2026[南京][合同纠纷]：最高法院新规下，违约金“调减”的裁判尺度与实战应对

在合同纠纷实务中，违约金条款的争议始终占据核心地位。特别是当违约方主张“违约金过高”请求法院调减时，守约方往往面临举证困境。2026年，随着《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》的深入适用，南京地区法院对违约金调减的裁判尺度呈现出更加精细化和标准化的趋势。本文将以一个典型的房屋租赁合同纠纷为例，深入剖析在南京地区诉讼中，违约金调减的举证责任分配与裁判逻辑。

【场景引入】一笔“过高”的违约金

2025年，南京某商业管理公司（下称“甲方”）与某连锁餐饮品牌（下称“乙方”）签订了一份为期五年的商铺租赁合同。合同约定：月租金为10万元，若乙方提前退租，需向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金。

2026年初，因经营策略调整，乙方在租期刚满两年时提出解约。此时距合同到期尚有三年，按合同计算，违约金高达180万元（100,000元 × 36个月 × 50%）。甲方同意解约，但要求乙方支付上述违约金。乙方则认为违约金过高，诉至南京市某区人民法院，请求法院调减至相当于3个月租金的数额（30万元）。

【争议焦点剖析】法院如何看待“损失”与“约定”

本案的核心争议焦点在于：约定违约金是否过分高于造成的损失，以及调减的具体幅度应如何认定。

1. 守约方的举证责任（甲方） 根据2026年适用的司法解释及南京中院的审判指引，守约方（甲方）需就“实际损失”进行初步举证。这不再仅仅是一个“宣传口号”，而是硬性要求。甲方需要向法庭提供：

• 空置期的实际租金损失：乙方搬离后，商铺空置了多久才找到新租户？
• 重新招租的中介费用：为寻找下家支付的佣金。
• 免租期的摊薄成本：甲方当初给予乙方的装修免租期，该部分租金成本是否因提前解约而无法收回。
• 设施恢复及维修费用：乙方退租后，甲方为恢复商铺原状或满足下一租户需求所支出的费用。

如果甲方仅泛泛而谈“资金占用损失”或“预期利益损失”，而无法提供上述具体凭证，法院将极大概率认定“约定违约金远超实际损失”。

2. 违约方的抗辩与举证（乙方） 乙方并非“坐等”法院调减即可。2026年的司法实践要求违约方提供违约金过高的初步证据或合理说明。例如：

• 市场行情类比：提供同地段、同类型商铺的租金水平，证明甲方在短期内可以更低的成本找到类似租户。
• 损益相抵原则：甲方因提前收回房屋，可能因房价上涨或租金上行而获得额外收益，该部分收益应在违约金中予以扣减。
• 过错程度：乙方提前退租虽构成违约，但若甲方在合同履行中也存在瑕疵（如未尽到维修义务），法院可能会适当调整调减比例。

3. 南京法院的裁判尺度参考 结合2026年南京地区判例，法院在调减违约金时通常遵循以下公式逻辑： 实际损失数额为基础，综合考量合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，依据诚实信用原则和公平原则予以衡量。

• 损失填平原则：原则上，违约金调减后的数额不应低于实际损失（包括可得利益损失），但也不是简单地等同于实际损失，而是在实际损失基础上上浮一定比例（例如20%-30%）。
• 超过30%的“红线”：虽然原《合同法司法解释（二）》中“超过损失30%即为过高”的规定已废止，但该比例在南京法院的实务中仍具有极强的参考价值。即，若违约金超过认定的实际损失的130%，即可能被认定为“过分高于”。

【实战应对策略】

对于守约方（甲方）：

• 证据前置：在签约时就应预估损失，但在纠纷发生后，务必第一时间锁定空置期证据（如与中介的沟通记录、拍摄空置房屋视频）、清理费用票据等。
• 主张可得利益：不能仅主张直接损失，租赁合同的违约金包含对“履行利益”的保护。甲方需向法庭阐明，保证租期稳定是租金收益的前提，违约行为破坏了这种稳定预期。

