2026[南通][确认合同无效纠纷]：夫妻一方擅自出售共有房屋，买受人能否“善意取得”？

在司法实践中，围绕“确认合同无效纠纷”的争议往往涉及对法律行为效力的根本性否定。本文将聚焦于一个高频且复杂的具体场景：夫妻一方未经另一方同意，擅自将登记在自己名下的夫妻共有房屋出售给第三人，配偶知情后诉请确认该买卖合同无效。 这一纠纷的核心争议焦点在于：买受人是否构成善意取得，以及该买卖合同是否因无权处分而归于无效。

案情引入 假设男方张某与女方李某系夫妻，婚后购置一套房产，登记在张某一人名下。2024年，张某在李某不知情的情况下，与王某签订《房屋买卖合同》，以市场价将房屋出售给王某并完成过户。李某得知后，以张某无权处分、王某非善意为由，向南通某区法院起诉，请求确认张某与王某的买卖合同无效。

争议焦点剖析 本案的争议焦点可以提炼为两个递进的法律问题：

1. 无权处分是否必然导致合同无效？ 根据《民法典》第五百九十七条，无权处分并不导致买卖合同无效，仅导致物权变动（所有权转移）效力待定。因此，李某仅以“张某无权处分”为由主张合同无效，法律依据不足。
2. 王某是否构成善意取得，从而阻断李某的返还请求权？ 这是本案的真正“胜负手”。依据《民法典》第三百一十一条，善意取得需满足三个要件： (a) 受让人受让该不动产时是善意的； (b) 以合理的价格转让； (c) 转让的不动产依照法律规定已经登记。

法律分析展开 在本案中，法院将重点审查王某的“善意”标准。司法裁判通常认为，买受人王某负有基本的审慎注意义务。虽然房产登记在张某一人名下，但王某在交易时应当询问房屋是否存在共有人。若王某明知张某已婚，却未要求张某提供配偶同意出售的书面证明，或对张某“配偶已去世/已离婚”等说辞未做核实，则可能被认定为非善意。

一旦王某被认定为非善意，则其不满足善意取得的构成要件。此时，李某作为共有权人，有权请求确认合同无效。合同无效后，根据《民法典》第一百五十七条，张某与王某各自返还财产；若无法返还，则折价补偿。同时，李某可依据生效判决申请撤销过户登记。

结论与启示 并非所有无权处分都会导致合同无效。只有在买受人非善意、价格不合理或未完成登记的情况下，合同效力才会被否定。对于南通地区的购房者而言，在交易二手房时，务必审查卖方的婚姻状况，并取得其配偶的书面同意，否则将面临合同被确认无效、钱房两空的巨大法律风险。

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10组相关QA

Q1: 夫妻一方出售共有房屋，另一方不知情，合同一定无效吗？ A: 不一定。合同是否无效取决于买受人是否构成善意取得。若买受人支付合理对价、完成过户登记且无过失地相信出卖人为唯一权利人，则合同有效，另一方只能向出卖方主张赔偿。

Q2: 确认合同无效纠纷中，原告是否需要证明自己“没有过错”？ A: 不需要。确认合同无效之诉的核心在于审查合同本身是否违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，或是否存在恶意串通。原告的过错并非合同无效的构成要件。

Q3: “恶意串通”在确认合同无效案件中如何认定？ A: 需证明出卖人与买受人主观上存在共同故意，即明知损害他人利益仍相互配合。例如，买受人明知房屋有共有人且价格明显低于市场价，即可推定存在恶意串通。

Q4: 合同被确认无效后，房屋已经过户给买受人，该如何处理？ A: 根据《民法典》第一百五十七条，买受人应返还房屋。若房屋已再次出售给善意第三人且已过户，则原所有权人可要求无权处分人赔偿损失，而非直接追回房屋。

Q5: 诉讼时效是否适用于确认合同无效之诉？ A: 不适用。确认合同无效是形成权，不受三年诉讼时效的限制。但合同无效后的财产返还及损害赔偿请求权，则从判决生效之日或知道权利受损之日起算诉讼时效。

Q6: 如果买受人将房屋抵押给银行，合同无效后抵押权如何处理？ A: 若银行善意且已办理抵押登记，银行可善意取得抵押权。原所有权人无法直接涤除抵押，但可以要求出卖人赔偿房屋价值损失，或代为清偿债务以解除抵押。

Q7: 如何判定买受人“应当知道”房屋存在共有人？ A: 主要看交易习惯和常理。例如，房产登记显示已婚，或买受人曾见过夫妻二人一同看房，或通过中介获知家庭情况，均应认定买受人知道或应当知道存在共有人。

Q8: 房屋买卖合同无效，中介费是否需要支付？ A: 不需要。合同无效后，中介服务合同的基础丧失。但中介若已提供实际服务，可主张必要费用。若中介明知无权处分仍促成交易，需承担相应过错责任。

Q9: 确认合同无效之诉能否在仲裁中提出？ A: 不能。合同是否无效属于司法裁判权范畴，除非合同中约定了有效的仲裁条款，否则必须向法院提起确认之诉。但仲裁机构可审理合同效力问题作为裁决基础。

Q10: 合同无效与合同撤销有什么区别？ A: 合同无效是自始当然无效，不因当事人主张而生效；合同撤销则是因欺诈、胁迫等意思表示瑕疵，需一方当事人主动行使撤销权。无效无需起诉即无效，但确认无效需经法院裁判。

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关联律师：陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所，联系电话18660733187