他人导致无法过户，可要求解除合同、双倍返还定金，并主张房价上涨的差价损失。在诉讼期间可申请财产保全查封涉案房屋。

Q3：买二手房时，我付了定金，现在发现房子有抵押，能不能要求退房？ A3：若房屋设定抵押但卖方未告知，且抵押未解除将导致无法过户，买方有权以“存在重大瑕疵影响合同目的实现”为由请求撤销合同或解除合同。卖方需返还定金并赔偿你的实际损失。若签约时你已知晓抵押事宜，则需按约定处理。

Q4：贷款批下来了，但额度比合同约定少了20万，我可以以此为由拒付尾款吗？ A4：不建议直接拒付。贷款额度不足属于买方资金筹措能力问题（除非合同明确约定贷款额度是履行条件）。此时你应及时通知卖方并协商变更付款方式或延长付款期限。若经催告后仍不付款，卖方有权催告并解除合同，你可面临定金罚则。

Q5：房屋买卖合同里约定了违约金20%，如果违约，法院一定会按20%判吗？ A5：不一定。根据《民法典》第五百八十五条，违约金过分高于实际损失（通常超过损失30%）时，法院会根据公平原则调减。司法实践中，房屋差价损失、中介费、误工费会被计入损失。但此举需由违约方提出申请并举证实际损失范围。

Q6：我买了期房，开发商逾期交房两年，我能主张退房并要求赔偿吗？ A6：可以。根据最高人民法院司法解释，开发商逾期交房超过合同约定的宽限期（如90日），买方可以解除合同。要求退房时，除返还全部购房款外，还可按合同约定主张逾期交房违约金（一般按已付房款的日万分之几计算），并计算资金占用利息。

Q7：房产证上是夫妻双方的名字，但只有丈夫在合同上签字，合同有效吗？ A7：合同未经妻子签字，若妻子事后不予追认，则该合同属于效力待定。但若买卖双方已实际履行或买方善意购买并已过户，则可能构成表见代理或善意取得。购买此类房屋时，务必要求全体共有人签字，否则极易引发纠纷且难以继续履行。

Q8：房子质量有问题，比如漏水、墙体开裂，验房时没发现，收房后可以索赔吗？ A8：可以。若房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，买方可以退房并索赔。若是非主体性瑕疵，在保修期内可要求卖方或开发商修复并赔偿损失。关键在于举证质量问题交房前即存在，需保留好验房视频、维修沟通记录等证据。

Q9：为了避税签了“阴阳合同”，现在发生纠纷，法院按哪个价格判？ A9：司法实践中，“阳合同”（低价备案合同）因涉嫌规避税费，通常被认定无效；而“阴合同”（实际交易价格）若系双方真实意思表示，法院会参照其作为计算违约金的基数。但避税行为本身会受到税务部门行政处罚，情节严重的可能构成犯罪。

Q10：中介费在房屋买卖合同解除后还要给吗？ A10：区分情况。若因中介的过错导致合同无法履行（如提供虚假房源），中介不得收取费用且需返还已收取的中介费。若合同因买卖双方原因解除，但中介已提供约定的居间服务（如促成签约），中介费通常不予退还，但可以就该部分损失要求违约方承担。\n\n---\n\n关联律师：麦美群，广东明典律师事务所，联系电话13824954661