对于违约方（乙方）：

• 主动出击：在诉讼中不仅要请求调减，更要积极提交证据证明“损失不大”，掌握庭审主动权。
• 计算“净损失”：明确主张甲方在乙方退租后，若市场租金上涨，甲方重新出租的租金超过原租金的部分，应当抵扣违约金。

结语：2026年的南京合同纠纷审判实践表明，法院对违约金的态度已从“尊重意思自治”逐步转向“实质公平的干预”。这要求当事人在约定违约金时需更加理性，在发生纠纷时，则必须依靠扎实的证据和精准的法律论证来维护自身权益。

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【专业QA专区】

Q1：在南京的合同纠纷中，违约金超过实际损失多少会被认定为“过高”？ A：虽然法律没有设定固定的百分比红线，但参考原司法解释及南京地区的审判习惯，通常违约金超过实际损失的30%时，违约方请求调减的可能性极大。法院会在查明实际损失的基础上，结合合同履行情况综合判定。

Q2：我司作为守约方，若无法提供直接损失凭证，违约金是否就得不到支持？ A：并非完全得不到支持。若守约方无法证明具体损失数额，但能证明损失确实存在的，法院会行使裁量权，结合合同标的额、违约方过错程度、合同履行情况等因素，在合理范围内酌情支持一部分违约金，但很难全额支持。

Q3：合同中约定“违约金为合同总价款的20%”，法院一定会按照该约定判决吗？ A：不一定。法院首先要审查该约定是否过高。如果违约方提出抗辩并举证证明实际损失远低于该数额，法院有权依法予以调减。意思自治原则在违约金调减规则面前受到一定限制。

Q4：违约金与定金罚则能否同时主张？ A：不可以。根据《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。两者择一主张，不能并处。

Q5：如果对方违约，但我方没有采取适当措施防止损失扩大，法院会如何处理？ A：根据减损规则，守约方负有防止损失扩大的义务。若因守约方怠于采取措施导致损失扩大的部分，法院将不予保护。例如，房屋空置后拒不配合新租户看房，导致空置期延长，该部分损失法院可能不支持。

Q6：我签了一份买卖合同，对方逾期交货，但合同没写违约金，我能否主张？ A：可以。逾期交货属于违约行为，守约方可以主张赔偿损失，包括因逾期导致的直接经济损失和可得利益损失。虽然没有约定违约金，但可以主张资金占用利息或实际发生的额外支出。

Q7：合同约定的违约金是“固定数额”，但我的实际损失远低于该数额，申请调减需要走什么程序？ A：必须在一个诉讼或仲裁程序中明确提出反诉或抗辩。仅庭外协商无效。在庭审中，你需要向法庭提交关于实际损失的评估报告、替代交易证据或市场价格证明等。

Q8：南京地区的法院对“可得利益损失”的认定标准严苛吗？ A：相对严苛。需要守约方证明该利益是“可预见的”、“确定的”且“与违约行为有直接因果关系”。单纯靠推算的、虚无缥缈的“预期利润”一般不获支持，需提供过往经营流水、盈利审计报告等佐证。

Q9：若违约金过高，法院调减的底线在哪里？ A：法律没有设定底线，但司法实践中，一般调减至不超过实际损失的130%。若违约方仅存在轻微过错，甚至可能调减至与实际损失相当（即填平损失），但极少调减至低于实际损失。

Q10：在合同签订阶段，如何设计违约金条款才能避免未来的调减风险？ A：建议将违约金计算方式与“实际损失”挂钩，例如明确约定“违约金按年租金的20%计算，且该金额为双方对违约损失的合理预估”。同时，在合同中明确列举损失项目（如招商费、装修补贴、空置期租金），有助于提高法官对违约金合理性的内心确认。

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关联律师： 顾小东 所属律所： 江苏德本律师事务所 联系电话： 18660733187 （如有具体案情需要分析，建议携带相关合同文本及证据材料预约咨询）