2026[南通]｜[确认合同无效纠纷]：借名买房规避限购，合同效力如何认定？

在司法实践中，确认合同无效纠纷往往涉及对法律强制性规定的理解与适用。2026年在南通地区法院审理的一起典型案件中，争议焦点集中于：当事人为规避商品房限购政策而签订的《房产代持协议》，其法律效力究竟如何认定？该协议是否因违反公序良俗或法律强制性规定而归于无效？

案情回溯： 2023年，南通市民张某（化名）已拥有两套住房，受当地限购政策影响，无法再行购买新建商品住房。为投资需要，张某与好友李某（化名）商议，由张某出资，以李某名义与开发商签订《商品房买卖合同》，并另行签订《房产代持协议》，约定房屋实际所有权归张某，李某仅为名义登记人，待限购政策解除后配合过户。

2025年，房价上涨，李某因个人债务纠纷，该代持房产被法院查封。张某遂提起案外人执行异议之诉，在异议被驳回后，张某另案起诉，请求法院确认其与李某签订的《房产代持协议》无效，并确认房屋归其所有。

争议焦点分析： 本案的核心争议焦点在于：《房产代持协议》是否因规避限购政策而无效？

一、 关于“限购政策”性质之辩

原告张某主张，限购政策属于调控性规范，并非法律及行政法规的效力性强制性规定，违反限购政策仅导致无法办理过户登记，并不当然导致合同无效。且其与李某的协议系真实意思表示，应属有效。

被告李某则辩称，该协议目的在于规避国家宏观调控政策，扰乱房地产市场秩序，损害社会公共利益，依据《民法典》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的民事法律行为无效”之规定，该协议应属无效。

二、 法院裁判说理与法律适用

南通地区法院经审理认为，判断合同效力，应首先区分“法律及行政法规的效力性强制性规定”与“政策性规定”。商品房限购政策虽非法律和行政法规，但其系国家为维护房地产市场平稳健康发展、保障居民合理住房需求而出台的重大公共政策。

司法裁判在个案中需对政策背后的公共利益进行衡量。若允许通过“借名买房”轻易规避限购政策，将导致政策调控目的落空，加剧投资投机性购房，不利于房地产市场长效机制的建立，客观上损害了不特定社会公众的住房利益，构成对社会公共利益的侵害。

因此，法院认定，本案中的《房产代持协议》实质上是为规避国家房地产调控政策而订立的，该行为违背公序良俗。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款之规定，该《房产代持协议》应属无效。

三、 合同无效的法律后果

合同无效，自始没有法律约束力。但《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

本案中，法院在判决《房产代持协议》无效的同时，指出张某基于该无效协议向开发商支付的购房款，属于李某因无效行为取得的财产，李某应向张某返还相应购房款项。但对于张某主张的“确认房屋归其所有”的诉请，因合同无效，物权变动的基础丧失，且房屋登记在李某名下，故不予支持。对于因房屋价格上涨带来的增值利益，法院将结合双方过错程度予以酌定处理。

律师建议： “借名买房”虽然看似能解决一时的购房资格问题，但其中暗藏巨大法律风险。一旦发生名义产权人擅自出售、抵押房屋，或因债务问题导致房屋被查封、拍卖，实际出资人将面临“钱房两空”的困境。本案的判决再次提醒广大购房者，切勿抱有侥幸心理规避限购政策，应严格遵守国家法律法规，通过合法途径解决住房需求。

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相关QA（十组）

Q1：是不是只要违反了限购政策，所有借名买房合同都一律无效？ A：不完全是。司法实践中需综合考量。如果借名购买的是普通商品房，且该行为被认定扰乱了房地产宏观调控秩序、损害社会公共利益，通常会被认定无效。但若借名购买的是经济适用房等政策性保障住房，因涉及到特定资格身份，合同无效的认定更为严格和明确。具体需结合案情由法院裁量。

Q2：合同被认定无效后，买房人支付的房款能要回来吗？ A：可以。依据《民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。名义购房人（代持人）取得的购房款属于不当得利，应当返还给实际出资人。

Q3：除了返还房款，房屋涨价的收益归谁？ A：合同无效后，因房屋增值产生的收益并非当然归实际出资人所有。法院会考虑双方对合同无效的过错程度、出资情况、实际占有使用情况等因素，按照公平原则进行分割。通常实际出资人可分得大部分增值收益，但代持人可能因存在过错而少分。

Q4：如果实际出资人已经住进房子里，合同无效后必须搬走吗？ A：是的。合同无效后，双方关于房屋占有的基础法律关系归于消灭。实际出资人继续占有房屋失去了合法依据，名义产权人有权要求其返还房屋（腾退）。法院在判决时会给予合理的搬离期限。

Q5：代持人（名义房主）擅自把房子卖给了善意第三人，实际出资人怎么办？ A：这是一个非常棘手的情况。如果善意第三人已支付合理对价并办理了过户登记，依据物权公示公信原则，第三人取得房屋所有权。实际出资人无法追回房屋，只能依据合同无效后的过错责任，向代持人主张损害赔偿（包括房价款及损失）。

Q6：签订什么样的代持协议，能让实际出资人风险降到最低？ A：任何协议都无法完全规避风险。但一份权责清晰的协议（明确出资、代持关系、过户义务、违约责任等）可以作为重要证据，在发生纠纷时帮助法院查明事实，从而在债权层面（如返还房款、赔偿损失）更好地保护实际出资人的权益。但请注意，这并不能对抗善意第三人。

Q7：本案发生在南通，其他城市判决结果会不一样吗？ A：我国不是判例法国家，但最高院的指导案例和各地高院的审判指引具有重要参考意义。就借名买房规避限购问题，全国法院的主流裁判观点趋于一致，普遍认为此类行为违背公序良俗，合同无效。但具体案件细节（如是否已实际入住、是否涉及多方利益）会影响最终判决。

Q8：如果限购政策在诉讼期间取消了，合同还会被认定无效吗？ A：有可能产生变化。合同效力判断通常以合同订立时的法律和政策环境为依据。但如果在起诉前或诉讼中，政策障碍已经消除，且双方愿意继续履行，法院可能基于诚实信用和维护交易稳定原则，不再认定合同因违背公序良俗而无效。这一点在实践中存在争议，需审慎对待。

Q9：除了借名买房，还有什么情况容易产生确认合同无效纠纷？ A：常见情形包括：无权处分人处分他人财产（如共有人擅自出售）、虚假意思表示（如为逃避债务而虚构买卖合同）、违反法律禁止性规定（如赌博借贷）、恶意串通损害他人利益等。

Q10：遇到此类纠纷，聘请律师的价值主要体现在哪里？ A：专业律师能够：1、协助梳理复杂的事实与证据链；2、精准判断合同效力的法律适用路径；3、在诉讼中制定科学的诉讼策略（是确认无效还是主张继续履行，需权衡利弊）；4、对于“钱房两空”的风险，律师可提前设计担保或追索方案，最大化保障当事人权益。

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关联律师： 陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所 联系电话： 18660733187